Феномен города Бэрри!

By Alex Moshkovich | October 9, 2020

В настоящее время мировая финансовая система, по мнению ведущих специалистов, находится в самом начале глубокого и всеобъемлющего кризиса. Безусловно, COVID-19, создавший во многих отношениях новую реальность окружающего нас мира, послужил основным триггером указанного процесса. Его негативное влияние на экономику и, в конечном счёте, на каждого из нас не вызывает сомнений.

   Но по какому сценарию развернутся события в экономической жизни Канады? Начнётся ли массовая безработица, сопровождаемая банкротством многих бизнесов и растущей инфляцией? Что произойдёт с рынком недвижимости и т.д. Пока вопросов больше, чем ответов. Пусть правительство решает эти проблемы на макроэкономическом уровне, поскольку в его руках соответствующий инструментарий.

   А что же делать нам, обычным предпринимателям, бизнесменам и инвесторам, да и тем, кто просто хочет, наконец-то, приобрести своё собственное жилье? Прежде всего, не следует поддаваться панике. Для подавляющего большинства людей кризис является пугающей проблемой, но для немногих креативных личностей он открывает новые перспективы.

Новая реальность изменила предпочтения людей при выборе жилья, особенно это касается семей. Дело в том, что большинство компаний перешло на работу онлайн, затратив немалые средства для обеспечения эффективного  функционирования. Однако при этом владельцы компаний значительно экономят на оплате аренды офисов и на сопутствующих статьях расходов. Так, например, Майкрософт заявил о закрытии более 800 магазинов и реализует продажи онлайн. В результате таких процессов более 1/3 канадцев стремятся уехать из крупных городов, что обусловило невиданный ажиотаж на покупку недвижимости на периферии. Поэтому мы видим, что арендная плата в Торонто стремительно падает, а на периферии она, наоборот, стремительно растёт.

Научно-технический прогресс всегда приводил к серьёзным социально-экономическим последствиям в общественной жизни,  о чем свидетельствуют исторические процессы индустриализации, компьютеризации, а теперь и наступившая  эпоха виртуализации. В этом ключе сегодня мы и поговорим о городе Бэрри и секретах его успеха.

Бэрри

Добро пожаловать в Бэрри, где прогулочные дорожки, широкое разнообразие мест для отдыха на открытом воздухе, а также свой театр, колледж, больница – и это только начало!

Бэрри является главным городским центром округа Симко. Бэрри стал домом для 145,614 людей (2016), но он по-прежнему сохраняет образ маленького городка, каким он был много лет назад, – образ, привлекательный для многих семей. Сегодня это энергичный город с развитой и продолжающей расти экономикой. Однако жизнь здесь остаётся недорогой, а атмосфера – семейной и приветливой. Расположение Бэрри тоже является стратегически выгодным – в 100 км от девятимиллионного населения Большого Торонто. Близость крупного мегаполиса даёт компаниям Бэрри и их сотрудникам большое количество бонусов: разнообразие экономики, большой выбор на рынке жилья и возможность жить у озера, что является для многих объектом зависти.

Для инвестирующих в Бэрри важным бонусом является тот факт, что, согласно местному акту Places To Grow Act, город был определён как место, где необходимо увеличивать численность и плотность населения. Это означает, что местная политика ориентирована на поддержку и стимулирование развития человеческого фактора экономики. Отметим, что ужесточение политики использования земли (чтобы увеличить плотность населения), хоть и полезно, но имеет и побочный эффект. Рост стоимости коммерческой и жилой недвижимости приведёт к тому, что спрос на такие типы активов как дома на одну семью, например, перерастёт предложение.

Город Бэрри расположен в месте, которое известно как Голден-Хорсшу – самая южная часть Центрального Онтарио. На его счёт приходится свыше 70% ВВП Онтарио. Главным источником ВВП здесь является туризм. Только округ Симко ежегодно принимает у себя 9 миллионов туристов, которые отдают местной экономике 1 млрд. долларов. Бэрри является одним из двух крупнейших центров округа Симко, поэтому  большая часть этих денег тратится туристами непосредственно в самом городе.

Рабочая занятость

Одним из самых важных показателей стабильного экономического положения местности является рабочая занятость, которая характеризуется уровнем безработицы. Раньше уровень безработицы в Бэрри был самым высоким в стране, достигнув в апреле 2016 года критической отметки 9.4%. Но уже через год мы видим, что данный показатель резко снизился – до 7%, а уже в мае 2017 года он составил 5.8% – ниже, чем средний показатель по стране. Несмотря на то, что эксперты предсказывают стабилизацию уровня безработицы на отметке 6-6.5%, резкое улучшение данного показателя за такой короткий период времени доказывает, что Бэрри переживает период подъема и что у него для этого есть все необходимое: здравоохранение и социальная помощь, жилищное и продовольственное обеспечение, образование и строительство – это четыре главные сферы занятости в регионе, в которых задействовано 39% рабочей силы.

Вот пятерка главных работодателей в Бэрри из государственного сектора:

1. Simcoe Muskoka Catholic District School Board (3,400)
2. Georgian College (2,500)
3. Royal Victoria Regional Health Center (2,465)
4. City of Barrie (1,265)
5. MCA of Simcoe Muskoka (1,024)

А вот пятерка главных работодателей в Бэрри из частного сектора:

1. Wolf Steel / Napoleon Appliances (800)
2. Georgian International Ltd. (675)
3. Sinton Transportation (589)
4. Transcom (490)
5. Scotiabank (400)

Население

Рост населения

Согласно последней Федеральной переписи в 2016 году, население округа Симко составляет 479,650 чел. По сравнению с предыдущей переписью 2011 года, численность населения выросла на 7.5%. Данный рост немного больше, чем тот, который наблюдался между 2006 и 2011 годами и составил 5.7%. Численность населения Канады в целом с 2011 по 2016 год выросла на 5%. Таким образом, округ Симко по росту численности населения опережает всю страну. Только население Бэрри достигло 145,614 человек. В период с 2011 по 2016 год прирост был 3.7%, то есть немного медленнее, чем в целом по региону.

Согласно тенденции, наблюдаемой в последних переписях, ожидается, что численность населения будет стабильно расти. В 2020 году население округа Симко составит около 520,000 человек. Население Бэрри, продолжая стабильно расти в течение следующих 15 лет, к 2031 году достигнет отметки 210,000 человек.

Средний возраст

Для профессиональных инвесторов средний возраст местного населения по сравнению в целом по стране является важным статистическим показателем. В 2011 году средний возраст жителей Бэрри составлял 37.2 лет, в то время как в округе Симко – 41.8, что чуть выше среднего возраста по стране – 40.6 лет. Тем не менее, стоит отметить, что, хотя округ Симко и становится все более привлекательным для молодых семей, удельная численность людей старше 65 лет по-прежнему самая большая. Это означает, что средневозрастное население не замещается молодым, а численность обеих возрастных групп растёт.

Таким образом, местные жители должны готовиться к тому, что вырастет необходимость заботиться о старших. Поэтому правительство округа Симко концентрируется на создании возможностей предоставлять пожилому населению  длительный уход. Для инвесторов в недвижимость имеет смысл присматривать дома поблизости от учреждений, предоставляющих длительный медицинский уход, поскольку здесь, без сомнения, усилится спрос на жилье как у пациентов, так и у медицинского персонала. Судя по информации, полученной от переписи 2016 года, самое большое количество семей в регионе состояло из двух человек, численность семей из одного, двух или четырех человек была примерно эквивалентна. Это означает, что теперь появится спрос на жилье с двумя или тремя спальными комнатами.

Уровень миграции

Оценивая рост населения города, необходимо также учитывать статистику иммиграции и миграции провинции. За последние 5 лет число новых иммигрантов, прибывающих в Онтарио, составило, по разным оценкам, около 100,000 человек. Это число было ограничено федеральными законами, поскольку спрос на въезд в Канаду всегда высок. С другой стороны, миграция внутри провинции за последние 30 лет не являлась заметным фактором для роста Онтарио. Более того, известно, что за эти 30 лет миграция внутри провинции была даже отрицательной – минус 1,100 человек в год. Стоит отметить, что это по большей части происходило из-за передвижения людей в развивающиеся степные провинции, такие как Альберта. Тем не менее, с 2015 года тенденция меняется – численность населения, мигрирующего в Альберта, резко снижается, и люди снова начинают мигрировать в Онтарио. В заключение отметим, что за последние два десятилетия численность мигрантов внутри провинции варьировалась от 350,000 до 430,000 человек. Ожидается, что данные цифры постепенно будут расти, поскольку все больше людей  покидают Большое Торонто из-за растущих цен на недвижимость и в связи с COVID-19.

Рынок жилья     

Факторинг в соотношении цен на недвижимость и аренду тоже является частью правильного бизнес-решения, когда речь заходит о том, является ли город перспективным для инвестирования в жилищную собственность. Заработает ли инвестор деньги, оплатив полную стоимость дома (это связано с ежемесячными расходами) по сравнению с нынешним рыночным размером аренды? Разумно ли ожидать, что стоимость аренды поднимется? Стоит ли вообще инвестировать в это место?

Чтобы правильно ответить на эти вопросы, критически важно изучить и сравнить различные статистические данные рынка недвижимости.

Так, например, по мере удаления от центра Торонто, шансы на возврат денег от инвестиций (ROI) значительно увеличиваются. Цены на дома за пределами Торонто подвергаются волновому эффекту, вызванному разогретым рынком недвижимости Торонто. В результате остаётся все меньше и меньше объектов собственности, которые могут поддерживать денежный поток, основанный на традиционном финансировании. Тем не менее, такие дома ещё остались, и наша работа как стратегических инвесторов в недвижимость найти их.

Рынок аренды

Спрос на аренду жилья в Бэрри продолжает стабильно подниматься. Почему? Это связано с тем, что город переживает период роста населения, и цены на недвижимость в 2020 году взлетели до небес, что, в свою очередь, привело к резкому росту цен на аренду, и теперь немногие могут позволить себе аренду отдельного дома. В результате возрос спрос на дуплексы и триплексы.

Несмотря на новое поколение молодых семей (которые обычно могут позволить себе более дорогое жилье), численность населения старше 65 лет продолжает расти. Это привело к увеличению спроса на более дешёвые дома и части домов, и инвесторы могут сделать эту ситуацию прибыльной для себя.

Где предпочтительно селиться в Бэрри?

Большой популярностью пользуется юг Бэрри, так как он располагается ближе к Торонто и к станции поезда. Но не это самое главное, а то, что большинство хороших школ находится именно на юге Бэрри, и что этот район более семейно ориентирован. Тем не менее, есть хорошие районы и на севере Бэрри. Есть, конечно, в Бэрри и районы, куда не стоит переезжать, особенно с детьми.

Цены на недвижимость

Самый доступный тип жилья – это таунхауз. Его цена находится в диапазоне $450,000-$550,000. Отдельно стоящий дом с двумя гаражами обычно начинается с $600,000. Дома, подходящие для дуплекса, в среднем стоят $550,000 – $650.000.

3 bedroom townhouse – $458,000

3 bedroom, 11 years old, $649,900

House suitable for duplex $599,900

Как найти дом своей мечты?

Многие покупатели обращаются за покупкой к агентам, которых они знают. Возможно, это и работает, когда вы ищете дом в вашем районе. В Бэрри иная обстановка: во-первых, надо хорошо знать город, чтобы не выбрать плохой район. Во-вторых, в Бэрри существует своя база данных домов, причём многие из них даже не попадают в Toronto MLS.

Агент, постоянно работающий в регионе, в котором вы хотите купить, знает местных агентов и, следовательно, ему легче закрывать сделки с ними, особенно когда такой горячий рынок. Наша команда приобрела в Бэрри более 500 домов и входит в 1% компаний по Канаде среди агентов Royal LePage. Не сомневайтесь, мы поможем вам найти дом вашей мечты и купить его по самой привлекательной цене.