Три способа заработать деньги на строительстве домов в Торонто.

Знаете ли вы, что Торонто вошел в десятку наиболее экономически развитых городов на планете и является четвертым по уровню жизни? Экономика Торонто растет в течение последних лет быстрее, чем средняя по Канаде и Онтарио. В результате население центральной части города (downtown) утроилось за последние 5 лет, что привело к большому жилищному строительству. Более 13.000 домов было построено и продано в Торонто за последние 4 года. Несмотря на это,  цены на дома растут со скоростью 6-10% в год, и в 2015 средняя цена отдельного дома превысила 1.100.000$.

При этом все дома, старше 50 лет, подвержены следующим недостаткам: старая электрика, плохая теплоизоляция, несоответствие сегодняшним стандартам строительства и безопасности, термиты, грызуны, низкий и сырой подвал, свинцовые трубы и неровные полы.

Итак, вспомнив старую как мир формулу, что “спрос рождает предложение”, становится ясно, почему так много энергии в виде денег, людей, материалов, технологий вовлечено в строительный рынок в Торонто.

Как найти здесь свое место под солнцем? Какой должна быть “вилка” между покупкой и продажей, чтобы строительный проект был успешный? Давайте решим эту задачу “от обратного”, то есть сначала сосчитаем необходимые расходы, добавим желаемую прибыль и посмотрим, есть ли такие дома на сегодняшнем рынке города Торонто.

Существуют 3 основных способа заработать на строительстве и перестройке домов.

Самый первый и простой – купить, отделать и продать (Renovation).

Сначала покупается старый “убитый” дом, потом все приводится в порядок – ванная комната, кухня, двери, электрика, стены, пол. В таблице внизу приведены сопутствующие расходы за полгода, которые помогут людям, планирующим такие инвестиции, принять взвешенное решение.

Как видно из верхней строки таблицы, при покупке дома для такого строительства разница между ценой покупки и продажи должна быть больше 280.000.

Второй путь – это сделать ремонт и добавить дополнительные площади (Addition).

Проект начинается с оценки технического состояния дома и анализа перспективы его улучшения. Если решение принято, то следующий этап – получение разрешительной документации. Можно получить разрешение за 5 дней через Residential FASTRACK для выполнения следующих работ: добавление до 1000 кв. футов площадей; строительство deck, веранды, балкона, крыльца, гаража, walk-out basement, укрепления фундамента и углубления подвала; изменение сантехники.

Помимо этого, если проект включает в себя проведение новой или замену старой электропроводки, владельцу дома необходимо получить разрешение в Electrical Safety Authority.

Старый дом всегда может таить в себе неприятные сюрпризы. Посмотрите ТВ шоу о перестройке домов, и все станет ясно… Как результат строительство обходится недешево. Ниже во второй строчке таблицы приведена примерная раскладка по ценам за 1 год строительства.

Третий путь – самый дорогой и самый надежный, это строительство нового дома (New house)

Несмотря на большие вложения, строительство нового дома помогает избежать той неопределенности, когда вы пытаетесь восстановить старый дом и потом продаете его по заниженной цене, потому что дом “не новый”. В новом доме все от фундамента до крыши сделано в соответствии сегодняшними требованиями Ontario Building Code.

При строительстве нового дома требуется полный пакет разрешительной документации. Плюс строительство должно удовлетворять требованиям Urban Forestry Department и Electrical Safety Authority.

Помимо этого, строителю нового дома необходимо получить Tarion Warranty и потом заплатить HST по итогам продажи. Все эти расходы значительно увеличивают стоимость и сроки строительства. Расчеты в таблице приведены из учета 2-х летнего строительного цикла.

В конце необходимо отметить, что самый важный момент перестройки любой инвестиционной собственности – это уплата налогов на прирост капитала и HST. Иначе мечты о хорошем бизнесе могут обернуться кошмаром. Всем потенциальным строителям и инвесторам нужно обязательно проконсультироваться со специалистами. Детальное описание того, что включено в таблицу, можно найти у меня на сайте www.homes4faircommission.com