Основы биржевой торговли: что нужно знать, чтобы выиграть в игру с нулевой суммой

Инвестиции в ценные бумаги имеют ряд очень весомых преимуществ перед владением физической недвижимостью. Инвестиции в ценные бумаги могут быть, собственно, подкреплены недвижимостью, приносить такой же или гораздо больший доход, чем недвижимость, и при этом полностью освободить вас от необходимости выгонять квартирантов, красить стены и менять унитазы.

Давайте рассмотрим несколько вариантов таких инвестиций.

1. Инвестиция в Mortgage Investment Company (MIC). Прибыль составляет от 5-8% годовых. Ваши деньги инвестируются в ипотечные портфели (mortgage portfolio), что дает вам интерес в этих портфолио. Косвенно вы являетесь держателем ипотеки на чей-то дом или несколько домов. В случае дефолта дом выходит на продажу и продается. Таким образом, интересы вкладчика всегда защищены, за исключением случаев падения стоимости недвижимости на 30% или более. MIC- компании, как правило, всегда имеют первоприоритетные позиции на объекты недвижимости и стоят первыми в очереди на получение средств в случае принудительной продажи (power of sale).
2. Private Mortgages (Private lending). Инвестировать в такие ипотечные контракты вам может помочь агент по ипотеке или брокер (mortgage agent or mortgage broker). Очень важно правильное оформление такой сделки. Вы можете непосредственно инвестировать ваши деньги под залог какой-то конкретной недвижимости либо в первой, либо во второй позиции. Покупатели обращаются за такими займами, когда не могут получить ипотеку в банке, или же осуществляют flip и имеют краткосрочный интерес в объекте. Обычно прибыль от таких инвестиций составляет 7-12% годовых со сроком оборота капитала в 12-18 месяцев. Прибыль может быть 12-18% годовых в случае, если вы инвестируете в second mortgage. В этом случае ваш риск высок, так как вы стоите вторым в очереди на выплату и можете не получить никаких денег обратно, если рыночная цена недвижимости упадет хотя бы на 20% или более, и тогда все деньги от продажи пойдут на выплату ипотеки, находящейся в первой позиции. Тем не менее, вы имеете залоговый интерес на эту недвижимость и в случае неуплаты владельцем месячного ипотечного взноса в праве начать процесс принудительной продажи, согласно законодательству.
3. Transactional Funding and Bridge Loans: это краткосрочные займы на срок от 30 до 90 дней, где инвестор может заработать от 1,5 до 3% в МЕСЯЦ, плюс сборы за собственно выдачу займа (lending fee), которые могут быть до 4% от выдаваемой суммы. Эти займы предназначены для закрытия сделки, когда первый объект недвижимости, который должен быть продан, еще не продан по каким-либо причинам, а уже пришло время закрывать сделку на второй объект недвижимости, деньги на который предполагалось извлечь из первого объекта.  Этот тип инвестиций – наименее рискованный (вы также имеете залоговый интерес в недвижимости), наиболее быстрый с точки зрения оборота капитала, и наиболее прибыльный по процентам. Однако необходимость в таких займах, как правило, встречается редко.

(РЕКЛАМНАЯ ВСТАВКА)

Тем не менее, несмотря на такую большую привлекательность таких займов, с ними есть ряд проблем. Это проблемы такие же, как и с самой недвижимостью: возможная потеря ликвидности и сильное падение цен. Кроме того, объект недвижимости может пострадать от наводнения или пожара, или может быть умышленно приведен в негодность путем превращения в grow house. Страховые выплаты в этом случае не происходят, и инвестор теряет большие деньги, так как сохраняется только стоимость земельного участка.

Еще одна проблема заключается в том, что все деньги кладутся в «одну корзину». У вас практически нет возможности диверсифицировать, за исключением диверсификации между коммерческой и жилой недвижимостью. Как правило, небольшие частные инвесторы, выдавая частный заем, концентрируются вообще на одном или двух объектах. Ни о какой диверсификации портфолио при этом не может быть и речи, поэтому, необходимо избежать вкладывания всех денег в одну корзину и, помимо инвестиций в недвижимость различными способами еще производить биржевые инвестиции в ценные бумаги, опционы или акции.