Как защититься от недобросовестного контрактора?

Во французской кинокомедии «Дом со скидкой» владелец свежекупленного загородного дома сталкивается с целым клубком неприятностей. Гости падают с балкона из-за плохо закреплённых перил, на кухне взрывается газ, в ванной случается затопление, а горе-контракторы продолжают требовать с хозяина оплату вперёд под угрозой прекращения работ. В результате герой вынужден продать свою квартиру, чтобы расплатиться с долгами, а дом по-прежнему не готов к заселению…

Увы, подобные перипетии выглядят забавно только на экране в исполнении Дэни Буна. В реальной жизни некачественный ремонт может превратиться в кошмар, высасывающий деньги и нервы хозяев и грозящий судебными исками. Итак, как же защититься от недобросовестных контракторов? Чтобы понять это, надо разобраться в правах и обязанностях заказчика. В контрактном праве Онтарио закреплены такие правовые концепции, как quantum meruit, wrongful repudiation, and construction lien, напрямую влияющие на права заказчика. Разберём на примере, в чём заключается это влияние.

Представим, что заказчик нанял контрактора, чтобы отремонтировать кухню. Когда половина работы была сделана, заказчик отказался от услуг контрактора и не дал ему возможности доделать работу под предлогом того, что заказчика не устроило качество. Соответственно, возникают следующие вопросы: 1. Должен ли заказчик оплатить работу и если да, то в каком объёме? 2. Имел ли заказчик право разрывать контракт? 3. Какие механизмы защиты своих прав может применить контрактор?

Если заказчик недоволен качеством сделанной работы, отказ от оплаты не является резонным шагом. Заказчик должен придерживаться своих обязательств по контракту и оплатить работу, а уже потом предъявлять претензии, требовать устранения недостатков или возмещения убытков, возникших в результате устранения недостатков третьим лицом. Если работа была сделана частично, как в вышеописанном примере, то эта часть должна быть оплачена несмотря ни на что, исходя из доктрины quantum meruit: никто не имеет права обогащаться за счёт работы, выполненной по контракту, даже если стоимость этой работы не была оговорена и определена.

Если бы в нашем примере кухня была бы отремонтирована полностью, то заказчик был бы обязан оплатить сделанную работу, несмотря на претензии к качеству. Он вправе удержать только 10% от суммы договора.

В нашем примере контрактор может применить следующие механизмы защиты своих прав: подать в суд на неправомерный односторонний отказ от договора (wrongful repudiation) и на возмещение убытков согласно доктрине quantum meruit. Более того, контрактор, который не получил оплату за выполненную работу и поставленные материалы, имеет право наложить обременение (construction lien). Это означает, что де-факто вы будете продолжать владеть домом, но де-юре распоряжаться им не сможете, пока не рассчитаетесь с контрактором и добьётесь снятия обременения. Вот почему мы крайне не рекомендуем отказываться платить, лишь только вам что-то не понравилось. Более того, если ваш контрактор нанимает субконтракторов для выполнения работ, вы являетесь ответственным за то, чтобы они вовремя получили оплату от контрактора. В противном случае субконтракторы, в свою очередь, получат право наложить обременение на ваш дом. Это исключение из концепции privity of contract («я отвечаю только перед тем, с кем у меня заключен контракт») было сделано специально для правоотношений, связанных с недвижимостью, в Construction Lien Act.

Что же делать заказчику, который с неудовольствием наблюдает, как горе-контрактор некачественно ремонтирует, а иногда и просто наносит вред его собственности? Можно ли вообще избежать подобных ситуаций?

Как показывает наша практика, при выборе контрактора (тенанта, бизнес-партнёра…) люди склонны думать только о хорошем и настраиваться на позитив. А надо бы подумать о самом плохом и минимизировать риски, пусть и гипотетические. Чтобы они таковыми и остались, необходимо тщательно выбирать контракторов. Все наши клиенты, попавшие в неприятные ситуации с контракторами, признавались, что они сами очень спешили. Одна клиентка не стала дожидаться из рейса мужа-дальнобойщика, чтобы обсудить с ним возможные кандидатуры, и наняла первого попавшегося мастера. Другой клиент вообще заказал работу по смс, не встречаясь и даже не созваниваясь с тем, кому доверит свой самый дорогой актив. Мы все очень спешим, и нам некогда проводить маркетинговые исследования, обзванивать друзей и знакомых на предмет рекомендаций, запрашивать референсы мастеров и проверять их портфолио, задавать вопросы о том, кто на самом деле будет работать на объекте. Мы не знаем и не хотим знать, с кем имеем дело — с частным лицом, партнёрством, корпорацией. Нас не интересует, есть ли у них страховка. У нас нет на это времени. Зато когда возникает проблема, наши клиенты вынуждены с ней разбираться, откладывая свою жизнь на потом.

Лишь после того, как вы тщательно проверили потенциального контрактора, и вас устроило качество работ, выполненных лично им на других объектах, заключите с ним договор, который отражает возможные отклонения от идеальной ситуации. Если есть необходимость, проконсультируйтесь у юриста. В случае возникновения претензий к качеству работ, сразу заявите о них, дублируя все претензии и договоренности в письменном виде по почте или по Е-мэйл. В случае, если дело дойдёт до суда, вы сможете продемонстрировать свои своевременно сделанные шаги по разрешению ситуации переговорным путём.