Недвижимость
Сколько сегодня зарабатывают инвесторы в калгари ?
Цены на недвижимость в Калгари бьют все рекорды. В среднем, за 2023 год они выросли на 15%, при этом в большинстве наших проектов (а это квартиры в кондоминиумах и таунхаусы) они подорожали на 19 и 20 процентов соответственно. Так что, в отличие от Торонто, 2023 год был успешным для недвижимости Калгари, ну и, конечно, для тех, кто прислушался к нашим советам по поводу этого многообещающего рынка.
Сегодня после относительно тихого января покупатели вернулись на рынок и, похоже, что февраль этого года по количеству продаж опять побьёт все рекорды, но думаю, что ненадолго. Впереди традиционно горячие весенние месяцы, ну и все ожидают скорое снижение ставок кредитования. Так что в этом году недвижимость Калгари побьёт ещё не один рекорд.
Сегодня я хочу рассказать о том, какие прибыли получают те, кто вкладывает деньги в строящуюся недвижимость Калгари. Давайте возьмём типовой проект многоквартирного комплекса в Калгари, строящийся в ближайшем пригороде, что, примерно, в 20–25 минутах езды до центра даунтауна Калгари на автомобиле или поезде LRT. Таких проектов в 2023 году прошло через нас больше десятка. Это, как правило, 4–5 этажные комплексы в master planed community, то есть, не просто отдельно стоящий кондоминиум, а централизованная застройка большой территории, где помимо жилой недвижимости одновременно строится вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура. Эти комплексы, как правило, состоят из 200 – 300 квартир.
Хорошая двуспальная квартира с паркингом и локером в таком комплексе стоит около 400 тысяч долларов. И это первый плюс Калгари, так как в Торонто подобная квартира стоила бы около 800 тысяч. Второй плюс – здесь нет никаких дополнительных платежей на клоузинге, когда дом построен. Если в контракте указана цена – 400 тысяч, то это и есть полная цена квартиры, и всё, что покупателю нужно заплатить при вступлении в право собственности, – это около двух с половиной тысяч за адвокатские услуги. В Торонто же сегодня клоузинг обойдётся, как минимум, в 40-50 тысяч долларов, так как тут есть такие дополнительные платежи как land transfer tax, development charges, park levies и т.д. А аппетиты городских властей Онтарио растут каждый день .
Для покупки в Калгари квартиры ценой в 400 тысяч нужно в течение года внести несколькими платежами всего 10% от стоимости, и это – хороший сюрприз, так как при покупке квартиры в Торонто надо внести 15%, а иногда и 20%. А ведь чем меньше денег вы вложили в инвестицию из собственного кармана, тем она даёт большую доходность. То есть, вы купили квартиру, заплатив 40,000 долларов – 10% от стоимости квартиры, и впереди у вас 4 года стройки. Сколько будет стоить такая квартира через 4 года? Её подорожание складывается из двух составляющих: это подорожание рынка, а также – самого района застройки из-за того, что в нём происходят серьёзные изменения в инфраструктуре. Если, конечно, район выбран правильно.
Мы – сити-эксперты как в Торонто, так и в Калгари и отлично знаем, какие районы наиболее выгодны для инвестиций. Например, большинство продаваемых нашей компанией в 2023 году проектов находилось на востоке и северо-востоке Калгари. Вышедшая в январе этого года статистика от совета недвижимости Калгари чётко показывает, что именно эти районы подорожали за год больше других. Так что мы свой хлеб едим не зря.
Но давайте даже не брать то подорожание в 20%, которое мы видели в 2023 году, хотя, я уверен, что и в 2024, и в 2025 годах очень существенный рост цен в Калгари продолжится. Давайте возьмём половину от того, насколько реально дорожает недвижимость Калгари сегодня. То есть, примем для расчётов не 20% подорожания, а 10%. Причём в действительности правильный выбор района уже сам по себе даёт около 5% роста, соответственно, чтобы иметь в сумме 10%, нам необходимо, чтобы рынок подорожал всего на 5% в год, что в 4 раза меньше темпов реального роста цен на недвижимость в Калгари сегодня.
Итак, вы вложили 40,000 – 10% от стоимости квартиры, купленной за 400, 000, и, если рынок будет подниматься на 10% в год, то ваш депозит будет работать под 100% годовых. То есть, вложенные вами 40,000, которые и вносить-то не надо сразу, зарабатывают вам 40,000 ежегодно. Не правда ли, неплохо, особенно, по сравнению с нелёгкой ситуацией в Торонто. Но и это ещё не всё. Ваш проект будет строиться 4 года, и даже по нашим, очень пессимистичным расчётам, которые мы только что рассмотрели, квартира, купленная сегодня за 400 тысяч, к моменту окончания стройки в 2028 году будет стоить 585,000.
По Калгари сегодня почти все банки дают финансирование не от покупной цены, а от рыночной цены квартиры на момент окончания строительства. Поэтому, вы сможете получить мортгедж на 80% от 585,000, а это 468,000 . Купили квартиру вы за 400,000, вложив 40,000 долларов собственных денег. Соответственно, для закрытия сделки вы должны девелоперу 360,000. То есть, уже на закрытии сделки вы не только возвращаете полностью свой депозит, но и забираете 68,000 прибыли. При этом вы не продали квартиру. В ней остаются 20% ваших денег, а это 117,000.
Квартира продолжает зарабатывать вам деньги – она сдаётся в аренду. Напомню, что почти во всех наших проектах вы имеете опцию гарантированного рента и бесплатного менеджмента, то есть, вам ничего не надо делать самим. А полученные на клоузинге 108,000 вы прекрасно можете использовать для покупки по той же схеме уже двух квартир. Это то, что мы делали в Торонто в течение 20 лет, создав таким образом многим нашим клиентам очень внушительные инвестиционные портфолио.
Да, сегодня в Торонто это не работает, зато это прекрасно стало работать в Калгари, где рынок стоял на одном месте более 10 лет. Пока Торонто подорожало в 3 раза, цены в Калгари оставались на одном уровне. Теперь наступил черёд Калгари. Касательно же Торонто, не надо списывать его со счетов. Всё тут будет хорошо, уже есть положительные сдвиги, и очень скоро рынок Торонто вернётся в норму, и цены начнут подниматься. Но сегодня – всё же время Калгари, сегодня – это именно то место, где зарабатывают инвесторы.
0 comments