Альтернативное финансирование: 
краткий курс частных мортгиджей.

За последние несколько лет требования к одобрению мортгиджей значительно ужесточились, отсекая многих потенциальных покупателей от традиционного “банковского” финансирования. Однако отказ банка не означает, что вам закрыто финансирование. В подавляющем большинстве ситуаций можно получить альтернативный (или частный) мортгидж, который позволит вам осуществить покупку недвижимости. В данной статье мы рассмотрим основные типы частных мортгиджей и требования, предъявляемые к заемщикам и к недвижимости, предоставляемой в обеспечение.

Так что же такое частные мортгиджи? Частное финансирование рассчитано на тех, кто:

1. Работает на себя и декларирует низкий доход
2. Покупает кондо, которые меньше чем 55 кв. метров (600 кв. футов) – многие банки не финансируют столь малые кондо
3. Нерезиденты Канады
4. Иностранные инвесторы
5. Проблемы с кредитной историей
6. Налоговые задолженности CRA
7. Неоплаченный налог на недвижимость (property tax)
8. Ситуации foreclosure, когда банк продает недвижимость в счет оплаты задолженности
9. Финансирование строительных проектов и коммерческих объектов
10. Займы под недвижимость на начало малого бизнеса
11. Краткосрочное финансирование с открытым сроком и без штрафов за предоплату
12. Получение второго мортгиджа, когда рефинансирование первого мортгиджа невозможно по причине высоких штрафов или неодобрения банка

Банки и многие ипотечные брокеры не специализируются на частных мортгиджах. Заявки на такие мортгиджи составляются по другим правилам и подаются по другим каналам, чем традиционные мортгиджи, поэтому исключительно важно, чтобы заявку составлял опытный брокер. Если заявка на мортгидж составлена неправильно или подана в неподходящую организацию, то покупателю грозит более высокая ставка и/или дополнительные комиссии.

Когда вы подаете заявку на традиционный “банковский” мортгидж (т.е. у вас стабильная зарплата, хорошая кредитная история и накоплен первоначальный взнос), то банк рассматривает вашу кредитоспособность в первую очередь и параметры покупаемой недвижимости во вторую очередь. В случае с частным финансированием объект недвижимости рассматривается в самую первую очередь, и лишь затем рассматривается индивидуальный риск заемщика. Как и во всем, что связано с недвижимостью, самым главным критерием является расположение. Как говорят агенты, Location, Location, Location! Поэтому частный мортгидж на дом, расположенный в пределах Большого Торонто, будет легче получить, и он будет иметь более низкую ставку, чем частный мортгидж на кондо в отдаленном городе с маленьким населением.

Какие же процентные ставки предлагаются под частное финансирование? Ликвидные и привлекательные объекты могут финансироваться с первоначальным взносом 15 – 20%, однако, процент будет на 2-3% выше, чем при первоначальном взносе в 25%. На сегодняшний момент (зима 2015) ставки варьируются от примерно 5.75% для “сильного” кредитного файла до 13% для более слабых заявок. Практически каждый частный мортгидж также предусматривает комиссию, уплачиваемую при закрытии сделки. Размер комиссионных в среднем составляет около 1% от суммы мортгиджа.

Многие организации предлагают кредитные линии под залог недвижимости, которые могут оформляться как первым, так и вторым залогом на собственность (где уже есть банковский мортгидж). Процентная ставка по таким линиям составляет 8-15%, однако, ежемесячные платежи могут быть даже ниже, чем платежи по мортгиджу, поскольку вы платите только проценты и не выплачиваете основной долг. Такое финансирование подходит тем, кому отказывают в традиционном мортгидже по причинам, которые могут быть устранены в течение года-двух; например, слабая кредитная история. Один-два года вы платите более высокий процент и улучшаете свою кредитную историю, а затем берете традиционный мортгидж в банке и погашаете кредитную линию.

При подготовке к частному мортгиджу всегда важно иметь “стратегию выхода”, то есть план действий, необходимых для постепенного улучшения кредитной ситуации. Это особенно важно в случаях, когда причины к отказу в традиционном мортгидже связаны с кредитной историей, низким декларируемым доходом или налоговыми задолженностями. Как правило, такие причины могут быть со временем устранены, и частный мортгидж с высоким процентом может быть выплачен из средств традиционного банковского мортгиджа с более низким и гибким процентом.

Традиционные банковские мортгиджи предполагают жесткую матрицу критериев, по которым одобряется или отклоняется та или иная кредитная заявка. Частные мортгиджи не имеют четко фиксированных критериев и предлагают большее разнообразие условий и процентных ставок. Поэтому при заявке на частный мортгидж исключительно важно работать с брокером, который специализируется на частном финансировании, имеет доступ и связи с различными небанковскими кредитными организациями и знает их предложения и ставки. В компании Denova Group мы постоянно общаемся и работаем с более, чем 20-ю кредитными организациями и предлагаем нашим клиентам большой выбор ипотечных продуктов. Наши консультации уже помогли многим приобретателям получить мортгидж в ситуациях, когда отказали все банки, а также рефинансировать свой мортгидж на более выгодных условиях.