Секреты канадского «пузыря» цен на рынке недвижимости

или

Как инвесторы из Торнхилла используют статистику роста и снижения цен на недвижимость за последние 80 лет для получения от 9% до 18% годовых наличными и добиваются удвоения вложенного капитала за 2-3 года, инвестируя в радиусе 1-2 часов езды от собственного дома

Живя в Канаде, постоянно думаю на тему, насколько цены на недвижимость здесь обоснованы. Почему и насколько они завышены.

Последние три с половиной года я внимательно слежу за динамикой роста цен на рынке недвижимости в различных регионах Канады и изучаю экономическую статистику различных отраслей. Что же я пытаюсь найти в этих скучных и на первый взгляд бессмысленных переплeтениях цветных линий и цифр? Я вам отвечу – взаимоотношениe различных отраслей экономики, аналогии, механизм взаимосвязи и влияние экономических и политических факторов на рынок недвижимости.

Зная прошлое и проанализировав статистику за тот же период, можно с большой долей вероятности спрогнозировать различные события в будущем.

Например, я очень часто слышу: «Экономика Канады очень сильно зависит от цен на нефть. Энергоносители составляют порядка 25% от экспорта страны. В Канаде рынок недвижимости давно напоминает пузырь, но теперь, похоже, пузырь начинает лопаться».

Зная статистику цен на нефть, BBP и динамику роста цен на недвижимость за последние 15 лет, можно было предвидеть, как отреагирует рынок недвижимости на последний спад цен на нефть. Во-первых, нет никакого канадского рынка недвижимости. Есть рынок недвижимости GTA, Торонто, Калгари, Монреаля, Эдмонтона, Ванкувера… И у каждого из этих рынков свои экономические драйверы. За последние 15 лет было три эпизода падения цен на нефть. В 2000г. до $20, в 2009 году до $35 и в 2015 до $37 за баррель. И каждый раз происходило то же самое: рынок жилья в провинции Альберта пострадал, в то время как стоимость жилья в Торонто на самом деле выросла, поскольку снижение цен на нефть стимулирует рост ВВП США, и экономическая активность смещается на восток.

A насчёт важности нефтяного сектора рынка для экономики Канады я могу сказать, что весь энергeтический (нефть, газ…) сегмент составляет 12% (Statistics Canada) канадского экспорта.

А теперь я бы хотел поделиться своими мыслями по поводу пузыря на рынке недвижимости Торонто. Нам все экперты в один голос говорят, что индекс доступности жилья слишком высок. Я сейчас вас шокирую. Посмотрите на статистику справа.

Оказывается, что у нас всё еще есть запас. Мы ещё не достигли критической точки невозврата. Обратите внимание: на сегодняшний момент индекс доступности жилья в Торонто составляет около 45%. Вы спросите, что это значит? Я вам отвечу: это значит, что расходы на обслуживание долгосрочного ипотечного кредита составляют примерно 45% от среднего дохода на одно домохозяйство. А если ещё понятней, то народ отдаёт почти половину от своего дохода на содержание своего дома. Много? Да, много. Но, в 1995 году это отношение составляло 58%, в 1991г. – 66%, в 1990г. – 87%, в 1982г. – 86%. И рост цен у нас умеренный по сравнению с кризисом 1989 года. Тогда цены за 5 лет выросли на 175%! Пузырь 1989 года лопнул. Цены «рухнули» на 27% по всему GТА и на 39% на кондо апартменты в центре Торонто! Да, кстати, взрывателем пузыря послужили раздутыe цены нa кондо апартменты.

А посмотрите на Ванкyвер. Вообще дух захватывает. Такое ощущение, что цена на недвижимость зависит от высоты гор в регионе.

А сейчас я шокирую вac еще больше. Дело в том, что пузырь 1989 года лопнул не только из-за большиx цен… Оказывается, что Банк Канады, пытаясь остановить необузданный рост цен, поднял процентные ставки по ипотечному кредитованию до … 14%!!! И это было ещё полбеды…

Рынок недвижимости, как живое существо – подвержен малейшим изменениям и реагирует падением или ростом цен при любом значительном событии. Но не надо думать, что все происходит хаотично безо всякого вмешательства, и в один момент он может просто взорваться и обвалиться. На любое явление есть соответствующие предшествующие индикаторы, ничего не происходит просто так.

Что же ещё произошло на рынке недвижимости в те далёкие 90-е, что привело к падению цен на долгих 7 лет? Произойдет ли то же самое сегодня или в ближaйшем будущем? Что защитит и оградит нас от «ужаса» падения в «финансовую бездну»? А стоит ли торопится покупать недвижимость сегодня, или подождать пока произойдет коррекция цен на рынке? А заработать, заработать на этой ситуации можно? А как? Посмотрите на график сверху. Мы не первые и не последние, кто оказывается в такой ситуации. Зная динамику развития рынка недвижимости за последние 80 лет и обладая базовыми знаниями, которые проверены десятилетиями, вы сможете уверенно преодолеть все затяжные подъемы, спуски и крутые повороты на пути к вашему финансовому благополучию.