Knock, Knock! Who’s there?  или Кто в Тереме живёт?

Ни для кого не секрет, что сдача жилой недвижимости в аренду, – это бизнес. Бизнес приносит деньги,  когда доходы превышают Bаши затраты.  Многие сегодня максимизируют доход путем того, что рассматривают возможность   превращения дома в Lodging House(Rooming House) при сдаче его в аренду. В этом случае дом сдаётся ни одной семье, а по частям, нескольким семьям. В целом это приносит более высокий доход. Стратегия очень привлекательна, но с ней могут возникнуть проблемы, потому что создание этих домов регулируется властями и требования не всегда очевидны. Во многом они зависят от места нахождения недвижимости.

Всё больше клиентов, которые сдают или планируют сдавать недвижимость в качестве Lodging House,  обращаются к нам за помощью и консультациями с вопросами: пристав (enforcement officer) выписал мне предупреждение и потребовал привести ситуацию в соответствие с законом в течение  30 дней, то есть, фактически, я должен выгнать трёх жильцов на улицу. Что мне делать? Кого я имею право выселить в первую очередь и как? Сколько комнат я могу сдать в аренду в доме? (те, к которым пристав уже пришёл,  подобных вопросов, конечно,  не задают, так как в предписании уже всё написано) . Могу ли я переоборудовать  дом и сделать дополнительную(ые) комнату(ы) для сдачи? Несколько студентов  вскладчину снимают дом:  означает ли это, что у меня не Lodging House, а Single Family Unit?

К сожалению, когда пристав уже пришёл,  поправить ситуацию становится значительно сложнее и дороже. Суть этой статьи познакомить нашего читателя с тем, что нужно знать перед тем,  как Вы задумали сдавать свой дом в качестве Lodging House; обратить внимание на то, чего не знать нельзя.

Итак, Lodging House. Lodging House – это жильё, сдаваемое владельцем в аренду определённому количеству (зависит от юрисдикции) частных лиц за вознаграждение, с предоставлением питания или без. Наиболее близкий перевод Lodging House это общежитие. Многоквартирный дом или дом, в котором есть basement apartment,  не попадают в категорию Lodging House, и регулируются другими законами и подзаконными актами. Это, конечно,  не означает, что дом с Basement apartment не может быть переделан в Lodging House.

Основные провинциальные законы, регулирующие все типы жилых домов, включая Lodging House это Ontario Building Code (Building Code Act, 1992 – O. Reg. 332/12 )  и Онтарио Fire Code (Fire Protection and Prevention Act, 1997 – O. Reg. 213/07),   которые выдвигают общие требования ко всем типам жилых домов. Эти законы определяют,  сколько человек  могут жить в доме определённой площади, высоту потолков, количество дверей и выходов, из каких материалов должны быть сделаны двери, перегородки и т.д.

Требования законов меняются в зависимости от того, сколько семей живет в одном доме. Например, если в доме живёт несколько семей, то перегородки между комнатами, в которых живут разные семьи,  должны быть сделаны из огнеупорного материала.

Tакже очень важно рассматривать правила градостроительного зонирoвания (Zoning regulations). Часто в одном городе, а  иногда  в районах одного и того же города, существуют разные законы и правила в отношении Lodging Houses. Бывает, что эти законы и правила противоречат друг другу.

Интересным примером может служить  City of Guelph. В  городе Guelph Lodging Houses сертифицируются городом. Дом считается общежитием, если в нём сдаётся более пяти комнат.  Интересно то, что в другом подзаконном акте того же города, Lodging House определяется как Residential Unit, сдаваемый более, чем трём лицам. Здесь речь уже идёт не о комнатах, а о людях  (persons). Lodging Houses разрешены не во всех районах города, и есть ограничения, на каком расстоянии они могут находиться один от другого.

Разные требования предъявляются и к лицензиям. В Торонто ситуация выглядит довольно интересно, потому что только в трёх  районах города, а именно, в Торонто территория до объединения), Этобико и  Йорк, официально разрешены Lodging Houses. При этом в Торонто и Этобико требуется лицензия, а в Йорке нет. В 2015 в Торонто (территория нынешнего Торонто)  будет проведён детальный анализ Lodging Houses, после которого законодательство может существенно измениться.

Несколько слов об ответственности. Ответственность за нарушения законодательства, регулирующего создание и эксплуатацию Lodging Houses , как правило, административная .Тем не менее иногда несоблюдение правил по содержанию дома может привести и к уголовной  ответственности, особенно если на территории Вашей недвижимости произошёл несчастный случай. Поэтому  отнестись к данному вопросу нужно серьёзно.

Если Вы планируете купить дом или переоборудовать дом в Lodging House, мы рекомендуем  заказать независимую юридическую экспертизу и получить официальное юридическое заключение. Юристы определят возможность эксплуатации дома  как Lodging House и, если ответ положителен, укажут Вам последовательность необходимых действий в соответствии с Вашей конкретной ситуацией, а также помогут Вам оспорить решение местной администрации города в случае необходимости.