Азбука Ипотечного Кредитования: как правильно пользоваться сайтами для сравнения мортгидж ставок, и что выбрать сегодня?

Ищете подходящий ипотечный кредит? Следуйте за модой – используйте интернет.

«Сегодня 8 из 10-ти канадцев в поисках мортгиджа используют онлайн ресурсы для исследования рынка. 96% клиентов считают низкую процентную ставку крайне важным критерием в выборе ипотечного кредита», – говорит Роберт МакЛистер, редактор блога Canadian Mortgage Trends. Сайты сравнения ставок, которые выдаются первыми в поиске при ключевых запросах о мортгиджах, являются хорошей отправной точкой для многих мортгидж покупателей.

«Подобные сайты стали настоящим подарком для потребителей, так как они значительным образом подогревают конкуренцию между финансовыми институтами. Они делают сравнение ставок быстрым и простым для всех, у кого есть интернет. В итоге ни один банк или брокер не может предложить плохую ставку так, чтобы заемщики этого в конце концов не узнали», – поясняет господин МакЛистер.

«Буквально миллионы канадцев сейчас сравнивают свою ставку с другими предложениями на данных сайтах, и эта тенденция будет лишь развиваться», – добавляет он.

В то же время, по его словам, подобные сайты имеют и серьезные ограничения.

Далее мы представляем вашему вниманию несколько советов по разумному использованию таких сайтов:

• Лучшая ставка не всегда означает лучший мортгидж. Очень часто ипотечные кредиты с самыми низкими процентами имеют ряд ограничений, например, высокие штрафы за преждевременный разрыв договора, малый срок удерживания (бронирования) ставки, невозможность рефинансироваться у другого банка до окончания срока договора и/или ограниченные привилегии дополнительных платежей. Это легко объяснимо тем, что финансовые институты максимально «срезают» опции и полезные функции стандартных мортгиджей, создавая самые дешевые (no-frills) продукты. Сайты, специализирующиеся на сравнении ставок, редко указывают все условия предлагаемого мортгиджа, поэтому не стоит чрезмерно радоваться крайне низкой ставке, пока вы не узнаете все подробности.

• Лучшие ставки часто идут с минимальным обслуживанием. Лучшие мортгидж специалисты страны могут предложить хорошие ставки, однако, не самые низкие. Они не могут предоставлять столь крупные дисконты на полноценные мортгиджи, так как они уделяют много времени консультированию и разработке выгодных ипотечных стратегий для своих клиентов. Если именно такое отношение и личный сервис нужен вам, обращайтесь за стратегией, а не за самым дешевым мортгиджем и не надейтесь найти подобных опытных консультантов в топ-списках на сайтах о сравнении ставок.

• Вы редко сможете увидеть всю картину. Большинство данных сайтов зависят от оплаты брокерами или финансовыми институтами за показы их ставок. Если они не платят, их ставки не появляются на сайте. Это значит, что потребители могут так и не увидеть действительно лучших предложений.

• Не дайте парочке базисных пунктов себя обмануть. Наиболее низкая ставка часто отличается от обладателя второго места всего на несколько базисных пунктов (0.01% – 0.03%). При среднем мортгидже на $175,000 разница составит всего $2.69 в месяц – это определённо недостаточная причина для выбора того или иного мортгидж продукта. Более выгодные условия, гибкость, обслуживание и профессиональная консультация всегда важнее, чем крошечная разница в процентной ставке.

Допустим, вы воспользовались нашими советами и нашли самые низкие ставки и подходящие мортгидж продукты, но что же выбрать сегодня – фиксированный или плавающий мортгидж?
Учитывая тот факт, что ключевая процентная ставка Банка Канады и, соответственно, ставки Прайм коммерческих банков уже дважды снизились в этом году, мы можем извлечь хороший урок из истории одного эксперта, который признал, что совершил ошибку при выборе мортгиджа для самого себя.

Тед Рехтшаффен в разговоре с Financial Post признался, что в 2009 году он сменил свой ипотечный кредит с плавающей ставкой на фиксированный из-за предупреждений о предстоящем повышении плавающих ставок. Сейчас он понимает, что совершил большую ошибку.

«Я был не прав. У меня был мортгидж с плавающей ставкой, и в 2009-ом я перешёл на фиксированную», – заявил господин Рехтшаффен, президент TriDelta Financial. «Я действительно принял неправильное решение, но в тот момент передо мной стоял вопрос о том, какая ставка принесёт мне большую выгоду: фиксированная или плавающая».

Естественно, главным представляемым преимуществом было то, что фиксированная ставка останется неизменной даже при повышении ключевой овернайт ставки Банка Канады и ставок Прайм коммерческих банков. Однако ключевая процентная ставка не увеличивалась на протяжении более четырёх лет – это значит, что, оставь Рехтшаффен свой плавающий мортгидж, сегодня его ставка составляла бы 1.95%. Неплохо, правда?

Тем не менее такое же решение в тот момент приняли бы многие. По его словам, разница между фиксированной и плавающей пятилетними ставками тогда была каких-то 25бп (0.25%) – довольно небольшая сумма ради гарантии неизменности платежей.

Сегодня похожая ситуация – брокеры и мортгидж заёмщики сталкиваются с подобной дилеммой. Предполагается, что возможно овернайт ставка начнет повышаться в следующем году. Правильно ли советовать клиентам выбирать фиксированную ставку?

Наш совет клиентам очень прост: если вы хорошо квалифицированы и можете получить плавающий мортгидж (что сегодня сложнее, чем фиксированный) – берите его, однако, вносите платежи, будто у вас пятилетний фиксированный кредит. Когда ставки начнут расти, вы будете выплачивать более высокие проценты, но из расчета меньшей оставшейся суммы самого мортгиджа. Вдобавок, вы всегда можете вернуться к изначальному сроку амортизации и более низким платежам. Если же вы хотите исключить любой элемент риска на ближайшие 5 лет, или ваш семейный бюджет пострадает при увеличении мортгидж платежа на 50-100 долларов,  – выбирайте 5-ти летний фиксированный мортгидж.

И напоследок хотелось бы заметить – мы всегда публикуем наши лучшие предложения на сайте mortgagelegko.com, в газетах и журналах объявляем о специальных программах и акциях на радио и телевидении, стоим за своими словами и всегда предлагаем персонализированную стратегию для каждого клиента!