Недвижимость
Что происходит с рынком недвижимости Торонто сегодня и что ожидать в ближайшее время?
Этот вопрос сегодня интересует многих. Безусловно, кризис экономики, вызванный эпидемией COVID-19, не может не сказаться на рынке недвижимости. В этой статье, основываясь на статистике прошлых лет, анализе сегодняшней ситуации и своём многолетнем опыте в области инвестиций в недвижимость, я попытаюсь спрогнозировать, что ждёт рынок недвижимости Торонто в ближайшем будущем.
За последние 40 лет мы имели пять кризисов, приводивших к рецессии в экономике. Во-первых, это так называемая энергетическая рецессия 1981 года, привёдшая к тому, что инфляция стала измеряться двухзначными числами. Во-вторых, рецессия 1990 года – известная как Gulf War recession, привёдшая к потере огромного количества рабочих мест . За этим последовал кризис 2001 года – так называемая 911 Recession , толчком к которой послужила террористическая атака на башни-близнецы всемирного торгового центра в Нью Йорке. Далее 2009 год – Subprime Recession, привёдшая к краху финансовой системы США и обрушению биржи, и, наконец, 2020 год – сегодняшний кризис, вызванный эпидемией COVID-19.
Как вы видите, цикличность рецессий около 10 лет . Все эти рецессии были абсолютно разные по своему происхождению, но есть и объединяющие их факторы. Во-первых, все они случались в тот момент, когда экономика подходила к черте, за которой в скором времени должен был начаться затяжной экономический кризис, и в итоге выводили экономику к новому бурному росту. Для этого в 1981 году потребовалось 16 месяцев , в 1990 и 2001 годах – около года, в 2009 – почти 2 года. Во-вторых, во всех случаях правительство принимало своевременные меры для спасения экономики и поддержки людей. Основными рычагами воздействия является вливание в экономику большого количества денег , то есть, включается печатный станок, значительно уменьшается процентная ставка кредитования, бизнесы и граждане получают существенную финансовую помощь. Это происходило во всех предыдущих четырёх случаях, это же мы видим и сегодня.
Что происходит далее? Во время кризиса производство снижается, серьёзно уменьшается количество произведённых товаров, а денежная масса постепенно увеличивается, что неминуемо приводит к раскачиванию инфляции и сильному подорожанию товаров. Далее, находящаяся на руках денежная масса и дешёвое кредитование стимулируют спрос, производители начинают производить больше товаров, появляются новые рабочие места, и экономика выходит из кризиса. Причём не просто восстанавливается, но и делает очень существенный скачок вверх, и уже через год – два выходит на показатели валового продукта, превышающие докризисные. Вот только цены уже не могут вернуться к прежним, так как влитые в экономику деньги изъять назад уже невозможно. Все предыдущие кризисы, несмотря на их различные причины возникновения, приводили к абсолютно идентичным последствиям – поднятию цен и переходу экономики от рецессии к бурному росту. Нет никаких причин сомневаться в том, что и в этот раз сценарий развития событий будет тот же. Сейчас пока трудно предсказать, когда это произойдёт, но, учитывая ожидаемую массовую вакцинацию и появления лекарств, способных минимизировать летальные случаи болезни, перелом, скорее всего, мы увидим уже к лету.
Теперь давайте рассмотрим перспективу развития рынка кондоминиумов Торонто на фоне кризиса, связанного с эпидемией коронавируса .
До начала эпидемии нехватка квартир находилась на уровне 20,000 единиц в год, темпы развития города и прироста населения в последние годы привели к тому, что даже существенное наращивание темпов строительства, которое мы видели в истекшие два года, максимум что могло сделать, это удерживать нехватку квартир на том же уровне. Ни о каком сокращении этой нехватки в ближайшем будущем даже не могло быть и речи. Аналитические расчёты показывали, что при благоприятном стечении обстоятельств нехватку можно будет уменьшить до 10,000 квартир в год к 2030 – 2035 годам. Вместо этого мы получили то, что из планируемых к выходу в продажу новых проектов в этом году в продажи вышла лишь половина из них, многие проекты отложены до лучших времён, так как девелоперы не решаются продавать квартиры в тот момент, когда стоимость строительства растёт каждый день. В сегодняшней ситуации вероятность продать проект, а потом столкнуться с тем, что построить его будет себе в убыток, очень велика. Соответственно, девелоперы пачками откладывают проекты. Если вовремя не начать строить, то через 4-5 лет, а это средний срок строительства многоквартирного дома, мы неминуемо сталкиваемся с малым количеством окончаний проектов, а значит, с нехваткой квартир. Именно это мы видим сегодня.
Правительство Канады только что существенно увеличило квоты на иммиграцию, и в следующие 3 года только в Торонто должны въехать более полумиллиона новых иммигрантов, и это без учёта студентов и людей, въезжающих в страну по рабочим визам. Кроме этого, многие аналитики также предсказывают, что в следующие 3 года в Канаду вернутся более миллиона канадских граждан, ранее проживавших за рубежом. Сейчас наибольшее число канадских граждан, проживающих за границей, сосредоточено в трёх странах – это США, Гонконг и Великобритания. Уровень жизни в этих странах существенно снижается, и по прогнозам эта тенденция продолжится, подталкивая многих канадцев вернуться назад на родину.
Расчёты прошлых лет никак не учитывали столь масштабного увеличения населения, так что нехватка недвижимости прошлых лет уже в скором будущем покажется нам мелочью.
Существенное подорожание себестоимости строительства и спрос, который по оценкам специалистов должен вернуться моментально по окончании пандемии, неминуемо приведёт к очередному росту цен на недвижимость большого Торонто.
Почему именно квартиры? Дело в том, что за последний год квартиры практически не выросли в цене, а в некоторых районах города даже немного просели. Недвижимость категории фрихолд за тот же период времени значительно подорожала, в итоге разрыв между ценами на квартиры и дома превысил даже показатели 2017 года. Обычно, когда разрыв в ценах достигает такого дисбаланса, происходит переориентация спроса в сторону квартир. Кроме этого, огромное число эмигрантов, которое Канада планирует принять в следующие три года, являются потенциальными покупателями именно квартир, так как это это наиболее доступный в ценовом варианте сегмент рынка.
По моему мнению, рост цен на квартиры начнётся уже 2021 году, и в последующие 2 – 3 года подорожание в этом сегменте недвижимости будет очень существенным. Многие посмеивались над моими прогнозами пятилетней давности, когда я говорил, что цены в даунтауне скоро доберутся до 1000 долларов за кв. фит площади. Прошло всего 5 лет, и цена в 1300 долларов за кв. фит в даунтауне Торонто стала уже нормой.
В канун наступающего нового года я не побоюсь сделать свой очередной долгосрочный прогноз: я считаю что уже в следующие 5-6 лет цены на квартиры достигнут отметки в 2,000 долларов за квадратный фит. Так что ни инвесторам, ни покупающим для себя не стоит откладывать покупку, кризис это самое лучшее время для инвестиций подобного рода. На стабильном рынке можно неплохо зарабатывать, но действительно большие деньги делаются именно в кризисные моменты, рынок ценных бумаг наглядно продемонстрировал нам это в марте – июне уходящего года. В 2021 году очередь за кондоминиумами .
Со своей стороны, профессиональная команда компании Right At Home Realty Investments Group, включающая в себя опытных агентов по недвижимости, мортгидж брокеров, юристов и бухгалтеров, всегда будет стоять на страже ваших интересов, чтобы ваши инвестиции были безопасны и приносили максимальную прибыль.
Желаю всем отличных новогодних праздников, успешного 2021 года, ну и, конечно, не болеть коронавирусом, как и впрочем, и ничем другим.
Broker of Record / Investment Advisor
P: 416-832-83243 E: contact@newGTAcondos.com
Web : www.newGTAcondos.com YouTube: @newGTAcondos.com Facebook: newGTAcondos
0 comments