Азбука Ипотечного Кредитования: Плавающие мортгидж-ставки снова становятся более популярными среди канадцев

Планируете оформить или обновить свой мортгидж? Тогда вам не помешает присмотреться к ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой.

Фиксированные ставки гарантируют вам, что месячные платежи останутся без изменений на весь период контракта для вашего займа. Плавающие, как следует из названия, могут изменяться.

Плавающие ставки меняются вместе с прайм-ставкой – процентной ставкой, от которой финансовые институты рассчитывают кредиты для своих клиентов. Если банк решит повысить или понизить свою прайм-ставку, мортгидж-платежи вырастут или уменьшатся в соответствии с предварительно установленной процентной разницей выше или ниже прайма. Плавающие мортгиджи по определению являются более рискованными и низкими, чем фиксированные.

До сентября-октября 2016 года разница между фиксированной и плавающей ставками была крайне малой, а именно – всего 0.1 – 0.2%. В результате выбор мортгиджа с плавающей ставкой был менее очевиден.

Эта ситуация изменяется по двум основным причинам:

1. Разница между фиксированной и плавающей ставками снова увеличивается

Наиболее низкая фиксированная ставка по пятилетнему мортгиджу выросла на 0.25% с 1 ноября: с 2.19% до 2.44%, а для незастрахованных мортгиджей – ощутимо выше.

Тем временем плавающие пятилетние ставки с начала года двигались в противоположном направлении. Сегодня лучшая доступная ставка для застрахованных мортгиджей равна 1.90% (прайм минус 0.80%).

В некоторых ситуациях такая разница уже может оказать достаточно значительный материальный эффект.

Возьмём для примера среднюю стоимость дома в Торонто – $727,920. При минимально разрешенном первоначальном платеже (downpayment) в 6.6% и 25-тилетнем сроке амортизации заёмщик сможет экономить на платеже около $186 в месяц, если выберет плавающие 1.90%, а не фиксированные 2.44%. Если плавающая ставка не изменится, то за пять лет контракта общая сумма экономии составит $11,160.

Брокеры в основном прогнозируют дальнейшее увеличение разницы между фиксированной и плавающей ставками в этом году, и вот почему:

• Доходность государственных облигаций растёт, провоцируя повышение фиксированных мортгидж-ставок. Облигации являются главным источником финансирования ипотечных кредитов, и банки уже долгое время переносят дополнительные расходы на потребителей. Отчасти давление на доходность канадских облигаций осуществляет рынок США, в котором инвесторы предполагают, что действия Дональда Трампа приведут к росту инфляции из-за увеличения государственных расходов для стимуляции экономического роста. Когда инфляция повышается, банки требуют более высокие проценты, чтобы сохранить свою прибыль. На рынке ценных бумаг это означает более высокую доходность облигаций. Вдобавок усилить тенденцию может Федеральная Резервная Система, которая в декабре повысила свою ключевую процентную ставку с 0.5% до 0.75%. Предполагается, что в этом году могут последовать очередные повышения, если экономика США продолжит демонстрировать активный рост.
• Ключевая процентная ставка Банка Канады, которая влияет на плавающие ставки, не демонстрирует признаков изменения. В отличие от Федрезерва, центральный банк Канады всё ещё выжидательно относится к экономическим показателям национального рынка, и пока нет никаких признаков грядущего повышения ставок. Так как прайм-ставки коммерческих банков связаны со ставкой Банка Канады, в ближайшем будущем не предвидится давления в сторону подъема прайм-ставок.

2. Новые федеральные правила усложнили квалификацию под наиболее популярный пятилетний фиксированный мортгидж.

С октября прошлого года заёмщики, желающие получить пятилетний фиксированный мортгидж, обязаны пройти стресс-тест, чтобы доказать свою способность выплачивать кредит в случае повышения ипотечной ставки.

Такой же тест до этого проходили заёмщики, оформляющие плавающий мортгидж или фиксированный на срок менее пяти лет.

Изменения правил уменьшили привлекательность фиксированного ипотечного продукта для заёмщиков, которые с трудом квалифицируются по новым требованиям. В итоге они могут переключиться на более низкий плавающий мортгидж.

Кроме этого, ужесточение правил страхования ипотечных кредитов, введенных в ноябре прошлого года, внесли огромный вклад в удорожание фиксированных мортгиджей. Из-за отмены страхования для всех операций рефинансирования, покупки недвижимости стоимостью более 1 миллиона, а также программ для рента кондоминиумов и домов на одну семью, коммерческие банки резко подняли ставки на данные мортгидж-продукты. Выше стали мортгиджи со сроком амортизации более 25 лет. К примеру, лучшие 5-летние фиксированные ставки на рефинансирование или при покупке недвижимости стоимостью выше 1 миллиона на сегодня находятся на уровне 2.7-2.8%

Разумеется, нет никаких гарантий, что разница между фиксированной и плавающей ставками продолжит увеличиваться, или что плавающие ставки не поднимутся в будущем.

Покупатели, не желающие рисковать, могут выбрать фиксированную ставку, а те, кто предпочитает плавающие, должны убедиться в том, что они смогут себе позволить потенциальное повышение. Однако, если вы обладаете финансовой гибкостью и спокойно воспринимаете умеренный риск, плавающая ставка в этом году может стать подходящим и  выгодным решением.