5 советов и стратегий для инвестирования в многоквартирные дома

By Paul D_Abruzzo | July 30, 2015

Для неопытного инвестора финансирование в коммерческую недвижимость схоже с американскими горками. По сравнению с жилой недвижимостью, работа с коммерческой недвижимостью требует больше шагов и обычно растягивается на 3-6 недель (а иногда и дольше  в случае более крупных сделок). Финансирование в жилую недвижимость же не занимает более 5-7 рабочих дней.

Многие новички на рынке недвижимости предпочитают не связываться с финансированием в коммерческую собственность, что я, как опытный инвестор и брокер, полностью понимаю. Тем не менее, коммерческая недвижимость в целом является очень прибыльной игрой, в которой участвуют умные и находчивые инвесторы – те, кто готовы инвестировать на длительный срок, чтобы получать от своих драгоценных долларов последовательно высокий доход. Проще говоря, речь идет о больших деньгах, которые должны быть у инвестора, если он хочет вступить в игру и победить.

Как и в любой игре, здесь существуют свои правила и ограничения, которые инвесторы должны знать и следовать им. Данные правила призваны защитить нас и других участников игры. Мы разработали несколько стратегий, которые применяем на рынке. Используя их, мы получаем множество преимуществ, когда дело доходит до финансовой части коммерческой сделки.

Ниже приведем 5 советов и стратегий, которые вы можете буквально “положить себе в копилку” и обратиться к ним во время следующего коммерческого инвестирования в многоквартирные дома.

Обзаведитесь проверенным и квалифицированным консультантом по инвестированию в недвижимость.

Наиболее важным шагом станет создание долгосрочных взаимовыгодных отношений с консультантом по инвестированию в недвижимость. Желательно, чтобы у него был опыт и видение того, как создать прибыльное портфолио по недвижимости, в котором будут сочетаться ваши личные и инвестиционные цели.

Как квалифицированный консультант, он будет заниматься всем от тренинга до разработки персональных инвестиционных стратегий и генеральных планов вашего портфолио. Он же будет следить, и отыскивать прибыльные сделки с недвижимостью, продолжая тренировать инвестора в применении эффективных методов управления собственностью после того, как она будет закрыта.

Консультант по инвестированию в недвижимость будет также подключать мощную сеть из других консультантов, чтобы провести сделку с инвестированием в недвижимость наилучшим образом. Первой рекомендацией, вероятнее всего, будет обращение к ипотечному брокеру, особенно в случае с коммерческой сделкой.

Обзаведитесь опытным и проверенным ипотечным брокером, который работает с коммерческими инвестициями.

Ипотечный брокер выступает в качестве связующего звена между частным кредитором или финансовым учреждением, которое готово дать деньги под залог недвижимости, и покупателем, желающим приобрести недвижимое имущество.

Коммерческий ипотечный брокер работает с коммерческими и частными кредиторами, которые готовы одолжить деньги на коммерческую недвижимость. Заемщики, которые работают с коммерческим ипотечным брокером, – это, как правило, инвесторы, желающие получить прибыль от своих денег.

Ипотечные брокеры являются чрезвычайно ценными помощниками, потому что они предлагают широкий спектр кредитных продуктов, имеющихся у самых разных кредиторов. Ипотечный брокер также предоставит множество вариантов кредитования, способных подойти почти к любому инвестиционному сценарию. Это чрезвычайно важно для инвесторов, потому что дает им гибкость в выборе лучшего продукта по кредитованию и позволяет максимизировать рентабельность инвестиций.

Без участия коммерческого ипотечного брокера процесс финансирования может быть утомительным и трудоемким. Без советов брокера и сети его коллег, инвестору придется выискивать каждого кредитора по отдельности в надежде получить финансирование. Брокер будет одновременно оценивать нескольких кредиторов и все открытые возможности, экономя ваше драгоценное время и усилия, которые можно потратить на поиск следующей сделки.

Выбирая коммерческого ипотечного брокера, проведите интервью с несколькими. Желательно, чтобы у них была хорошая репутация. Важно, что человек, которого вы предпочтете, рассматривает ваше благосостояние инвестора в долгосрочной перспективе и ценит ваши личные и деловые отношения. Как искушенный инвестор, если вы планируете играть в долгосрочные игры, в команде необходимо иметь людей, которые помогут вам выиграть сегодня и в будущем!

Используйте своего коммерческого ипотечного брокера так, чтобы всегда быть на шаг впереди игры.

На многих локальных рынках недвижимость очень динамична. Сюда относится как коммерческая недвижимость, так и многоквартирная недвижимость. Качественная недвижимость в хорошем месте приносит приличный поток денег, поэтому пользуется высоким спросом. Быть начеку, а также на шаг впереди игры – ключ к успеху, который поможет вам заполучить лучшие сделки, и ваш ипотечный брокер может реально этому способствовать.

Кредитование коммерческой недвижимости, и особенно многоквартирных домов, является игрой чисел. Конкретные финансовые показатели играют огромную роль в том, как финансирование будет структурировано. Оценка финансовых показателей собственности является важной частью каждой сделки и должна скрупулезно прорабатываться как в течение процесса предложения, так и после его принятия.

Стратегия : Перед тем, как впервые приехать на объект, попросите консультанта по инвестициям в недвижимость подготовить подробный финансовый отчет об имуществе в виде вопросов. Когда отчет будет готов, отправьте его своему коммерческому ипотечному брокеру на оценку. Ваша цель – понять, каким будет самый лучший вариант кредитования, и какой авансовый платеж для данной конкретной собственности будет необходим.

В целом, финансирование в коммерческую недвижимость основано на финансовых показателях собственности. Четкие представления о финансовых показателях собственности и о том, как влияет на них финансирование, определяют две основные позиции:

1) Если финансовые показатели уже выглядят привлекательно, то добавление к ним деталей из отчета коммерческого ипотечного брокера даст вам  лучшее понимание общей финансовой устойчивости недвижимости сегодня и в долгосрочной перспективе.

Вооружившись этой информацией, вы будете заметно опережать 95% других инвесторов на рынке, не ступив еще и шага по территории собственности!

Обсудите с вашим агентом, представляет ли собственность какую-либо ценность для вашего портфолио. Затем, имея перед собой полную финансовую картину, вы можете раньше других показаться на объекте собственности с «предложением в руках», что «уничтожит» любого другого инвестор-конкурента.

2) С другой стороны, если финансовые показатели недвижимости не представляют никакого интереса для вас, а отчет коммерческого ипотечного брокера не отвечает вашим инвестиционным критериям, зачем вообще ехать на осмотр недвижимости?

Помните, что процесс инвестирования это игра чисел, поэтому, никогда не относитесь к собственности с эмоциями. Проанализируйте все данные. Если рентабельность инвестиций не соответствует вашим критериям, двигайтесь дальше, продолжая поиск.

Анализируя недвижимость быстро и эффективно, вы экономите драгоценные время и усилия, которые можно потратить на поиск новой сделки. А все остальные инвесторы в это время по-прежнему в погоне за собственностью, которую вы уже оставили позади!

Финансирование «вне коробки»

Чтобы максимизировать финансирование при следующем инвестировании в жилье на несколько семей, вы можете обратиться к Альтернативным стратегиям финансирования. Это поможет получить максимальную отдачу от ваших драгоценных инвестированных долларов. Такие продукты, как вторичная ипотека, частные деньги для кредитования и Ипотека Take Back, – все они являются типами альтернативного финансирования.

Стратегия — Вне зависимости от того, закончили вы пользоваться Альтернативными вариантами финансирования или нет, наличие их в своем арсенале может осуществить или сорвать сделку.

Как правило, ваш коммерческий ипотечный брокер – лучший вариант для поиска альтернативного и бесплатного финансирования для конкретной сделки. Тем не менее, это может быть не тот же ипотечный брокер, который занимается вашим первым основным ипотечным кредитом. Существуют ипотечные брокеры, которые специализируются именно на поиске денег от частных инвесторов, которые (разумеется, деньги)  будут направлены на основные займы или вторичные ипотеки.

Потратьте время на то, чтобы построить взаимовыгодные отношения с различными ипотечными брокерами, что окупится с лихвой за время вашей карьеры в сфере инвестиций в недвижимость.

Учет налогов за коммерческий кредит 

В отличие от ипотечных кредитов на резиденции, где многие сборы покрываются банками и ипотечными брокерами, за коммерческую ипотеку может взиматься плата, связанная с обработкой кредита. И ответственность за это несут инвесторы.

Многие кредитные учреждения и ипотечные брокеры взимают плату за обработку коммерческого кредита. Как правило, сборы составляют 0,5 – 1% от общей суммы кредита. Некоторые кредитные учреждения и брокеры не требуют платы вообще. Поэтому до оформления каких-либо кредитов важно понять, с кем вы имеете дело.

К числу дополнительных карманных расходов могут также относиться инспекция коммерческой собственности или отчет инженера, фаза 1-3 экологических оценок, оценка состояния здания, коммерческая оценка имущества и сборы адвоката. Ваш агент поможет вам глубже разобраться во всем этом от начала и до конца.