Азбука Ипотечного Кредитования: Снижение ставки Банком Канады – когда ждать уменьшения ваших мортгидж платежей?

15 июля Банк Канады сократил свою ключевую процентную ставку на 0.25% до 0.50%, заявив, что неожиданное снижение экономического роста в первой половине года увеличило простой производственных мощностей, а также усилило давление на снижение инфляции.
«В данный момент необходимо дополнительное кредитно-денежное стимулирование, чтобы помочь экономике полностью нормализоваться и поддерживать инфляцию на целевом уровне», – указывается в официальном заявлении центрального банка.
Напомним, руководитель банка Канады, Стивен Полоз, предполагал, что к данному моменту экономика полностью восстановиться после удара, нанесённого нефте- экспортно- ориентированной экономике  Канады резким снижением цен в первом квартале. Однако этот прогноз оказался крайне оптимистичным. Теперь, по мнению банка, во втором квартале экономика Канады при годовом сравнении сократилась на 0.5% вместо того, чтобы вырасти на 1.8%, как указывалось в апрельском прогнозе.
Стоит заметить, что банк не использовал слово «рецессия», однако, ожидания негативного роста в первом и втором кварталах этого года соответствуют именно техническому описанию рецессии.
Банк также признал повышенную уязвимость экономики, вызванную горячими рынками недвижимости Торонто и Ванкувера, а также растущим уровнем задолженности населения (это и было главной причиной, по которой некоторые экономисты призывали не снижать ставки), однако, указал, что экономика проходит «сложный этап адаптации», который требует дополнительного стимулирования. Банк всё ещё прогнозирует мягкое приземление рынка недвижимости.
Спустя менее, чем 24 часа после того, как Банк Канады сократил свою ключевую процентную ставку, канадские банки частично последовали данному примеру и сократили свои ставки Прайм на 0.15% до 2.70%.
Напомним, это уже второе снижение процентной ставки Банком Канады в этом году. Когда в январе сокращение составило 0.25%, крупные банки также лишь частично урезали свои ставки Прайм.
Изменения ставки Прайм напрямую влияют на платежи по таким займам, как ипотечные кредиты или кредитные линии с плавающими ставками.
Для обладателей мортгиджей с плавающей процентной ставкой (с меняющейся суммой платежей) это означает снижение месячных платежей приблизительно на $7.30-$7.50 за каждые $100,000 оставшегося кредита. Иными словами, если у вас плавающий мортгидж на сумму в $400,000, то со следующего месяца вы будете экономить примерно по $30.
Многие клиенты не знают, что овернайт ставка Банка Канады и фиксированная мортгидж ставка никак не связаны, несмотря на все рассуждения по этому поводу их родственников и друзей.
Нам приходится систематически объяснять, что снижение ставки Прайм влияет лишь на мортгиджи с плавающими процентными ставками. Если у вас мортгидж с фиксированным процентом или вы уже получили одобрение на мортгидж с фиксированной ставкой – у вас ничего не меняется.
Многие брокеры столкнулись с растущим количеством вопросов от их текущих клиентов о том, на какой вариант рефинансирования они могут рассчитывать после того, как центральный банк сократил свою овернайт ставку до 0.50%.
В то же время аналитики считают, что данное снижение, возможно, окажет косвенное влияние на рынок ценных бумаг, и впоследствии это отразится, в том числе на фиксированных ставках.
В связи с понижением ставки Прайм, мы можем предложить нашим клиентам супернизкий мортгидж с плавающей ставкой под 1.85% (при условии соблюдения требований квалификации)!

Уилл Даннинг, главный экономист Канадской Ассоциации Аккредитованных Мортгидж Профессионалов (СААМР), считает, что любое ужесточение ипотечных правил отрицательно скажется на всей экономике Канады. Он также уточнил, что рынок недвижимости, а также инвестиции в энергетический сектор, были основными экономическими двигателями после рецессии.
«Сейчас, когда цены на нефть упали, инвестиции в данный сектор тоже сокращаются. В итоге наиболее важным компонентом канадской экономики остаётся рынок недвижимости», – указал г-н Даннинг. «Любые изменения, которые могут ослабить сектор недвижимости в результате приведут к ненужным рискам для всей канадской экономики».
Согласно недавней статье Financial Post, федеральное правительство рассматривает варианты охлаждения рынка недвижимости и думает об увеличении минимального первоначального взноса (down payment).
«Они определённо рассматривают данный вариант, однако, это не значит, что они пойдут на это», – указал изданию анонимный источник.
Даннинг заявил, что такое изменение отрицательно отразится не только на экономике, но и на бизнесе банков и ипотечных брокеров, а также привёл данные опроса СААМР, согласно которым 35,000 (или 6%) покупателей не смогли бы приобрести дом в случае более высокого минимального первоначального взноса.
«Отсутствие на рынке 35,000 покупателей оказало бы значительное влияние на продажи недвижимости, усилив давление на снижение цен. Это бы, в свою очередь, негативно сказалось на канадской экономике по причине важности цен на жильё при определении уровня потребительской уверенности и создании рабочих мест», – написал Даннинг.
По данным Financial Post, правительство также рассматривает сокращение максимального срока амортизации и новые ограничения мортгидж страхования в случае дорогостоящих домов. Данные изменения, по словам Даннинга, также окажут негативное влияние на всю экономику Канады.