Осторожно – deal breaker !! Часть первая

By Natalia Slobidker | December 4, 2015

Здравствуйте, меня зовут Наталья Слобидкер!

Я профессиональный full-time риелтор, сертифицированный эксперт по переговорам, специализируюсь на предпродажной подготовке недвижимости, разработке стратегии продаж и сведению рисков операций с недвижимостью к минимуму. 

Моя задача: минимум стресса – максимум выгоды при любой сделке с недвижимостью.

Сегодня моя статья может быть полезной как покупателям, так и продавцам.

Мы будем говорить о так называемых deal breakers – или факторах, из-за которых человек может (а иногда и должен) отказаться от понравившегося ему дома .

Они могут быть объективными и субъективными, навеянными суевериями или городскими легендами. То, что объединяет их все – это то, что наличие одного такого фактора может перечеркнуть все достоинства дома и послужить причиной отказа от сделки.

Учитывая мой крайне консервативный подход к покупке дома, а также принцип «надейся на лучшее, готовься к худшему», я всегда говорю своим клиентам, что дом надо покупать такой, который, если вдруг что, всегда можно продать. Даже на слабом рынке. Даже на следующий день после закрытия. Иногда  скорость продажи даже важнее цены. В таком случае дом, имеющий такой фактор, может стать якорем, который затянет вас в море проблем .

Итак, что же это за факторы?

Фактор #1  – линия электропередач 

Если она находится в пределах видимости, когда вы стоите на пороге дома или на заднем дворе – это может стать камнем преткновения для большого сегмента покупателей. Некоторые источники утверждают, что излучение, идущее от высоковольтных линий, канцерогенно, то есть способствует зарождению и развитию раковых клеток. Я не врач, я не знаю, правда это или нет. Но я знаю, что очень многие бегут от таких домов, как от огня.

 

Фактор #2  – Близость к улицам с оживленным движением 

Если въезд/вход в дом находится на оживленной улице, то скорее всего, люди с маленькими детьми и/или с животными (или планирующие их завести), расценят это как потенциальную опасность и откажутся рассматривать его для покупки…

Если же задний двор дома выходит на оживленную улицу – это означает шум и выхлопные газы вместо «кусочка природы в городе», коим в идеале является задний двор дома в городской черте.  Очень многих людей этот фактор оттолкнет.

Если вы уже владеете таким домом, я бы посоветовала посадить как можно больше деревьев вдоль забора, выходящего на трассу. Это и визуально скроет ее и поглотит часть выхлопов от машин.

Фактор #3  – плесень

Плесень может быть как видимой, так и скрытой за стенами/под полами. Но даже если она не видима глазу, ее может выдать характерный запах. Или необъяснимые кашель и сухость во рту во время нахождения в доме, зараженном плесенью. К сожалению, проблема плесени намного глубже ее неэстетичного вида.  Задумайтесь, 1 м² плесени производит миллиарды спор в сутки, которые разносятся вокруг. А если плесенью поражены стены на протяжении месяца? Споры плесени можно вдохнуть, они оседают в лёгких, они всасывается через кожу и попадают в пищу. Распространенным эффектом от плесени являются астма, пневмония, заболевания верхних дыхательных путей, синусит, сухой кашель, кожные высыпания, расстройство желудка, головные боли, носовые кровотечения.  Я думаю, этого списка достаточно для того, чтобы люди бежали из такого дома сломя голову. 

Если вы подозреваете, что в вашем доме есть плесень, не пытайтесь вывести ее «дедовскими способами».

Вызовите инспектора, специализирующегося на нахождении спор плесени в воздухе, и в случае положительного результата его проверки – позовите специалистов, которые дают гарантию на свою работу. Избавление от плесени однозначно пойдет на пользу вашей семье, а также избавит вас от потенциальных проблем при продаже. Также посоветуйтесь со специалистами, что могло привести к ее появлению, и исправьте это.

Зачастую это просто плохая вентиляция, и проблема решается добавлением вытяжки или вентиляционного отверстия.

Фактор #4  – заклейменные дома 

Вы удивитесь, но даже в сегодняшнее высокотехнологичное время люди подвержены суевериям и страхам. Как имеющим под собой почву для оснований, так и нет.

Например, подавляющее большинство людей не купит дом, в котором или даже рядом с которым было совершено убийство или самоубийство. Или про который ходят слухи, что в нем живет привидение… Или из которого пропал ребенок…

Я уже молчу, что 9 из 10 людей побоится иметь дело с домом, в котором когда-либо выращивали марихуану. Даже если все последствия этих действий были давно устранены, пятно “grow house”  останется на таком доме навсегда.

Если вы продаете такой дом, вы обязаны известить потенциального покупателя обо всем том, что может расцениваться как стигма (клеймо).

Фактор #5  – масляная цистерна  для обогрева дома (oil tank)

Особенно актуальна эта тема для покупающих в Торонто. Потому что очень много старых домов все еще используют эти цистерны для обогрева дома.

К сожалению, в Онтарио одни из самых низких стандартов толщины стенок масляных цистерн. Что влечет за собой ряд проблем, решение которых может стоить домовладельцу десятки тысяч долларов.

Например, вы можете обнаружить, что вы не можете застраховать только что купленный дом, потому что многие страховые компании отказываются страховать дома, использующие такой способ обогрева дома из-за потенциальных экологических проблем. А если нет страховки на дом, вам могут отказать в финансировании.  Следствием этого может оказаться судебный иск и потеря депозита.

Или вы можете обнаружить, что цистерна была зарыта, а ее извлечение может повлечь экологические проблемы, устранение которых может стоить 30-40 тысяч и выше !! Также могут быть жалобы и судебные иски от соседей, чьи земли могут быть подвержены опасности из-за потекшей и/или захороненной цистерны.

Будьте крайне осторожны, если вы являетесь владельцем такого дома и собираетесь его продавать. Есть ряд процедур, которые вы обязаны сделать, чтобы потом не быть привлеченным к ответственности. 

К сожалению, в пределах одной статьи невозможно осветить все потенциальные опасности и факторы риска как для покупателей, так и для продавцов. Я обязательно продолжу  этот список в следующих номерах.

Но если вы не хотите или не можете ждать, если у вас есть вопросы, на которые вам бы хотелось получить максимально честные ответы, или вы просто хотите оценить свою недвижимость или начать поиски новой, то звоните мне и я с удовольствием вам помогу!