Налоги на имущество и передачу ферм

Если вы рассматриваете покупку объекта фермерской (сельскохозяйственной) недвижимости или если вы находитесь в самом разгаре покупки фермы, вам следует знать о том, что более низкое налоговое обложение «класса сельскохозяйственных земель», применяемое к нынешнему владельцу, может не передаваться вам в качестве покупателя за исключением случаев соблюдения определенных формальностей.

Если новый владелец объекта фермерской недвижимости не примет меры для его регистрации согласно Закону о финансировании фермерской регистрации и фермерских организаций от 1993 года и не представит заявление на класс сельскохозяйственных земель, местное отделение оценки может наложить муниципальный и школьный налог на фермерскую недвижимость в четырехкратном размере.

В рамках новой справедливой системы налоговой оценки провинции Онтарио объекты сельскохозяйственной недвижимости подлежат двум уровням налогообложения, указанным ниже:

• Класс жилой/сельскохозяйственной недвижимости (полная ставка налога), который распространяется на жилой дом плюс один акр окружающей фермы; а также
• Класс сельскохозяйственной земли (пониженная ставка налога), который распространяется на другие объекты сельскохозяйственного назначения, земли и здания. Пониженная ставка составляет 25% от полной ставки.

Для того, чтобы платить налоги по такой пониженной ставке, владельцы или их арендаторы должны соответствовать определенным квалификационным требованиям, которые включают в себя следующее:

• Ферма должна быть оценена как ферма в соответствии с Законом об оценке;
• Ферма должна вести фермерское хозяйство, генерирующее определенный уровень валового дохода (в настоящее время 7 000,00 долларов);
• Владельцем объекта недвижимости должен быть гражданин или резидент Канады; а также
• Фермерское хозяйство должно иметь действительный регистрационный номер фермерского хозяйства в соответствии с Законом о финансировании фермерской регистрации и фермерских организаций.

Важно отметить, что любой владелец фермы, который не смог должным образом зарегистрировать свою ферму в соответствии с Законом о финансировании фермерской регистрации и фермерских организацийот 1993 года до 1 сентября текущего года, перед налоговым годом, потеряет пониженную ставку на этот налоговый год. Поэтому, если вы покупаете объект фермерской недвижимости, вы должны подтвердить, что продавец должным образом зарегистрировал свою ферму и, таким образом, данный объект недвижимости имеет право на пониженную ставку на год, в котором вы совершили эту сделку, а также вы должны зарегистрироваться до 1 сентября на следующий год. Однако если сделка заключена после 1 сентября 2012 года, новый покупатель не сможет зарегистрироваться до 1 сентября 2012 года, и будет облагаться налогом по полной ставке в течение всего 2013 налогового года. Пониженная ставка не возобновится до 1 января 2014 года при условии, что новый покупатель смог зарегистрироваться до 1 сентября 2013 года. Это может привести к настоящим трудностям для ничего не подозревающего покупателя, который ожидает, что будет платить налоги по более низкой ставке. При соблюдении определенных переходных положений в 2012 году, как представляется, нет никакого механизма обжалования или пересмотра более высокой оценки, в случае возникновениятакой ситуации, поэтому очень важнозаранее сделать необходимые запросы через адвоката или отдел оценки.