Азбука Ипотечного Кредитования: Мортгиджи станут дороже с 17 марта, хотя Банк Канады пока оставил ставку без изменения

На своем первом заседании в этом году Банк Канады оставил ключевую процентную ставку без изменений на уровне 0.5% и представил более глубокий анализ рисков, связанных со значительной экономической неопределённостью президентства Дональда Трампа.

Центральный банк принял решение не менять ставку, исходя из улучшающихся показателей канадской экономики. В то же время, он предупредил о серьёзной неопределённости в потенциальных изменениях тактики со стороны США – нашего крупнейшего торгового партнёра.

Пока что банк предлагает довольно оптимистичный обзор, в основном следуя ожиданиям экономического роста, опубликованным в октябре. Банк прогнозирует увеличение канадского ВВП на 2.1% в 2017 и 2018 годах.

В своих прогнозах центральный банк не учёл весь спектр обещанных Трампом изменений, в том числе его протекционистские обещания, которые могут иметь довольно серьезные последствия для канадского экспорта и экономики в целом.

Важным является тот факт, что снижение ставки всё ещё остаётся возможным.

В то время как Банк Канады находится в выжидательной позиции, он прогнозирует, что канадский доллар будет балансировать около отметки в 75 центов следующие 18 месяцев.

Расходы населения считаются единственным крупнейшим фактором, способствующим росту реального ВВП в 2017-2018-ом, добавляя 1.3% к общему росту ежегодно.

Тем временем активный рынок недвижимости Канады покажет более скромные результаты в этом году, из-за этого общие показатели экономического роста могут недосчитаться около 0.1%. Причиной тому «недавний рост мортгидж-ставок и меры, введённые федеральным правительством в октябре».

Что касается нефти, то банк «всё ещё ожидает значительного снижения запасов в хранилищах во второй половине 2017-го» и предполагает, что цены останутся практически без изменения – около $50 американских долларов за баррель WTI.

Банк считает, что канадская экономика выйдет на пик своего потенциала приблизительно к середине 2018 года.

Следующее заседание Банка Канады состоится 1 марта.

Несмотря на то, что Центробанк пока воздержался от изменения ключевой процентной ставки для покупателей недвижимости с небольшим первоначальным взносом, ипотечные кредиты все равно вскоре подорожают.

Начиная с 17 марта, Канадская Ипотечная и Жилищная Корпорация (Canada Mortgage and Housing Corporation – CMHC) будет взимать с заёмщиков более высокую плату за страхование их кредитов.

По закону, если вы предоставляете первоначальный взнос (down payment) менее 20% от общей стоимости приобретаемой в Канаде недвижимости, вы обязаны заплатить за мортгидж страховку, хотя сами домовладельцы и не получают прямой выгоды от данного покрытия (кроме того, что это дает покупателям возможность приобрести недвижимость раньше, чем они накопят 20%). Данная страховка защищает банки от потерь в случае  невыплаты кредита.

Стоимость (премиум) мортгидж страхования вычисляется на основе суммы кредита в соотношении с размером первоначального платежа.

На таких дорогих рынках, как, например, Торонто, где недавние данные показали среднюю стоимость в $730,472, заёмщик с минимально разрешенным первоначальным  взносом (5% от первых $500,000 + 10% от всего, что выше) должен брать в кредит $682,425, чтобы приобрести что-либо в черте города за эту сумму.

Согласно текущим правилам, СМНС взимает 3.6% для страхования мортгиджа или $24,567 за весь срок кредита.

По новым правилам, которые вступают в силу 17 марта, СМНС будет брать 4% от стоимости кредита. В итоге, общая стоимость страхования составит $27,297, что на $2,730 больше единоразово, плюс на 12 долларов в месяц выше платеж, чем сейчас.

Разные заёмщики будут платить разные суммы в зависимости от суммы их кредита и первоначального взноса. В таблице приведены размеры уже существующих и новых страховых премиумов в зависимости от соотношения размера мортгиджа к стоимости приобретаемого жилья.

По словам СМНС, средний застрахованный ими кредит по всей Канаде составляет всего около $245,000. После введения новых правил ожидается увеличение месячного платежа приблизительно на $5 для новых заёмщиков.

«Мы не считаем, что более высокий премиум окажет значительное влияние на способность канадцев приобрести жильё», – заявил Стивен Меннилл, старший вице-президент СМНС. «В целом, данные изменения сохранят конкуренцию в индустрии ипотечного страхования и поспособствуют финансовой стабильности».

Изменения повлияют лишь на заявки, полученные с 17 марта. Все, кто уже получил кредит или подал заявку на его получение, будут платить по старым ставкам.

Genworth Canada, крупнейшая частная страховая компания страны, также последовала примеру СМНС и повысила плату на страхование мортгиджей.