ПОКУПКА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА:  ДОМ ИЛИ КВАРТИРА?

Я уже много лет занимаюсь инвестиционными сделками, связанными с покупкой недвижимости от застройщиков, и часто слышу от своих клиентов один и тот же вопрос:  что лучше покупать – дом или квартиру?  Сегодня я постараюсь подробно описать все плюсы и минусы подобных сделок.

ДОМА, ТАУНХАУСЫ, ТАК НАЗЫВАЕМЫЙ  FREEHOLD– в этом виде недвижимости, в отличие от  кондоминимумов, не практикуется ни каких VIP продаж, соответственно, недвижимость будет куплена по цене застройщика без каких-либо скидок, единственное, что можно сделать, это постараться быть в числе первых покупателей, чтобы приобрести наиболее выгодный участок. На этом этапе вы вносите так называемый депозит и получаете контракт на дом, по которому недвижимость перейдёт в вашу собственность по окончании строительства.  Перепродажа, или так называемый assignment контрактов  в недвижимости категории freehold, как правило, запрещена. Соответственно, по окончании строительства у покупателя есть лишь один вариант – получение мортгиджа и закрытие сделки.  Если у покупателя по каким-либо причинам изменилась финансовая ситуация, и он не может получить мортгидж и, соответственно, закрыть сделку, это грозит очень существенными потерями, такими как потеря депозита и дополнительные штрафные санкции, исчисляемые десятками тысяч. Но возьмём ситуацию, когда всё складывается хорошо, и вы готовы закрыть сделку, тут возникают следующие трудности: во-первых, люди, инвестирующие в недвижимость, как правило, уже имеют собственное жильё, и  вторая покупка будет расцениваться как инвестмент, соответственно, рассчитывать надо на даунпеймент как минимум 25%, кроме этого, квалификация для получения мортгиджа будет опираться только на ваш персональный инком, так как приобретаемая недвижимость на момент сделки ещё не сдана в аренду, и получаемый от аренды доход не может быть учтён. Далее вам придётся заплатить налог на переход права собственности ( Land Transfer Tax) и так называемую возвращаемую часть HST (8%, но не более 26,000), эти деньги вам вернутся назад примерно через месяц после того, как недвижимость будет сдана в аренду, но на момент закрытия сделки их вам придется платить в дополнение к  даунпейменту и к Land Transfer Tax. Продать недвижимость в течении как минимум года вы не сможете, так как, если это произойдёт, сделка автоматически перейдёт в категорию спекулятивной продажи, и вас попросят вернуть возвращаемую часть HST, которую вы получили после сдачи недвижимости в аренду. Ну и наконец сама аренда в этом случае выглядит далеко не радужно. Дело в том, что, покупая недвижимость в таких развитых районах, как Richmond Hill, Vaughan, Markham, Aurora и т.д , где цены на недвижимость очень высокие, получаемые от аренды платежи не смогут и близко покрывать ваши расходы по содержанию дома ( мортгидж  + налог на недвижимость ). В более отдалённых районах ситуация лучше, но там очень тяжело найти арендатора с хорошей кредитной историей, а сдача недвижимости посредственным арендаторам  не редко приводит к судебным разбирательствам и существенным финансовым потерям. Кроме этого, не забывайте про амортизацию дома, сдавая его в аренду, будьте готовы к существенным тратам на ремонт при предпродажной подготовке через год-два.

КОНДОМИНИМУМЫ – в инвестиционных сделках с этим видом недвижимости плюсы начинаются с самого начала. Во-первых, покупая на так называемых VIP продажах, вы сразу же имеете существенную скидку в цене, когда пройдёт официальное открытие проекта, цена уже будет совсем другая, то есть у вас уже есть прибыль.  Помимо цены VIP продажи дают ещё много дополнительных льгот, важнейшей из которых является разрешённая (и, как правило, бесплатная) опция по перепродаже контракта.  Соответственно, у вас открывается возможность, вложив на начальной стадии строительства лишь депозит, дождаться окончания стройки и просто перепродать контракт на  квартиру. Причем в этом случае вам не нужно получать мортгидж и платить Land Transfer Tax. Учитывая, что в кондо в отличие от домов есть Occupancy Day- день, когда вам выдали ключи, и вы можете проживать в квартире или сдавать её, и лишь примерно через 6 месяцев у вас будет Closing – закрытие сделки, после которого вы становитесь собственником квартиры, перепродажа контракта в этот период становится великолепной опцией для инвесторов. Кроме этого, очень важен момент безопасности инвестиционной сделки, если вы планировали закрывать сделку и сдавать квартиру в аренду, но ваша ситуация изменилась, вы можете перепродать контракт с прибылью не только по окончании строительства но и на середине пути. Вторым важным моментом является получение мортгиджа, если вы решили закрывать сделку. Поскольку на момент клоузинга квартира, по сути,  в вашем распоряжении уже около 6 месяцев, то она, конечно, сдана в аренду, причём по даунтауну Торонто арендная плата такова, что она полностью покрывает ваши расходы (платёж по кредиту, годовые таксы и плату за обслуживание), и при этом ещё остаётся некая сумма. Соответственно, при квалификации на мортгидж банк будет учитывать доход от аренды, что существенно упростит его получение. Ну и наконец сама аренда. Спрос на квартиры даунтауна настолько велик, что, как правило, это всегда так называемые AAA тенанты, арендаторы же с подпорченной кредитной историей даже не рассматриваются. Так же не забывайте, что в конечном итоге при продаже квартиры вам придётся сделать косметический ремонт, и если в доме это может быть весьма дорогостоящее мероприятие, то в квартире, как правило, это ограничивается банальной покраской.

Последним фактором, явно перевешивающим в сторону кондо квартир, является текущее состояние рынка недвижимости. По мнению большинства аналитиков, рынок так называемого фрихолда явно значительно перегрет, тут, безусловно, сказалось то, что в последние годы в этом сегменте недвижимости мы видели очень высокий рост цен, после которого, следуя правилам рынка, всегда наступает если не крушение цен, то уж точно значительная коррекция. В опозит рынку фрихолда, рынок кондоминиумов в 2011- 2013 году находился в фазе стагнации и начал выздоравливать лишь к началу 2014 года, постепенно набирая обороты. Соответственно, сейчас этот рынок находится в восходящем тренде, и в ближайшие годы никакие коррекции ему не грозят… 

На страницах этой статьи я не буду выкладывать математические расчёты инвестиций в эти виды недвижимости, скажу лишь одно, что на данный момент сделки с кондо квартирами на начальном этапе строительства  приносят вдвое больше прибыли, чем аналогичные сделки с freehold таунхаусами и отдельно стоящими домами, с лихвой перекрывая то, что исторически поднятие цены  на отдельно стоящие дома больше, чем на кондо квартиры. Ну и конечно сделки с кондо намного более безопасны.