Азбука Ипотечного Кредитования: стоит ли запрещать продажу канадской недвижимости иностранным покупателям?

Канадская Ипотечная и Жилищная Корпорация (CanadianMortgageandHousingCorporation – CMHC) начала собственное исследование данного явления, но, видимо, эта задача оказалась не из лёгких. В новом федеральном бюджете выделено $500,000 для помощи Statistics Canada в этом вопросе.

Для недавнего отчёта Fortress Real Developments о состоянии канадского рынка жилья был проведён опрос брокеров и агентов касательно их клиентской базы. Респонденты заявили, что приблизительно 8% их клиентов составляют иностранные покупатели или недавно приехавшие иммигранты. Такие цифры соответствуют большинству других исследований и опросов на данную тему, однако, многие всё равно считают, что доля иностранных покупателей на рынках Ванкувера и Торонто намного выше.

Это значит, что данная категория покупателей оказывает определённое влияние на рынок. Даже 5%-10% дополнительного спроса способны привести к росту цен (при условии, что застройщики не предоставляют соответствующее количество новых объектов для компенсации данного спроса). Но настоящая трудность заключается в том, что крайне трудно определить, насколько более высокую цену предложит иностранный покупатель по сравнению с местным. Иными словами, в каких масштабах иностранные инвесторы провоцируют повышение цен по сравнению с состоятельными местными жителями? Ещё одним чрезвычайно важным фактором является спекуляция: они хотят купить недвижимость для быстрой перепродажи по завышенной цене, или для них это долгосрочное капиталовложение с последующей сдачей объекта в аренду местным жителям?

Может быть, вместо того, чтобы искать ответы на все эти сложные вопросы, просто запретить продажу недвижимости всем иностранным покупателям? Четверть опрошенных мортгидж профессионалов считают, что такое решение помогло бы избежать коррекции (снижения) цен на рынке недвижимости Канады. Сработает ли вообще такое изменение?

Более умеренные методы решения подобной проблемы в Австралии так и не привели к замедлению роста цен. В Австралии иностранцы имеют право приобрести недвижимость, если они докажут, что их капиталовложение увеличит рыночное предложение – это, естественно, ограничивает их возможность приобретения новых домов. Запрет продажи объектов иностранным покупателям, скорее всего, сократит предложение в Австралии и Канаде, где многие инвесторы приобретают кондоминиумы и таунхаусы ещё на стадии разработки. Данное сокращённое предложение окажет противоположный эффект и спровоцирует ещё более стремительный рост цен на жильё.

По последним данным банка CIBC, в Канаде также могут рассмотреть введение налога для иностранных покупателей недвижимости, желающих нажиться на быстрой перепродаже. В то же время экономисты CIBC не располагают чёткими доказательствами того, что данный вид активности является серьёзной проблемой на канадском рынке недвижимости.

В недавно опубликованном отчёте главный экономист CIBC, Бенджамин Тал, проводит чёткую линию между иностранными инвестициями, при которых покупатель действительно заинтересован в проживании в Канаде, и спекулятивными капиталовложениями, когда покупатель имеет лишь финансовый интерес в покупке.

После разговора с группой брокеров, специализирующихся исключительно на иностранных покупателях, Тал указал, что первый тип более распространён и поводов для беспокойства нет.

«Ситуация с финансовой поддержкой из другой страны, вероятно, более часто встречается, чем кажется», – говорит Тал. «В таком случае деньги поступают извне, однако члены семьи – жёны, дети или студенты – проживают в Канаде».

«В таких ситуациях речь не идёт о покупке собственности для последующей перепродажи по более высокой цене», – поясняет он.

Независимо от масштабов проблемы спекулятивных операций, Бенджамин Тал уверен, что подобная активность может быть значительным образом сокращена благодаря введению налога на покупку недвижимости с целью спекуляции, при которой собственность приобретается и сразу перепродаётся ради быстрой выгоды.

Прежде чем канадцы и наше правительство примут решение запретить/ограничить продажи недвижимости иностранным покупателям или повысить для них налоги, необходимо рассмотреть потенциальные отрицательные последствия данных действий: негативное влияние на сферу туризма, сокращение количества иммигрантов и потребителей, уменьшение объёмов строительства, пострадавшая репутация.

Надеемся, что мы не позволим гневу отвлечь нас от исследования многих других факторов, ведущих к росту цен на недвижимость в Канаде, и успешного решения нашей сегодняшней проблемы разбалансированных спроса и предложения.