16 ипотечных кредитов под отличный процент – секреты финансирования недвижимости для сдачи в аренду

By Michael Tulchenetskiy | April 14, 2015

Всего лишь чуть более четырёх лет назад вы могли приобрести инвестиционную собственность без первоначального платежа (down payment) и получить лучшие процентные ставки на рынке.

Это было тогда. Сегодня ситуация с финансированием недвижимости для сдачи в аренду совершенно иная. Чтобы получить ипотечный кредит (мортгидж) на покупку небольшой (до 4-х квартир) собственности для последующей сдачи в аренду (rental property), вам придётся предоставить первоначальный платёж в размере как минимум 20% от общей стоимости покупки. И даже в таком случае вам не всегда удастся получить наиболее низкую ставку по ипотечному кредиту.

Учитывая тот факт, что квартиросъемщики (tenants) как правило меньше заботятся о состоянии недвижимости чем ее владельцы и свежий в памяти мировой кредитный кризис, правительство и банки рассматривают финансирование арендной недвижимости как более рискованное.

В итоге, сейчас труднее квалифицироваться под мортгидж для покупки арендной собственности – особенно по сравнению с периодом до 19 апреля 2010 года. (Именно тогда федеральное законодательство положило конец страхованию подобных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%).

Поэтому, если вы подумываете о покупке собственности для сдачи в аренду, и вскоре вам понадобится мортгидж, вот несколько вещей, о которых стоит помнить.

Вам необходим серьезный первоначальный взнос

Если вы покупаете недвижимость, в которой не будете проживать, и планируете сдавать её в аренду, практически любой финансовый институт в Канаде потребует от вас, как минимум, 20% первоначального взноса. В случае средней стоимости жилой недвижимости около $300,000 это составит $60,000.

Если же вы приобретаете кондоминиум или покупаете недвижимость в рискованном городе (например, Ванкувере), в некоторых случаях банк может потребовать дополнительные 5% в первоначальный взнос.

Подсказка: Если у вас нет такого количества наличных – не отчаивайтесь! Всегда можно использовать капитал (equity) в доме где вы живете и использовать одолженные деньги в качестве первоначального взноса при покупке инвестиционной недвижимости.

Выбор правильного финансового института в данном случае важен, как никогда

Если вы хотите получить ипотечный кредит, ваш коэффициент всех кредитных обязательств (total debt ratio) должен вписываться в рамки того или иного банка. Говоря простыми словами, данный коэффициент представляет собой ваши общие месячные расходы, поделенные на общий месячный доход из всех источников, включая рент.

Звучит просто, но на самом деле это не так. Способность заёмщика квалифицироваться часто зависит от того, какую часть его рентного дохода банк признаёт.

Вы думаете, если жилец платит вам $1,500 в месяц, вы можете добавить эти $1,500 в сумму вашего дохода при квалификации под мортгидж. Однако в большинстве случаев банк признает лишь 50% от этой суммы, что создаст дополнительные трудности при квалификации.

Существует четыре способа, которые финансовые институты используют для вычисления вашего коэффициента задолженности, однако это уже совсем другая история. Достаточно сказать, что компетентный мортигдж брокер подберет для вас банки, пользующиеся наиболее выгодными в вашей ситуации методами расчетов.

И ещё один момент, о котором необходимо помнить в данном вопросе. У разных банков разные ограничения коэффициента задолженности. Некоторые допускают 42%. Большинство других позволяют только 40%. К слову, эти дополнительные 2% могут сыграть решающую роль, особенно для тех заёмщиков, которые уже имеют несколько мортгиджей.

Подсказка: выбор банка имеет огромное влияние на ваши шансы получить ипотечный кредит. Далеко не все из нас имеют шестизначную зарплату и идеальную кредитную историю и если у вас возникают проблемы с квалификацией, вам понадобится финансовый институт, более открытый к здравому смыслу и готовый сделать исключения. Ваш банк на углу, скорее всего, не сможет вам в этом помочь и услуги опытного мортгидж брокера будут как нельзя кстати.

Сколько же домов разрешено финансировать?

Большинство банков не финансируют неограниченное количество домов или квартир, приобретаемых с целью сдачи в аренду. Хорошей новостью является то, что для клиентов со стабильным доходом и отличной кредитной историей, есть несколько банков, разрешающих финансирование 16-ти объектов недвижимости (включая ту в которой вы проживаете) по лучшей ставке и с 20% первоначальным взносом!

Многие финансовые институты если и не запрещают приобретать большое количество домов открыто, не разрешают учитывать 100% доходов от аренды в вычислениях коэффициента задолженности, что может сделать квалификацию под каждый последующий мортгидж довольно трудной и  иногда даже нереальной. В итоге, заёмщики с большим портфелем инвестиционной недвижимости вынуждены обновлять мортгиджи со своими существующими банками, часто под невыгодные процентные ставки и не с самыми лучшими условиями контракта.

Иными словами, если вы планируете построить и финансировать небольшую рентную империю, ищите мортгидж брокера, у которого есть как минимум несколько клиентов с пятью или больше домами или квартирами сдающимися в аренду. Брокеру крайне необходим такой опыт, чтобы помочь вам в поисках наиболее подходящего банка.

Подсказка: финансовые институты с лучшими ставками по ипотеке часто имеют самые строгие правила. Если вам нужны лучшие условия, обратитесь к банкам с наиболее строгими условиями в самом начале основания своей «империи» и оставьте более гибкие варианты напоследок. Таким образом, у вас ещё останутся хорошие варианты, когда ваш портфель увеличится.

Порядок с документами

Пару лет назад проще было воспользоваться услугами профессионального оценщика для указания дохода от аренды чем предоставлять договор аренды или ваш налоговый отчет. Сегодня же многие банки хотят видеть подписанный договор об аренде и/или налоговые отчеты в качестве подтверждения вашего дохода от аренды.

Многие банки сегодня требуют предоставить расширенные налоговые декларации (T1 General) за предыдущие два года. Подтвердив свою прибыль или убыток от аренды таким образом, вам будет более легче квалифицироваться на получение нового мортгиджа, чем при использовании стандартных методов вычисления коэффициента обслуживания долга.

Подсказка: подготовьтесь к покупке арендной недвижимости заранее. Убедитесь, что вы можете предоставить следующие документы своему мортгидж брокеру или банку: налоговые декларации (Notice of Assessment)  и полные отчеты (T1 General) за последние 2 года, справки с работы и свежий корешок о начислении зарплаты (pay stub), выписки о всех уже имеющихся у вас мортгиджах (mortgage statements), оплаченные счета о налогах на существующую недвижимость (property tax bills), справки о размерах ежемесячных оплат за кондоминиум, если вы уже владеете квартирами (condo/maintenance fee), выписки с ваших банковских счетов за последние 90 дней, подтверждающие наличие средств достаточных для первоначального взноса (downpayment) и расходов на закрытие сделки (closing costs).

Процентная ставка не всегда самое главное

Мортгиджи для покупки арендной собственности являются более рискованными, поэтому многие банки сегодня предлагают более высокие ставки в таких случаях.

К счастью, вы всё еще можете найти финансовые институты, которые могут предоставить вам лучшие ставки на финансирование инвестиций. Вопрос лишь в том, предлагают ли они другие необходимые условия?

Следуя тенденциям спроса и предложения, ипотечные кредиты с наиболее гибкими условиями обычно стоят дороже. Особенно в случае финансирования инвестиционной недвижимости. Будьте готовы заплатить несколько больше, если вам нужен банк, удовлетворяющий более одного из следующих критерий:

• Имеет гибкие правила подсчёта доходов от аренды
• Допускает более высокий коэффициент обслуживания долга
• Допускает оформление собственности на имя компании для финансовой защиты и налоговых льгот
• Позволяет финансирование более 4-5 объектов недвижимости
• Не требует подтверждения наличия других активов
• Позволяет 30 – 35 лет амортизации для оптимизации финансовых потоков
• Признаёт подтверждение арендного дохода с помощью рыночной оценки
• Позволяет использовать подаренные или одолженные средства для внесения первоначального взноса
• Позволяет добавить второй ипотечный кредит после своего мортгиджа
• Финансирует крупные покупки (например, $750,000+)
• Имеет низкие требования минимального кредитного рейтинга (например, 600 по сравнению с типичными 650)
• Допускает учитывать доходы от аренды комнат или бейсмента, которые официально не зарегистрированы в муниципалитете
• Позволяет получить дополнительные наличные (cash-back)
• Позволяет оформить мортгидж, при котором часть вашей покупки финансируется продавцом собственности (vendor take-back mortgage)
• Предлагает кредитную линию под залог вашей инвестиционной недвижимости
• Берёт на себя расходы при переводе мортгиджа из другого банка (данная опция куда реже встречается в случае мортгиджей на арендное жилье, чем жилого)

Выбирайте своего брокера очень тщательно

Если вы хотите получить лучшую ставку при покупке собственности для сдачи в аренду и наиболее гибкие условия, вам необходим действительно опытный мортгидж брокер или банковский специалист экстра-класса.

Финансирование подобных инвестиций – это отдельная специализация, и скорее всего лишь один из десяти опытных мортгидж брокеров действительно хорош в этом!