Азбука Ипотечного Кредитования: НОВЫЕ МОРТГИДЖ ПРАВИЛА и тенденции рынка недвижимости и ипотечного кредитования 2016 года

Министр Финансов Билл Морно в декабре прошлого года заявил о предстоящих изменениях мортгидж правил. Уже с 15 февраля 2016 года необходимый минимальный первоначальный взнос при покупке недвижимости стоимостью от $500,000 вырастет с 5% до 10%.

В то же время новые требования будут применяться только к той части стоимости, которая превышает указанный порог. Таким образом, минимальный первоначальный взнос по мортгиджу на сумму в $1 млн. будет составлять 7.5% (5% на первые $500,000 + 10% на вторые $500,000). Напомним, что для недвижимости стоимостью выше $1 млн. необходимо иметь более 20% первоначального взноса.

На покупателей недвижимости стоимостью менее $500,000 новые изменения не повлияют.

Такое решение основывается на результатах исследования C.D. Howe Institute. Предполагается, что оно ослабит давление на Канадскую Ипотечную и Жилищную Корпорацию (CMHC), которая предлагает мортгидж страхование для недвижимости стоимостью менее $1 млн.

Напомним, со времен рецессии 2008-ого федеральное правительство усложнило процесс получения ипотечных кредитов, застрахованных СМНС. Так, к примеру, максимальный срок амортизации для мортгиджей с первоначальным взносом менее 20% сократился с 40 до 25 лет.

Данное решение должно было уберечь покупателей от рискованных покупок и поспособствовать инвестированию в менее дорогое жильё.

«Министерство Финансов касается неприкосновенных пунктов», – заявил Бенджамин Тал, экономист Canadian Imperial Bank of Commerce.

По его словам, хотя указанное изменение и является наиболее значительным ужесточением мортгидж правил со времён введения минимального 5%-ого первоначального взноса в 2008-ом, эффект его будет менее серьёзным, чем предполагается.

Лишь 17% всех продаж в Канаде за прошедший год составили дома стоимостью от $500,000 до $1 млн. В то же время, в Ванкувере данная цифра возрастает до 33%, а в Торонто – до 40%.

Около 23% еще на выплаченных мортгиджей в Канаде попадают в категорию “застрахованных” с необходимостью получения страховки у СМНС, Genworth или Canada Guaranty. Иными словами, новые правила затронут менее, чем 4% всех новых ипотечных кредитов, считает г-н Тал.

Основные тренды рынка недвижимости и ипотечного кредитования в 2016 году.

Мортгидж ставки не должны были упасть до рекордно низкого уровня в 2015-ом году. Как минимум так ответили бы экономисты и Банк Канады ещё два года назад. Но это всё-таки произошло. И, несмотря на все разговоры о повышении ставок, канадские проценты по ипотеке могут снова обновить самые низкие рекорды в 2016-ом.

Однако в ближайшие 12 месяцев процентные ставки не станут единственным пунктом, который подвергнется изменениям. Далее представляем вашему вниманию четыре мортгидж тенденции, за которыми стоит следить в следующем году:

Более низкие ставки компенсируют высокие ставки

Если не произойдет резкого экономического восстановления, мортгидж ставки могут упасть до нового рекордно низкого уровня в 2016-ом. Однако они не будут такими низкими, какими могли бы быть, ведь Оттава повышает стоимость правительственной гарантии и заставляет банки удерживать более крупный капитал на случай невыплат мортгиджей. Вдобавок, инвесторы требуют более высоких доходов, чтобы скомпенсировать принимаемый риск. В итоге для финансовых институтов продажа ипотечных кредитов инвесторам и удерживание мортгиджей в своих отчётных балансовых ведомостях подорожает. Как обычно, банки не возьмут эти расходы на себя, а переложат их на заёмщиков.

Горячие и холодные рынки недвижимости

Недавно средняя стоимость недвижимости в Канаде достигла рекордно высокого уровня, но если исключить из подсчётов Онтарио и Британскую Колумбию, то окажется, что на самом деле цены снизились  по сравнению с предыдущим годом. Канадский рынок показывает две крайности в зависимости от расположения. В случае горячих рынков Торонто и Ванкувера требование более высокого первоначального взноса (down payment), вводимое федеральным правительством в феврале 2016 года, окажет небольшое влияние. Тем временем слабые рынки столкнутся с более значительным снижением продаж в секторе дорогостоящих домов.

Больше пропущенных платежей?

Казалось бы, правительство ежегодно вводит новые мортгидж правила, условия кредитования становятся жёстче, а рынок недвижимости – безопаснее. Но есть одна вещь, которую Оттава не может контролировать, – это мировая экономика. Вопреки промышленному росту, вызванному более дешёвым канадским долларом, мировой экономический рост замедляется. В сочетании с падением цен на нефть это значит, что больше канадцев могут остаться без работы. А когда люди теряют работу, они пропускают мортгидж платежи.

Расцвет частного кредитования 

Ужесточение мортгидж правил делает банки более придирчивыми в выборе тех, кому выдавать кредиты – это хорошая новость для финансовых институтов, специализирующихся на заёмщиках из категории высокого риска. Этот год может стать очень удачным для сектора частного кредитования. Подобные институты смогут выдавать более крупные кредиты, так как новые правила помогут частным мортгидж корпорациям накопить капитал. Однако обеспокоенное правительство будет активно следить за так называемым  «теневым кредитованием» в следующем году.