Недвижимость
10 лучших городов для покупки недвижимости в 2017
1. Барри (Barrie)
CAP: 7.8%
Почему это место перспективно?
Много съемщиков жилья благодаря сектору здравоохранения и промышленности.
Обзор:
Население: 139.721
Рост населения: 5.7%
Vacancy rate: 1.7%
Годовой индекс роста цен на недвижимость: 16%
Выбор инвесторов: отдельный дом на одну семью с дополнительной квартирой в подвале
Плановая цена: $420.000
Средняя месячная аренда: $2.500
Прогнозируемый ежегодный CASH FLOW: $18,000
Почему Barrie?
Барри занял первое место по Канаде как самый быстро растущий (по ценам) город за последние 5 лет. Сектор здравоохранения Barrie – это ключ к инвесторам. При Королевском центре здравоохранения, The Royal Victoria Regional Health Centre, находится Региональный центр лечения раковых заболеваний, а также обучающий госпиталь. Это создает стабильный спрос на арендное жилье в северной части города. Более того, в Barrie есть вода. Это – целый компонент определенного образа жизни, которого больше нигде нет. Удобное соединение с Большим Торонто магистралями и железной дорогой привлекает огромное количество людей в южную часть города.
Состояние рынка в 2016 году?
«Невообразимое!» Стремительный рост цен иногда достигал 50%.
Чего ожидать инвесторам в 2017 году?
Инвесторам не стоит рассчитывать на крупные скачки цен в Barrie. Здесь цены, скорее всего, будут подниматься на 5%-8%. Но спрос должен вырасти. Неподалеку от Barrie, в Innisfil, развернулось строительство The Friday Harbour. Это должно раскрыть глаза людей на то, что Barrie готов предложить.
Во что инвестировать?
Отдельно стоящие дома пригодные для дуплекса.
Небольшие дома для сдачи одной семье.
Что покупать?
Пожалуй, лучшим потенциалом обладают недорогие дома на одну семью. Это связано с тем, что в Barrie недавно разрешили переделывать дома на одну семью в дуплексы.
Это стало причиной больших перемен в Barrie в этом году. Дом на одну семью с обустроенным подвалом можно найти за $420.000. После инвестирования в него $5.000-$8.000, чтобы доделать подвал в соответствии с кодами, инвестор может рассчитывать на $1.400 в месяц с аренды верхней части дома и $1.100 – с аренды нижней.
Рассмотрим пример:
Цена покупки – $429, 900
Первоначальный взнос – $85, 980
Дополнительные расходы – $ 15, 000
Итого затраты – $100, 980
Аренда – $2500
Погашение мортгиджа – $8,500
Цена через год (duplex) – $500,000
Мортгидж – $1359
Налоги – $300
Страховка – $100
Итого $1759
CASH FLOW – $741
ПРИБЫЛЬ – $ 87,492
ROI-87% CASH ON CASH -8.8%
___________________________________
2.Orillia
CAP: 9.2%
Почему это место перспективно?
Самостоятельная стабильная местная экономика.
Обзор:
Население: 40.731
Рост населения: 0.5%
Vacancy Rate: 1.7%
Годовой индекс роста цен на недвижимость: 7%
Выбор инвесторов: дуплекс с трехкомнатными квартирами
Плановая цена: $300.000
Средняя месячная аренда: $2.400
Прогнозируемый ежегодный денежный поток: $18.084
Почему Orillia?
Расположение Orillia на берегах озера Simcoe делает это место привлекательным как для туристов, так и для резидентов. Однако то, что делает инвестиции в местную недвижимость действительно успешными, – это крепкая экономика города. Госпиталь Orillia Soldier`s Memorial Hospital, Главное управление полиции провинции и Casino Rama являются крупнейшими работодателями. Более того, местные вузы, Georgian College и Lakehead University, обеспечивают стабильный поток съемщиков жилья на короткий период времени.
Состояние рынка в 2016 году?
В течение первых семи месяцев года цены на дома у воды и не у воды находились на высочайшей отметке, поднявшись соответственно на 29% и 37%.
Чего ожидать инвесторам в 2017 году?
Не думаю, что рост цен будет таким же, каким он был. Но если и так, в районе проводится много крупных проектов, которые повлияют на рынок, в том числе и новый Costco в западной части города, и современные коммерческие и жилые помещения Matchedash Lofts.
Во что инвестировать?
Похоже, что все происходит в западной части Orillia. Большинство новых строительных проектов разворачиваются в West Ridge. Его расположение поблизости от Lakehead University делает West Ridge хорошим местом для арендного жилья.
Что покупать?
Однако рынок для домов на несколько семей сейчас тоже хороший. Цены на старые дуплексы составляют $250.000 – $300.000. При этом более новая недвижимость будет приносить больше дохода с аренды. Дуплекс за $300.000 может ежемесячно зарабатывать $1.250 за каждую часть дома.
Рассмотрим пример:
Цена покупки – $275,000
Первоначальный взнос – $55,000
Дополнительные расходы – $25,000
Итого затраты – $80,000
Аренда – $2400
Погашение Мортгиджа $5,000
Цена через год (duplex) – $350,000
Мортгидж – $869
Налоги – $300
Страховка – $100
______________
Итого – $1269
CASH FLOW – $1,131
ПРИБЫЛЬ – $ 88,578
ROI-111% CASH ON CASH -14.1%
______________________________________
3. Bowmanville
CAP: 7%
Почему это место перспективно?
Новые съемщики жилья благодаря проекту Darlington.
Обзор:
Население: 43.555
Рост населения: 13.8%
Vacancy Rate: 1.6%
Годовой индекс роста цен на недвижимость: 17%
Выбор инвесторов: дом на одну семью, арендуемый по комнатам
Плановая цена: $450.000
Средняя месячная аренда: $2.400
Прогнозируемый ежегодный денежный поток: $12,216
Почему Bowmanville?
Bowmanville находится в достаточно отдаленной части региона Durham. Это небольшое поселение, которое значительно меньше пригорода, но здесь находится крупнейший в регионе работодатель: Darlington Nuclear Generating Station. В настоящее время станция находится на ранней стадии ремонта, который продлится практически два десятилетия. Это значит, что вскоре тысячи сотрудников с высокими заработными платами со всех уголков Онтарио будут прибывать сюда в поисках жилья.
Состояние рынка в 2016 году?
Несмотря на то, что этот город маленький, Bowmanville не смог избежать истерии, которая подогревала рынок Большого Торонто (GTA). В течение года все дома на рынке недвижимости буквально испарялись, цены росли, однако, недвижимость в Bowmanville по-прежнему остается относительно недорогой.
Чего ожидать инвесторам в 2017 году?
Пока спрос растет, цены тоже продолжают расти. В связи с проектом в Darlington вырастет спрос на арендуемое жилье.
Во что инвестировать?
Территория Bowmanville – небольшая, так что делить его с точки зрения географии не имеет смысла. Однако инвесторам следует присмотреться к западному краю города. Здесь находится большое количество домов 30-40 летней давности, которые не требуют ремонта.
Что покупать?
За прошедший год выросла ценность домов на одну семью. Несмотря на это, инвесторам, которые экспериментируют со сдачей домов в аренду по комнатам, стоит прицелиться на рабочих из Darlington. В особенности на тех, кто уже живет в регионе Durham и не хочет переезжать из-за ремонта Darlington Nuclear Generating Station.
Дом на одну семью можно приобрести за $400.000 – $500.000, а сдавать его можно по цене $600 за комнату. Эта стратегия – новая, не требующая больших знаний или опыта, но она поможет инвестору сэкономить на строительстве дополнительной квартиры в подвале.
4. Scarborough
The Bluffs
CAP: 4%
Почему это место перспективно?
Неразведанный драгоценный камень Большого Торонто.
Обзор:
Население: 108.693
Рост населения: 6.4%
Vacancy Rate: 1.3%
Годовой индекс роста цен на недвижимость: 16%
Выбор инвесторов: отдельный дом на одну семью
Плановая цена: $800.000
Средняя месячная аренда: $2.900
Прогнозируемый ежегодный денежный поток: $6,624
Почему Scarborough?
Неразведанный драгоценный камень Большого Торонто.
В городе сейчас есть много районов, которые находятся на пике развития. У Scarborough еще есть куда расти.
Состояние рынка в 2016 году?
Рынок здесь, как и везде, хорош, но рынок The Bluffs особенно горяч. К концу августа цена отдельного дома в городе достигла высочайшей отметки, подскочив на 14%. При этом таунхаузы и кондо тоже сильно не отставали, увеличившись в цене на 12%.
Чего ожидать инвесторам в 2017 году?
Самым влиятельным проектом в Scarboorough станет обширное строительство квартир вдоль Kingston Road к западу от Victoria Park. Эти квартиры не только создадут спрос на жилье, но они и принесут новую жизнь этому преимущественно коммерческому коридору.
Во что инвестировать?
The Bluffs является одной из самых востребованных территорий Scarborough. Умиротворенность и красота этого места помогли ему сохранить свою ценность. The Bluffs предлагает своим резидентам удобства для ведения самого разнообразного образа жизни, и таких удобств больше нигде не найти.
Что покупать?
Пока цены в Scarborough все еще доступны, инвесторам стоит покупать бунгало. Пристойное бунгало в относительно хорошей части Scarborough можно купить примерно за $800.000. Средний размер аренды за дом с тремя спальнями составляет $1.900. Обустроенный подвал может приносить еще $1.000 в месяц.
5.St. Catharines
CAP: 8,4%
Почему это место перспективно?
Популярно как среди студентов, так и пенсионеров.
Обзор:
Население: 131.400
Рост населения: -0.4%
Vacancy Rate: 2.8%
Годовой индекс роста цен на недвижимость: 12%
Выбор инвесторов: отдельное бунгало с обустроенным подвалом
Плановая цена: $300.000
Средняя месячная аренда: $2.300
Прогнозируемый ежегодный денежный поток: $15.8754
Почему St. Catharines?
St. Catharines сейчас обладает множеством положительных характеристик, не последняя из которых – доступность. Аренда непропорционально высока по сравнению со стоимостью недвижимости. Дома St. Catharines, студенчество, низкие цены, мягкий климат и всемирно известная природная красота стали невероятно популярны среди пенсионеров Онтарио.
Состояние рынка в 2016 году?
Мягкая зима стимулировала интерес покупателей, но продавцы недвижимости удерживали дома до весны. По причине этого год начался с большого скачка цен. Эта тенденция продолжилась, в результате чего в июле средняя продажа недвижимости показала рост цены на 18% в год.
Чего ожидать инвесторам в 2017 году?
Завышенные цены в Hamilton уже вынуждают инвесторов двигаться в сторону St. Catharines. Регион Niagara становится более привлекательным местом по обналичиванию капитала для людей Торонто из поколения Baby Boomers. То есть спрос не опустится.
Во что инвестировать?
Преобразование бизнес центра St. Catharines сейчас в процессе: The First Ontario Performing Arts Centre, The Brock School for the Performing Arts и The Meridian Centre – это только несколько проектов из списка.
Что покупать?
Поиск хороших съемщиков в St. Catharines может быть непростым. Поэтому рекомендует инвесторам привлекать хороших съемщиков жилья, инвестируя в более качественные дома на одну семью. Идеальным вложением стала бы покупка отдельного бунгало с официально обустроенным подвалом. Такой дом можно найти за $250.000 – $350.000, а с аренды он может зарабатывать $2.300 в месяц.
6. Торнхилл (Thornhill)
CAP: 2,8%
Почему это место перспективно?
Большой потенциал для строительства новых домов.
Обзор:
Население: 140.265
Рост населения: 6.3%
Vacancy Rate: 1.6%
Годовой индекс роста цен на недвижимость: 7%
Выбор инвесторов: отдельный дом на одну семью
Плановая цена: $1.200.000
Средняя месячная аренда: $3.000
Прогнозируемый ежегодный денежный поток: -$4.968
Почему Торнхилл?
Торнхилл – это очаровательное место, которое вскоре начнет влиять на повышение цен, привлекая людей из Норд Йорк (North York). Близость Торнхилл к трассе 407 делает этот городок местом мечты. А бесконечные разговоры о возможности строительства здесь станции метро уже годами держат инвесторов настороже.
Состояние рынка в 2016 году?
Как и по всей территории Большого Торонто (GTA), ценность недвижимости в Торнхилл значительно выросла. Некоторые из домов в Торнхилл теперь стоят дороже, чем недвижимость в самом Торонто.
Чего ожидать инвесторам в 2017 году?
Судя по тому, как цены уже идут вверх, множество инвесторов, строящих новые дома, рассчитывают на резкий скачок цен. Однако инвесторам, планирующим строительство, стоит быть осторожными, так как у застройщиков есть отвратительная привычка продавать недвижимость не за нынешнюю стоимость, а за столько, сколько, как им кажется, она будет стоить в будущем.
Во что инвестировать?
Одним из наиболее быстро развивающихся является район Bayview Fairways. Этот район примыкает к Bayview Golf и Country Club, поэтому цены здесь могут достичь отметки в $4 млн. На территории Fairway Heights, который находится неподалеку, дома предлагаются по цене $1.2 млн. с теми дефицитными участками размером в 50 -60 футов. Когда район начнет застраиваться и обживаться, стоимость цены неизбежно взлетит, как на улицах Yonge и Steeles в Торонто.
Что покупать?
Сдача в аренду домов стоимостью от $1.3 до $1.5 млн. может приносить до $3000 в месяц. Возможности наладить постоянный денежный поток минимальны, но рост ценности земли сделает эту недвижимость прибыльной. Инвесторы, может быть, и не покроют ипотеку деньгами за аренду, но они будут строить капитал на территории, которая в течение следующего десятилетия подвергнется массивной прибыльной перестройке. Как только это начнет происходить, процесс уже не остановится.
7. Торонто
King Street East
CAP: 4,8%
Почему это место перспективно?
Широкий спектр различных удобств
Обзор:
Население: 163.184
Рост населения: 25%
Vacancy Rate: 1.7%
Годовой индекс роста цен на недвижимость: 6%
Выбор инвесторов: однокомнатная квартира
Плановая цена: $365.000
Средняя месячная аренда: $1.600
Прогнозируемый ежегодный денежный поток: $6.084
Почему King East?
Район King Street East – это сердце старого Торонто. Здесь можно найти весь шарм истории и радующую глаз красоту архитектуры. При этом плюсом данного места является наличие лучшей в городе ночной жизни, разнообразного населения, совершенствуемого парка St. James Park, который идеально подходит для семейного отдыха, а также большое количество магазинчиков и рынков, среди которых один из самых старых рынков – St. Lawrence Market. «Этот район невероятно хорош», – говорит Дэвид Флэминг из компании Bosley Real Estate.
Состояние рынка в 2016 году?
По словам Флеминга, 2016 год был достаточно нестабильным и трудно предсказуемым. Много домов, которые планировалось продать, по-прежнему на рынке. При этом свежепостроенные дома были быстро распроданы даже по завышенной цене. «Я видел очень, очень высокие цены», – добавляет он.
Чего ожидать инвесторам в 2017 году?
Привлекательность района King Street East не изменится в ближайшее время, потому что эта территория слишком востребована. Более того, известный North Market, который в настоящее время активно реставрируется, станет местом расположения новых бизнесов. Так что спрос здесь будет только расти. «Я считаю, что этот район сильно недооценен», – говорит Флеминг.
Во что инвестировать?
«Я не устаю повторять людям, что район King Street East можно оценить на 5, Adelaide – на 4 и Richmond на 3», – делится Флеминг. В Adelaide плохо развита инфраструктура, Richmond еще не достиг того уровня, чтобы стать востребованным местом для резидентов, поскольку находится между King-Sherbourne и King-Javis, уровень жизни и удобства которых побить нельзя.
Что покупать?
«Как я уже помянул, Richmond – не лучший вариант для жизни, но доходность может быть фантастическая», – утверждает Флеминг. В Richmond за $315,000 можно купить дома и здания с платой ниже рыночной за обслуживание. Такие помещения можно сдавать в аренду за $1.600 в месяц. Размер аренды в King Street East может быть таким же, но стоимость недвижимости – на $50.000 выше. Флеминг рекомендует с точки зрения успешного инвестирова
ния приобретать «более старые и менее приглядные дома, потому что они идут по хорошей цене».
Подробности об остальных городах читайте в новогоднем выпуске или позвоните мне и назначьте бесплатную консультацию, чтобы разработать стратегию, подходящую именно вам.
0 comments