Начался ли весенний рынок на рынке недвижимости?

By Alexander Moshkovich | March 29, 2024

Ключевые моменты:

• Инфляция в прошлом месяце снова превзошла прогнозы, и теперь, после вычета расходов на ипотечные проценты (как и в большинстве других стран), она вернулась к целевому показателю.
• На данный момент вторичный рынок кондоминиумов в крупных городах выглядит довольно вялым, но начало строительства кондо вот-вот резко упадёт. Это означает меньшее предложение в будущем.
• В феврале продажи домов были низкими, а запасы выросли, но не в Онтарио.
• В прошлом месяце цены на жилье оставались стабильными, прервав 5-месячный нисходящий тренд.

1. Инфляция стабилизируется, но следите за денежной массой!

Базовая инфляция неожиданно снизилась.

Базовая инфляция с поправкой на сезонность выросла всего на 0,1% в феврале и за последние 3 месяца увеличилась лишь на 0,3% – самый низкий темп роста с конца 2020 года:

Аналогичным образом, предпочтительные для Банка Канады показатели базовой инфляции также оказались ниже ожиданий, составив в среднем 3,1%:

Расходы на ипотечные проценты по-прежнему добавляют 0.8% к индексу потребительских цен Насколько мне известно, в большинстве стран процентные ставки исключаются из потребительских корзин, чтобы избежать ситуации, когда “собака гонится за собственным хвостом” из-за действий центрального банка. Но не в Канаде, где индекс затрат на ипотечные проценты продолжает расти и теперь составляет 80 базисных пунктов или 0,8% от общего индекса потребительских цен.

Если исключить эту составляющую, то индекс потребительских цен в течение двух последних месяцев был бы точно на целевом уровне Банка Канады – 2%.

Арендная плата по-прежнему стремительно растёт. Арендная плата продолжает оставаться болезненной темой для Банка Канады. Индекс арендного жилья вырос на 7.9% в годовом исчислении и добавляет более 50 базисных пунктов к индексу потребительских цен.

Если мои предположения верны и численность населения достигает пика именно сейчас (из-за вероятного резкого замедления роста числа временных резидентов), то мы также увидим пик роста арендной платы в этом году. Трудно не заметить взаимосвязь между временными резидентами и арендными ставками:

Застряли в ипотечной неопределённости, пока Банк Канады не примет решительных мер. Данные по инфляции, безусловно, были хорошей новостью, но этого оказалось недостаточно для существенного изменения ожиданий по процентным ставкам в этом году. На рынке закладывают снижение на 75 базисных пунктов к 2024 году, причём первое снижение, скорее всего, произойдёт в июне. Это оставило доходность 5-летних облигаций около 3,5%, где она и держится большую часть последнего месяца:

Ситуация с ипотечными ставками, вероятно, не изменится до тех пор, пока Банк Канады не примет решительных мер этим летом. И действительно, за последние 3 недели мы не видели существенных изменений ставок. Некоторого снижения можно ожидать из-за агрессивного снижения цен по мере активизации весеннего рынка, но не стоит рассчитывать на что-то серьёзное, пока Банк Канады не озвучит свои намерения:

Противоречивые факторы

Помните: инфляцию измеряет темп изменения. Цены могут оставаться высокими, но если они будут стабильными в течение года, то темп инфляции упадёт до нуля.

Это освободит место для поглощения других инфляционных давлений, таких как рост цен на бензин, который в последнее время несколько ускорился, при этом сохраняя общий индекс потребительских цен на уровне 3% или ниже. Что требует пристального внимания, так это возобновление роста денежной массы в последние месяцы. М2, широко используемый показатель денежной массы, за последние 3 месяца вырос более чем на 2%. Все остальное равно, больше денег в обращении в экономике означает больший потенциал для инфляции:

Этой динамике противостоят продолжающиеся признаки того, что экономика охлаждается быстрее, чем признает Банк Канады. Начнём с новых данных этой недели от Статистического управления Канады, касающихся кредитных обязательств канадских корпораций. Непогашенные небанковские кредиты сократились на 1,2% за месяц в январе, это второе подряд снижение и самое крупное ежемесячное падение с 2020 года. Общие кредитные обязательства, включающие другие формы заимствования помимо банковских кредитов, также снизились во второй раз и теперь находятся в отрицательной зоне за последние 3 месяца впервые с середины 2020 года:

Либо предприятия опасаются брать кредиты, либо банки и другие посредники боятся давать деньги взаймы. Так или иначе, это нехороший знак. А когда предприятия перестают занимать, можно поспорить, что следующим шагом станет сокращение рабочих мест. На этой неделе мы также узнали, что количество активных предприятий сократилось на 0,2% за месяц в декабре (с учётом сезонных колебаний), что было вызвано рекордным числом закрытий предприятий с июня 2020 года. 6-месячное изменение количества активных предприятий теперь составляет -0,5%. В последний раз 6-месячный тренд был таким же отрицательным только в третьем квартале 2020 года.

Кроме того, мы продолжаем видеть признаки того, что рынок труда действительно охлаждается. Посмотрите на последние данные по пособиям по безработице, которые в январе выросли на 4,2% за месяц по всей стране. Рост особенно заметен в Онтарио, где заявки достигли максимума за 2 года:

Я по-прежнему считаю, что летом этого года у Банка Канады будет “ой, черт!” момент, когда станет ясно, что экономика трещит под грузом этих процентных ставок. Тогда дискуссия перейдёт к вопросу, будет ли достаточно снижения на 25 базисных пунктов за раз для оживления ситуации, и я ожидаю, что, вероятнее всего, мы увидим около 150 базисных пунктов (т.е. 1,50%) снижения к концу года.

2) Спрос и предложение: почему строительство квартир вот-вот резко упадёт

Теряет ли Канада свою привлекательность?

Объявление о временных резидентах стало, безусловно, наиболее важным событием за последний месяц. Но я также выделю пару других моментов, заслуживающих упоминания здесь. Начнём с того, что в январе количество заявок на получение статуса постоянного резидента упало более чем на 50% в годовом исчислении, продолжая тенденцию резкого снижения заявок в последние месяцы. Возможно ли, что из-за кризиса стоимости жизни и доступности жилья, получившего международное освещение, Канада начинает терять свою привлекательность для потенциальных новичков?

Между тем, в январе количество заявок на студенческие визы из Индии упало на 42% в годовом исчислении. За последние 6 месяцев число допущенных студентов сократилось на 44% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. Несомненно, это отражение дипломатического скандала конца прошлого года, но мы также видели недавнее международное освещение ужасающего отношения канадских учреждений послевузовского образования к иностранным студентам. Понятно, что это хотя бы частично влияет на ситуацию:

Нехватка предложения – вот главная проблема 

Я должен прояснить кое-что, связанное со специальным отчётом на этой неделе. ЕСЛИ федеральное правительство выполнит обещанное и ЕСЛИ сокращение численности временных резидентов будет более или менее линейным, то через год мы увидим рост населения примерно на 300,000 человек в год. Это резкое сокращение с нынешних 1,2 млн, но давайте вспомним, что это не так уж далеко от среднегодового темпа роста с 2010 по 2016 год.

Да, это немного остудит арендный рынок, но это всего лишь означает, что мы перейдём от 10% годового роста при смене арендаторов к чему-то около 2-3%. И да, это может немного повлиять на спрос на кондо, где инвесторы обычно преобладают. Последние данные о начале строительства жилья показывают, что число новых домов упало до уровней, последний раз наблюдавшихся в 1990-х годах, и, вероятно, продолжит снижаться, судя по данным о разрешениях на строительство.

То, что поддерживало достаточно высокие показатели начала строительства жилья – это сегмент кондо. У меня нет особых прогнозов относительно арендного жилья, но я абсолютно уверен, что мы вот-вот увидим резкое падение начала строительства кондоминиумов. Учтите, что новые продажи кондо в Торонто опережают начало их строительства на 18 месяцев. Это имеет смысл, поскольку застройщикам необходимо реализовать квартиры заранее, прежде чем они смогут получить финансирование на строительство. Учитывая, что новые продажи кондо в Торонто в феврале упали на 50% в годовом исчислении, а за 12 месяцев их число составило всего 12 000, можно представить, куда мы движемся, если сохранится обычная зависимость:

Это не будет хорошей новостью для занятости в строительстве, но это говорит о том, что после того, как мы проработаем некоторый излишек предложения кондоминиумов в течение следующего года или двух, у нас будет очень небольшое новое предложение в дальнейшем.

Все это к тому, что я не намеревался в специальном отчёте на этой неделе предполагать структурное перепроизводство. Совсем нет. Рынок кондо будет оставаться чрезвычайно ограниченным в течение многих лет, даже если численность населения охладится, как ожидается. Кондо действительно остынет, но мы не сталкиваемся с серьёзным излишком предложения и там, и я думаю, что нормализация арендной платы станет здоровым развитием событий.

3) Ежемесячный анализ вторичного рынка: продажи снижаются, запасы растут… но не в Онтарио 

Ключевые данные за последний месяц приведены ниже:

Спрос падает в феврале 

С учетом сезонных колебаний продажи жилья в феврале упали на 3,1% по всей стране, причем самые большие ежемесячные снижения на 7,2% произошли в Британской Колумбии и Онтарио. Относительно прошлого года продажи выросли почти на 14%, причем в Альберте наблюдался впечатляющий рост на 25%!

Новые листинги растут по стране, но падают в Онтарио  Главная история по-прежнему связана с предложением. На национальном уровне новые листинги выросли на 1,6% за месяц, при этом в Британской Колумбии отмечен рост на 5%, и они остаются на 20% выше уровня 2023 года. В отличие от этого, в Онтарио листинги снизились на 0,3% за месяц.

Состояние рынка ухудшилась в прошлом месяце во всех регионах, кроме Атлантических провинций. Особенно примечательным стало снижение соотношения продаж к новым листингам в Британской Колумбии, которое упало обратно до 44%, что явно указывает на рынок покупателя.

Запасы неожиданно растут по стране, но снижение продолжается в Онтарио В конце месяца активные запасы выросли на 1,2% по всей стране и были почти на 10% выше в годовом исчислении. Большая часть общего роста объясняется значительным скачком на 7,1% в Британской Колумбии, в то время как в Онтарио и Альберте наблюдалось снижение. В случае Альберты уровень запасов упал менее чем до половины от показателей 2018-2019 годов:

Цены на жилье по стране остаются стабильными, но продолжают стремительно расти в прериях.   В феврале индекс цен на жилье MLS практически не изменился, прервав 5-месячную серию ежемесячных снижений:

Оценивая как ежемесячные, так и 3-месячные изменения, мы видим, что прерии по-прежнему опережают, в то время как крупные районы мегаполисов Онтарио тянут вниз:

На национальном уровне цены на 14% ниже пиковых значений, что эквивалентно -22% в реальном (т.е. с поправкой на инфляцию) выражении. На случай, если это не ясно, мы переживаем один из самых значительных спадов на рынке недвижимости в истории Канады:

В феврале ежемесячный платёж, необходимый для покупки типичного жилья в Канаде при коэффициенте кредит/стоимость 80%, составлял около 3250 долларов, снизившись на 18 долларов по сравнению с предыдущим месяцем и примерно на 9% по сравнению с пиковым значением в 3560 долларов в сентябре 2023 года.

Это хорошая новость, но нам предстоит долгий путь к восстановлению какой бы то ни было доступности жилья в большинстве районов мегаполисов за пределами прерий и Атлантических провинций. Во всяком случае, это подчёркивает потенциальную уязвимость к продолжающемуся снижению стоимости недвижимости в Канаде. Но можно не сомневаться, что политики хорошо осведомлены об этих рисках, и все это подпитывает моё базовое мнение, что экономика слабее и более хрупкая, чем люди осознают, и Банку Канады вскоре придётся столкнуться с этой реальностью. Мой прогноз остаётся прежним: снижение ставок на 150 базисных пунктов в этом году.