Азбука Ипотечного Кредитования: С 1 января правительство еще больше ужесточает мортгидж правила и вводит стресс-тест для всех заёмщиков

Офис по надзору за финансовыми институтами (Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) опубликовал окончательную версию новых мортгидж правил, которые включают в себя введение стресс-теста для заёмщиков с незастрахованными кредитами. Теперь получателям таких мортгиджей необходимо доказать, что они смогут выдержать более высокие процентные ставки.

Новые правила были оглашены 17 октября. Ранее этим летом OSFI предоставил очень похожую черновую версию, однако этот релиз делает их официальными уже с 1 января следующего года.

Среди наиболее важных изменений стоит выделить введение стресс-теста для незастрахованных мортгиджей. Напомним, ранее лишь застрахованные заёмщики обязаны были проходить подобный стресс тест.

Согласно закону, заёмщики с первоначальным взносом (down payment) менее 20% от общей стоимости недвижимости должны приобрести мортгидж-страховку. Они оплачивают данную страховку, однако в реальности выгоду от нее получает банк, так как страховка защищает того, кто предоставляет кредит, в случае невыплаты мортгиджа заёмщиком.

Те же, кто предоставляет первоначальный платёж более 20%, не обязаны покупать такую страховку. Это так называемые «незастрахованные» заёмщики, и именно они подпадают под новые правила.

Стресс-тест должен выявить, сможет ли заёмщик продолжать выплачивать кредит в случае повышения процентных ставок.

Стресс-тест симулирует финансовую ситуацию заёмщика, предполагая, что в будущем ему придётся платить по более высокой ставке, чем та, которая указана в его контракте сегодня. Таким образом, согласно новым правилам OSFI, заёмщик будет проходить проверку либо под квалификационную ставку Банка Канады (сегодня она равна 4.99%), либо под ставку на два процента выше его реальной – в зависимости от того, какая величина больше.

Стоит отметить, что новый стресс-тест не будет применяться в момент возобновления мортгиджа (renewal), если заёмщик остаётся со своим существующим банком.

Офис опубликовал черновой вариант новых правил этим летом до того, как проконсультировался с заинтересованными сторонами по поводу необходимых изменений. В ответ Офис получил более 200 комментариев от специалистов индустрии и общественности касательно новых правил.

Оппоненты изменений, в том числе и многие из индустрии недвижимости, заявили, что введение стресс-теста для незастрахованных заёмщиков может заморозить рынок в тот период, когда он не в состоянии себе это позволить.

Тем не менее, OSFI вводит данные изменения, объясняя это «бдительностью».

«Такие правила усиливают строгий режим для мортгидж андеррейтинга в Канаде», – считает Джереми Рудин, управляющий OSFI.

Экономист банка TD, Брайан ДеПратто, согласен с такой оценкой, заявляя, что «эти изменения должны помочь канадской банковской системе сохранить свою устойчивость в условиях растущих процентных ставок».

В то же время не обойдётся и без негативных последствий. По мнению ДеПратто, расширение стресс-теста для всех покупателей сократит спрос на недвижимость на 5%-10%, и может возникнуть некоторый период спешки купить недвижимость до вступления правил в силу в с 1 января 2018 года.

Он считает, что реакция рынка недвижимости на введение прошлого стресс-теста в 2016 году является ярким примером того, почему Офис решил действовать снова: в августе число застрахованных мортгиджей сократилось на 4.5% за 12 месяцев существования стресс-теста.

Тем временем количество незастрахованных мортгиджей выросло на 17.3% – это свидетельствует о том, что домовладельцы делали всё возможное, лишь бы перешагнуть порог в 20% первоначального взноса и не столкнуться с необходимостью проходить дополнительную проверку.

«Согласно подсчётам, рынок незастрахованных мортгиджей сейчас составляет около  80% всего нового бизнеса, и новые ограничения ударят, возможно, даже сильнее, чем прошлые изменения в наиболее дорогих рынках», – считает экономист Банка Монреаля, Дуг Портер.

По его словам, этот стресс-тест означает, что покупательная способность потенциального заёмщика, приобретающего дом за $1млн. с 20%-ым платежом, упадёт приблизительно на 15%.

«Эти изменения мортгидж правил представляют собой очередное ужесточение условий для канадского рынка недвижимости».

По мнению главного экономиста RBC, Эрика Лэсселлза, хотя указанные изменения могут привести к кратковременному росту рыночного спроса из-за желания покупателей успеть до вступления правил в силу, в 2018-ом, это гарантированно приведёт к охлаждению рынка.

«Новые правила заметно охладят канадский рынок недвижимости, так как около 10% заёмщиков столкнутся с ограничением своей покупательской способности. В результате максимальная сумма при покупке дома для них сократится, в среднем, на 15%-20%», – указывает он.

Вдобавок к стресс-тесту, новые правила требуют от финансовых институтов большей скрупулёзности в отношении коэффициента кредит-стоимость, чтобы исключить выдачу слишком крупного мортгиджа в соотношении с реальной стоимостью объекта.

Также вводятся новые ограничения на так называемые совместные мортгиджи, чтобы у банков не было возможности комбинировать свои мортгиджи с нерегулируемыми кредитами и таким образом обходить лимит на общую сумму выдаваемого мортгиджа.

Если вы сейчас подыскиваете свой первый дом в Канаде или подумываете улучшить свои жилищные условия, возможно, стоит ускорить процесс и подписать контракт купли-продажи до 1 января. Даже если дата закрытия и переезда будет после нового года – вы получите возможность квалифицироваться по старым правилам и сможете себе позволить более дорогой дом или квартиру.