ПРАКТИЧЕСКИЕ СОВЕТЫ ЛЕНДЛОРДАМ

Большинству лендлордов не повредило бы знать немного больше о законе Residential Tenancies Act перед тем как сдавать жилье. Некоторые из них порой совершают глупые ошибки, которые впоследствии выливаются им в приличные суммы на судебные разбирательства.

Представляю вашему вниманию 10 пунктов, которые должен знать каждый лендлорд:

1. Когда у вас проблемы с жильцом, не важно какие – отказывается ли он разрешить вам зайти в жильё, провести санобработку, или он шумит и т.д. – не ждите, что ситуация как-то улучшится сама собой. Не надо писать жильцу по сто писем про одно и то же. Дайте одно-единственное предупреждение, одно письмо, а потом давайте ему соответствующее уведомление – такое, например, как нотис N5 или N4, и т.д. Во многих случаях, после того как тенант получает такой нотис, его поведение улучшается, и проблема решается. Если же вы просто ждете и не даете нотис сразу, то этим вы просто усугубляете проблему, поощряя нежелательное поведение вашего жильца.

2. Не посылайте паралигала на слушание по делу о ренте без того, чтобы он знал все детали о состоянии дома, возможных проблемах и т.д. Если ваш паралигал не будет знать всех деталей, это задержит рассмотрение аппликации, а также во время слушания у него не будет возможности вызвать свидетелей относительно этих вопросов. В таком случае единственный выбор, который вам останется – это отсрочка слушания, что ещё больше увеличит размер задолженностей.

3. Не заключайте сделок с тенантом относительно его платежей после того, как LTB (Landlord Tenant Board) предписал платежи согласно стандартному ордеру или ордеру с обусловленным платежом. Если у вас есть ордер, и платёж не производится согласно ему, заполните форму L4 при первом же нарушении. Если вы начнёте «договариваться», и спустя месяц решите «да ну их, пора выселять», тенант скажет, что после решения LTB вы с ним мило пообщались, и полюбовно договорились платить совсем по другому сценарию. Правило номер один для ордеров с обусловленным платежом –вам не следует никогда позволять сумме долга возрастать, сколько бы ни было сказано извинений и обещаний.

4. Увеличивайте арендную плату каждый год согласно установленным правилам. Очень часто я сталкиваюсь с ситуацией, когда тенанту годами не поднимают арендную плату, а это между прочем ваше право!

5. Не позволяйте жильцам вселяться без оплаты за первый и последний месяц, и без доказательства принятия ответственности за utilities, если это входит в соглашение. Используйте

правильно составленный контракт, который даёт тенанту право занять жилое помещение только в том случае, когда соблюдены все условия и обязательства.

6. Всегда помните, что Residential Tenancies Act имеет превосходство над любым соглашением или иным документом, утверждающим обратное. Креативные соглашения, которые вы можете заключить относительно аренды, или въезда в помещение, или состояния здания в случае, если они противоречат закону, не имеют никакой юридической силы. Например, следить за maintenance – это ваша обязанность.

7. Если вам по какой-либо причине (кроме emergency) требуется зайти в сдаваемое помещение, не забывайте давать тенанту соответствующий нотис, в котором должно быть прописано время вашего визита. Постарайтесь не давать время, где временное окно будет больше четырех часов. К примеру, нотисы, в которых говорится «между 9am и 5pm»противоречат решению суда – читайте Guideline #19.

8. Используйте форму N8 каждый раз при задержке платежа вашим жильцом. Почему важно ВСЕГДА давать нотис N4, даже если задержка арендной платы только в один день? – потому что, если в будущем вы захотите выселить тенанта за то, что он все время запаздывает с платежом (N8), суд, как правило, захочет видеть, как минимум от 8-ми до 12-ти таких N4.

9. Не стоит самому заполнять уведомления о завершении контракта (Termination notice) , такие как N5, N6 и N7. Очень вероятно, что они будут заполнены вами неправильно. Без дат, времени, специфики деталей произошедшего, имён и так далее. Когда дело дойдет до слушания, суд ,скорее всего, найдет эти уведомления «дефектными», и все дело будет отклонено. Отклонить заявление, основанное на N5, не просто легко, а очень легко.  

10. Выучите, как платится процент за депозит, который внесен жильцом за последний месяц проживания. Если вы, согласно правилам, поднимаете арендную плату каждый год, то вы просто берёте процент за депозит и применяете его к LMR (last month rent), соответственно поднимая его. В таком случае ваш LMR всегда равен существующей оплате за жильё.