Азбука Ипотечного Кредитования: Новые мортгидж правила окажут охлаждающий эффект на канадский рынок недвижимости в 2018 году, но цены продолжат расти

Ожидается, что новое ужесточение мортгидж правил замедлит рынок недвижимости в следующем году, однако ожидается, что цены на канадское жильё вырастут приблизительно на 5%. Об этом говорится в новом отчёте Royal LePage.

В своём рыночном прогнозе фирма указывает, что её составной индекс цен на недвижимость, анализирующий стоимость в 53-х канадских городах, предположительно увеличится на 4.9% в 2018 году и составит $661,919.

Напомним, в следующем году вступает в силу новый стресс-тест для покупателей, которым не нужна ипотечная страховка. Многие ожидают, что новые правила уже с 1 января сократят максимальную сумму мортгиджа, которую смогут получить заёмщики с первоначальным взносом (down payment) в 20 и более процентов.

В октябре Бюро управляющего по финансовым институтам (Office of the Superintendent of Financial Institutions – OSFI) представило окончательную версию новых правил под названием В-20. Новые правила, вступающие в силу 1 января, требуют, чтобы покупатели доказывали свою способность выплачивать незастрахованные мортгиджи под особую квалификационную ставку: либо под контрактную ставку плюс 2%, либо под пятилетнюю ставку Банка Канады (в зависимости от того, какая больше).

По словам Royal LePage, некоторые потенциальные покупатели, желающие улучшить свои жилищные условия, могут отложить продажу существующей недвижимости, так как не смогут получить необходимое финансирование на новый дом.

В то же время, отчёт отмечает, что при дальнейшем ухудшении доступности, скорее всего, будет значительно повышаться спрос на недвижимость начального уровня.

«Недостаточное предложение в крупнейших канадских городах приведёт к значительному скачку цен, превышающих нормальный уровень, как только рынок адаптируется к новому стресс тесту», – говорит глава Royal LePage, Фил Сопер.

«Агрессивный рост цен на жильё сегодня представляет более серьёзную угрозу, чем вероятность рыночного краха в Торонто или Ванкувере. С другой же стороны, регионы, в которых спрос не так высок и уже с трудом поглощает предложение, могут столкнуться с проблемами при адаптации к новым мерам».

По мнению Royal LePage, цены на жильё в Большом Торонто поднимутся на 6.8% в 2018-ом, а в Монреале и пригородах повышение составит 5.5%. В Большом Ванкувере ожидается увеличение на 5.2%.

Тем временем индекс цен Teranet-National Bank в ноябре сократился на 0.5% по сравнению с октябрём, показав третье месячное снижение подряд.

Индекс упал в четырёх из 11-ти исследуемых городских регионах, включая Торонто, Гамильтон, Оттаву-Гатино и Эдмонтон.

Сократила свои прогнозы на 2018 год и Канадская Ассоциация Риелторов (Canadian Real Estate Association – CREA). Причиной тому также были признаны более строгие мортгидж правила – предполагается, что они существенно снизят максимальный размер ипотечного кредита, на который могут квалифицироваться некоторые покупатели.

В своём недавнем заявлении CREA указывает на то, что новые правила, включающие в себя стресс-тест для незастрахованных мортгиджей, сократят активность продаж по всей стране, особенно в Торонто, Ванкувере и близлежащих регионах.

Теперь ассоциация прогнозирует снижение продаж на 5.3% до 486,600 объектов в следующем году. Напомним, в предыдущем прогнозе на 2018 год ожидалось на 8,500 сделок купли-продажи больше.

«Так как некоторые покупатели, скорее всего, перенесут покупку на более ранний срок, чтобы успеть до вступления новых правил в силу, такое увеличение может произойти за счёт ранее предполагаемых продаж первой половины 2018 года», – указывается в заявлении CREA.

«Тем временем другие потенциальные покупатели могут взять паузу, чтобы накопить на более крупный первоначальный взнос и лишь потом совершить покупку, слегка увеличив рыночную активность во второй половине 2018-го».

По мнению CREA, новые правила усложняют процесс квалификации под мортгидж для потенциальных покупателей, способных предоставить первоначальный платёж в размере более 20% от общей стоимости недвижимости. А именно эти мортгиджи с низким коэффициентом кредит-стоимости составляют сегодня подавляющее большинство выдаваемых в Канаде новых ипотечных кредитов.

Ассоциация также сократила свои прогнозы относительно национальных продаж в этом году. Теперь предполагается, что в 2017-ом число сделок купли-продажи сократится на 4% до 513,900 из-за слабой активности в Онтарио после введения пакета мер по охлаждению рынка (в том числе, налога для иностранных покупателей).

В то же время ассоциация предполагает, что средняя стоимость жилья в этом году вырастет на 4.2% по сравнению с 2016-ым и составит $510,400.