Финансы
Азбука Ипотечного Кредитования: Оптимизм канадцев по поводу цен на жилье достиг предпандемического уровня. Какой мортгидж выбрать сегодня?
Уверенность в канадском рынке недвижимости продолжает усиливаться даже с учётом того, что правительство сражается с новой волной COVID-19, которая замедляет экономику.
По данным еженедельного телефонного опроса Nanos Research Group, 45% респондентов ожидают роста стоимости жилья в своём районе в следующие шесть месяцев – это наиболее высокий показатель с середины марта, когда из-за вспышки коронавируса начались массовые закрытия. В то же время лишь 13% считают, что цены будут падать. Это наиболее низкий результат за аналогичный период.
Последние несколько месяцев сектор недвижимости систематически радует высокой активностью. Исторически низкие процентные ставки в сочетании с переходом на работу из дома создают повышенный спрос на рынке с ограниченным предложением, что во многих регионах приводит к увеличению цен до рекордных высот.
«Низкие процентные ставки являются сильнейшим импульсом для спроса», – говорит Беата Каранчи, главный экономист банка TD. «Они улучшили доступность жилья для ключевой группы канадцев, ранее ожидающих за пределами рынка». Вдобавок, низкие ставки предоставляют домовладельцам шанс сэкономить, рефинансировав свои мортгиджи, говорит она.
Соотношение продаж к новым листингам, определяющее рыночный баланс, находится на наиболее высокой отметке за двадцать лет. Это говорит о том, что спрос значительным образом превышает предложение.
Продолжающийся оптимизм на рынке недвижимости помогает компенсировать растущее беспокойство домохозяйств обо всём остальном. Общий уровень потребительской уверенности в октябре сократился – впервые с начала пандемии на фоне признаков затухания экономического восстановления. Канадский индекс уверенности Bloomberg Nanos сократился с 53.1% в сентябре до 52.5% – в октябре.
Несмотря на данные опроса и рост уверенности в канадском рынке недвижимости, заместитель главного экономиста CIBC Бенджамин Тал говорит, что многие канадцы извлекают выгоду из низких процентных ставок во время «наиболее дружественной к недвижимости рецессии за всю историю».
В свете чрезмерного оптимизма последнего опроса Nanos Тал считает, что «рынок недвижимости замедлится» и экономика соответственно тоже.
«Даже руководитель Банка Канады советует нам не ожидать практически никакого роста в следующие шесть месяцев. Вечеринка окончена. Не может быть нулевого экономического роста и продолжающегося бума на рынке недвижимости», – говорит Тал.
Тал также добавил, что ещё один фактор, влияющий на его прогноз, представляет собой тот факт, что вред, нанесённый рынку труда, будет «намного значительнее для экономики».
«Обычно вы бы увидели потерю большего числа высокооплачиваемых рабочих мест или, как минимум, меньшую уверенность в трудоустройстве в этом сегменте. И это очень, очень важно», – поясняет Тал. «Поэтому я считаю, что этот оптимизм не продлится долго».
По словам Тала, если вы спросите застройщика или инвестора из сектора кондо, они ответят вам, что рынок, на самом деле, не такой уж «горячий». В связи с этим Тал говорит, что внимание сейчас сконцентрировано на сегменте малоэтажной недвижимости, в котором не хватает предложения.
«Спрос сейчас повышен из-за природы кризиса, а это значит, что вскоре мы, на мой взгляд, столкнёмся с замедлением роста цен даже в этом рыночном сегменте».
Пока фиксированные мортгидж ставки снижаются, тем кто имеет кредит с плавающим процентом или задумывается о смене мортгиджа, стоит учитывать не только вопрос процентной ставки, но и другие условия.
Сегодня предлагаемые фиксированные ставки в Канаде находятся на рекордно низком уровне, поэтому вполне логично рассмотреть данный вариант.
Тем не менее, плавающий мортгидж может иметь более значительную выгоду, если вам будет необходимо досрочно разорвать ипотечный контракт, ведь штрафы, рассчитываемые на основе фиксированных ставок, могут быть намного выше.
Когда люди приобретают жильё и оформляют мортгидж, они чувствуют стабильность в жизни, работе, отношениях, финансовой ситуации. Всё это кажется для них вполне определённым. Однако жизнь вносит свои изменения в их планы.
Спустя 2-3 года ваш существующий дом уже не подходит вам. Канадцы досрочно разрывают ипотечные контракты намного чаще, чем они могут себе представить. На самом деле, около 75% заёмщиков разорвут свой пятилетний контракт по различным причинам.
Как понятно из названия, фиксированная мортгидж ставка не меняется в течение всего срока договора, а плавающая ставка может меняться в зависимости от прайм ставки коммерческих банков.
Изменения прайм ставки, как правило, происходят, когда Банк Канады меняет свою ключевую процентную ставку: когда она повышается, увеличивается и прайм, и наоборот.
Ранее в этом году Банк Канады резко сократил свою овернайт ставку в попытке поддержать экономику, когда пандемия COVID-19 лишила миллионы канадцев их работы и большая часть бизнесов просто остановилась. Когда это произошло, прайм ставки упали, что также привело к снижению плавающих ставок.
В то же время, финансовые институты уменьшили дисконты по прайму для новых мортгиджей с плавающей ставкой: с прайма -1.00% до прайма +0.10% или даже выше. Когда беспокойство о ликвидности ослабло, банки медленно вернулись к лучшим дисконтам для застрахованных мортгиджей (при первоначальном платеже менее 20%) или переносам при возобновлении мортгиджа (смена банка при обновлении для более выгодной ставки без изменения суммы мортгиджа или амортизации). Сейчас лучшая плавающая ставка составляет Прайм -0.75% (1.70%).
С тех пор фиксированные мортгидж ставки также сократились – сегодня некоторые финансовые институты предлагают варианты ниже двух процентов. Наиболее низкая фиксированная ставка на рынке для застрахованных мортгиджей и переносам при возобновлении сейчас составляет 1.64% на 5 лет.
Банк Канады несколько раз повторил, что он намерен длительное время удерживать ставки на низком уровне, и некоторые аналитики не прогнозируют изменений прайма до 2023 года. В какой-то момент Банк начнёт постепенно повышать ставки, что приведёт к росту плавающих ставок, но когда именно это произойдёт, неизвестно. Пожалуйста, проконсультируйтесь со своим мортгидж брокером не только по поводу лучшей процентной ставки, но и о всех других условиях вашего мортгидж продукта.
0 comments