Азбука Ипотечного Кредитования: Мортгидж Платежи и Амортизационный Период

Мы продолжаем знакомить наших читателей с основами ипотечного кредитования, знание которых позволяет принять грамотное решение при получении мортгиджа и в некоторых случаях сэкономить тысячи долларов на процентах или на штрафах.

Сегодня речь пойдет о мортгидж платеже и об амортизационном периоде.

Проценты и основная часть долга

В Канаде используется смешанный (blended) платеж по ипотечному кредиту. Каждый платеж состоит из процентов (interest) и части основного долга (principal).

Необходимо понимать, что в первую очередь мортгидж платежи идут на выплату процентов по вашему займу. И лишь оставшаяся часть направляется на уменьшение основной части долга, которая и представляет собой сумму, выданную вам в кредит.

Как правило, на протяжении первых пяти лет большая часть ваших платежей используется именно для выплаты процентов. В итоге основная часть долга уменьшается очень незначительно. Со временем, остаток по вашему мортгиджу будет сокращаться, и все большая часть ваших платежей будет направляться на погашение основной части кредита.

К тому же важно понимать, что в течение 25-тилетнего срока мортгидж амортизации из-за сложного принципа расчета процентов, общая сумма ваших платежей может оказаться практически вдвое больше, чем собственно сумма самого кредита. Конечно, точная сумма зависит от вашей процентной ставки.

Сегодня, благодаря исторически низким процентным ставкам часть ваших платежей, которая уходит на погашение основного долга, может достигать половины платежа, а иногда и больше. Поэтому вполне разумно увеличить ваш минимальный мортгидж платёж для того, чтобы выплатить как можно большую часть займа, пока ставки остаются низкими. Любая предоплата, будь-то увеличение платежа или внесение единовременной суммы, сразу и напрямую идет на снижение основной части долга.

Таким образом, всегда рекомендуется выплачивать основную часть долга как можно быстрее – в результате вы сможете сэкономить тысячи долларов на процентах.

Амортизационный период

Термин «амортизационный период» означает срок, за который вам необходимо полностью выплатить мортгидж.

Долгое время максимальный срок амортизации в Канаде составлял 25 лет. Сегодня же, некоторые финансовые институты предлагают более длительные период, вплоть до 35 лет (в случае застрахованных мортгиджей, при первоначальном взносе меньше 20%, максимальный срок равен 25-ти годам).

Естественно, чем дольше ваш амортизационный период, тем меньше сумма ваших мортгидж платежей. В то же время короткий срок позволяет вам сэкономить на процентах, так что более предпочтительным считается этот вариант в сочетании с максимально возможной для вас суммой мортгидж платежей.  Несмотря на это, стоит учитывать тот факт, что сегодня цены на недвижимость достаточно высоки, поэтому квалифицироваться будет легче под более длительный амортизационный период.

Далее представлена таблица с приблизительными подсчётами выплат по процентам в случае ипотечного кредита на сумму $150,000 в зависимости от срока амортизации. Для этого примера предположим, что ваша годовая процентная ставка равна 5,45%, и она не меняется на протяжении всего периода выплат (сегодня лучшая фиксированная ставка 2,59%, но она гарантирована только на 5 лет, поэтому для расчетов мы берем 5,45% – примерную величину на весь период амортизации).

Влияние амортизационного периода на выплаты по процентам 

Сумма мортгиджа Амортизация Месячный платёж Общая выплата по процентам

$150,000 30 лет $841 $152,860

$150,000 25 лет $911 $123,368

$150,000 20 лет $1,022 $95,391

$150,000 15 лет $1,217 $69,027

$150,000 10 лет $1,620 $44,360

Как видите, если вам удастся увеличить свой месячный платёж всего на $70 (с $841 до $911), вы сможете выплатить мортгидж на пять лет раньше. В результате, вы сэкономите $30,000 на выплатах по процентам.

Если же вы увеличите месячный платёж на $181, то избавитесь от ипотечного долга даже на 10 лет быстрее и сэкономите более чем $57,000.

Эти простые расчеты еще раз подтверждают, что лучший процент по мортгиджу очень важен, однако правильная стратегия выплат может сэкономить вам гораздо больше и позволит выплатить ваш ипотечный кредит намного быстрее!