О рынке недвижимости с Максимом Багинским

У нас стало традицией в конце года брать интервью у одного из ведущих брокеров Торонто, работающих на рынке инвестиционных сделок с недвижимостью Максима Багинского.

Максим расскажите, чем вам запомнится уходящий год, какие значимые события произошли в этом году?

Для меня рынок не принёс никаких сюрпризов, всё, о чём я говорил в прошлом декабре, полностью сбылось. Вопреки предсказаниям псевдоэкспертов, предрекавших крах недвижимости, мы увидели активный восходящий тренд, вылившийся в двузначные цифры в графе подорожания недвижимости. Лидерами, как и предсказывалось, были два основных сегмента недвижимости – это отдалённые районы GTA и восстановившийся после кризиса 2011-2013 годов рынок кондо квартир. Причём рынок кондо начал раскручиваться с такой силой, что превзошел  самые смелые предсказания экспертов.

Также надо отметить, что в течение всего года правительство Онтарио и Канады в целом предприняло ряд шагов, направленных на охлаждения рынка недвижимости. Эти меры  внесли свои корректировки в развитие рынка. Усложнилась квалификация на получение ипотечного кредитования, что вынудило многих покупателей искать более дешёвые альтернативы при покупке недвижимости.

В Ванкувере был введён 15% налог на недвижимость при покупке не резидентами Канады. Многие ожидали введение подобного налога в провинции Онтарио, но этого так и не произошло. И судя по последним исследованиям, показывающим, что на не резидентов Канады в Онтарио оформляется не более 10% продаваемой недвижимости, и, опираясь на не лестные высказывания со стороны онтарийских властей в адрес этого нововведения, вряд ли подобный налог будет введён в провинции Онтарио.  Во всяком случае в ближайшее время этот вопрос рассматриваться не будет.

Произошли некоторые изменения в налоговом законодательстве, усложняющие жизнь тем, кто занимался спекуляцией, покупая и перепродавая недвижимость, при этом показывая её как основное место жительство. Теперь подобные сделки будут облагаться подоходным налогом.

Все вышеперечисленное меры в кругу экспертов получили название «Серия полумер», так как кроме перераспределения спроса, приведшее к небывалому спросу на кондо квартиры, эти изменения не принесли желаемого результата.

Ну и конечно, нельзя оставить без внимания неожиданную победу Дональда Трампа на президентских выборах в США. Я не буду сейчас вдаваться в подробности, так как эта тема достойна отдельной беседы, и лишь замечу, что, на мой взгляд, это должно положительно повлиять на привлекательность канадской недвижимости для иностранного капитала.

В прошлом году, отвечая на вопрос о том, как, по вашему мнению, будет развиваться рынок кондо квартир, вы ответили: «В ближайшие несколько лет инвесторы могут рассчитывать на очень хорошую прибыль как от краткосрочных вложений по перепродажам контрактов, так и в полном инвестиционном цикле ». Что вы скажете сейчас?

Всё то же самое, и прошедший год только подтвердил это. На мой взгляд, в данный момент сегмент кондо квартир наиболее перспективный инвестиционный инструмент. Судите сами:

1) Последние годы рынок фрихолда дорожал очень быстрыми темпами, что привело к созданию пузыря в этом сегменте рынка. Кондо сегмент же, наоборот, только оправлялся от кризиса 2011-13 годов и показывал очень умеренное подорожание.

2) В кризисные годы девелоперам кондо было не до начала новых проектов, не распродав имеющиеся на руках квартиры, они не спешили начинать новые проекты. Проект многоквартирного кондо занимает около 7-8 лет (3 года строительство и около 4 лет подготовительный период от момента покупки земли до начала продаж). Соответственно, крайне малое начало проектов в кризисные годы, приведёт к очень большой нехватке квартир в 2020 -21 годах.

3) Как я уже писал выше, изменения, усложнившие получения кредитования, вынудили покупателей искать более дешёвые альтернативы.

4) Город, получая несопоставимо большие поступления в бюджет в качестве Development charges от застройщиков многоквартирных домов, чем от традиционного Freehold, и при этом неся гораздо меньшие расходы на прокладку дорог и коммуникаций, поддерживает урбанизацию.

5) Проекты по освоению новых территорий и масштабное строительство дорог очень проблематично проводить в условиях крайне урезанного бюджета, с которым столкнулось правительство Онтарио.

В Канаде по сравнению с другими развитыми странами аномально большое количество населения проживает в собственных домах, думаю, что в ближайшее десятилетие эта статистика будет сильно изменена. Если суммировать всё вышеперечисленное, то нетрудно предположить, что, инвестируя в растущий рынок кондо квартир, вы играете козырную карту.

Что вы посоветуете тем, кто профессионально инвестирует в недвижимость и новичкам?

Новичкам – самое главное не бояться сделать первые шаги в области инвестирования. Меня очень радует, что последнее время на мои семинары стало приходить всё больше и больше молодёжи. Начиная правильно инвестировать в 25-30 лет, к 40-45 годам вы уже не зависите от заработной платы и спокойно можете позволить себе заниматься, чем захотите. Но и тем, кто не сделал это вовремя, я хочу напомнить поговорку «Лучше поздно, чем никогда».

Профессионалам – не заниматься банальной спекуляцией, восходящий тренд не вечен и надо использовать стратегии, позволяющие зарабатывать при любом состоянии рынка. Та эйфория, которая наблюдается сейчас у многих «инвесторов», считающих, что достаточно лишь купить сегодня, завтра всё равно будет дороже, очень опасна и может привести к колоссальным финансовым потерям. Инвестиция – это наука, требующая не менее точных расчётов, чем, скажем, физика. И тех, кто пытается нажиться, не обладая достаточными знаниями в этой сфере, она ох как больно наказывает.

Кроме этого, я хотел бы пожелать всем читателям, хороших новогодних праздников, счастья, здоровья и исполнения желаний в грядущем году.

Беседу вела Ольга Макеева