Big Data и Системный Подход в Real Estate

By Yuriy Setko | January 1, 2017

Как говорят, тремя основными принципами выбора и покупки недвижимости, являются Location, Location и Location. Критериями выбора района покупки дома или квартиры для проживания могут быть самые разные требования, среди которых его цена будет требованием далеко не единственным. Наличие хорошей школы, удобный транспорт, чтобы добраться до работы, демографические факторы и пр.

Выбирая недвижимость в качестве инвестиций, критерии у покупателя несколько иные. Личные предпочтения здесь уходят на второй план, уступая место математическим формулам. Одними из основных параметров при оценке коммерческой недвижимости являются Capitalization Rate (Cap Rate) и  Return On Investment (ROI). Cap Rate вычисляется по формуле

Capitalization Rate = Net Operating Income / Current Market Value

и используется для сравнения различных вариантов для инвестирования, которые таким образом достаточно легко сравнить между собой и выбрать лучший.

ROI вычисляется по формуле

ROI = Net Operating Income / Cost of Investment

и используется для вычисления эффективности инвестиций. ROI я сознательно не буду более упоминать в этой статье, оставив его для статьи в одном из будущих номеров журнала.

В обеих формулах присутствует такой параметр, как  Net Operating Income (NOI).  NOI рассчитывается по следующей формуле:

NOI = Revenue from Property – Operating Expenses

В Operating Expenses войдут ваши выплаты банку, налоги, возможный ремонт, страховка, utilities и непредвиденные затраты. А Revenue from Property – это арендная плата, получаемая вами, естественно, до выплаты подоходного налога.

Этими формулами пользуется наверяка каждый инвестор, и Америку этими двумя абзацами я не открыл.

Так в чем же заключается Системный Подход к поиску недвижимости для инвестиций?

Системный подход, о котором я хочу рассказать, заключается в том, как, используя так называемые Big Data, информацию, накопленную в MLS, за самые короткие сроки проанализировать имеющиеся на рынке объекты для инвестиций, чтобы быстро, выбрав наиболее выгодные из них, вложить свои деньги наилучшим образом.  Программное обеспечение, которое позволяет делать такой анализ, подключено к базе данных Toronto real Estate Board и использует самую свежую информацию для такого анализа.

Этот подход применяется мною как для оценки недвижимости на рынке вторичного жилья, так и для pre-construction проектов, на примере одного из которых я его и покажу.

Для примера возьмем односпальную квартиру и для начала проведем сравнительный анализ районов Большого Торонто в разрезе этого типа жилья.

Проанализировав транзакции за последний год, мы можем построить карту средней стоимости такой квартиры по городу:

Что же мы можем сказать, глядя на эти две карты?

Да, по сути, только то, о чем вы и так уже догадывались. Что самые высокие цены на такие квартиры в центре Торонто и вдоль берега озера Онтарио, и что дороже всего сдать в аренду такую квартиру можно тоже в Даунтауне Торонто.

Что нам это дает? Да практически ничего, поскольку сравнивать нужно не сами цены и не уровень арендной платы, не говоря уж о том, что в цене не учтены ни налоги, ни condo maintenance fee,  а Cap Rate квартир в этих районах.

Следующая карта основана именно на таком сравнительном анализе и показывает средний Cap Rate, приняв в расчет их нынешнюю рыночную стоимость (Current Market Value), налоги на недвижимость, maintenance fee,и арендную плату, которую можно в этих районах получить, все вместе составляющие Net Operating Income.

Что мы можем с уверенностью сказать теперь? По крайней мере, то, что Даунтаун Торонто, как оказалось, хоть все еще и хорошее, но далеко не лучшее место для такого рода инвестиций, несмотря даже на самый высокий уровень арендной платы, которую можно там получить. А также мы теперь знаем районы, более дня нас интересные, и, следовательно, поиск недвижимости для покупки мы сможем продолжить уже в них, не отвлекаясь на районы, перегретые другими покупателями.

Как я уже говорил ранее, эту программу, анализирующую рынок недвижимости, можно использовать как для поиска выгодной покупки на рынке вторичного жилья, так и для рынка pre-construction projects, на примере одного из которых я и проведу дальнейший, более детальный анализ.

Islington Terrace и Bloor Vista towers находятся в районе со средним Cap Rate 4% и представляют собой первую и вторую фазы проекта компании Tridel, завершит который третья башня, продажи которой начнутся в 2017 году. Построены они будут совсем рядом с метро Islington, крупным office center на Bloor/Islington, а также башни удобно расположены для тех, кто работает в аэропорту Pearson, одним из крупнейших аэропортов Северной Америки.

Итак, что же представляет собой этот проект? 

Цены, по которым этот проект сейчас продается, приведены ниже.

При помощи нашей программы давайте сравним их с ценами на аналогичные квартиры на рынке вторичного жилья и сделаем сравнительный анализ по каждому типу квартир.

 

Из графика видно, насколько цены Bloor Vista отличаются от квартир, уже построенных в этом районе. Кстати, вот где они расположены (ниже на карте), что дает нам понять то, что Bloor Vista, дополнительно к низким ценам, еще и расположена более выгодно, имея кратчайший доступ к метро.

 

Как видно из графика, Bloor Vista выгодно отличается и в condo maintenance fee, предлагая рейт на ~15% ниже квартир на вторичном рынке, и это рейт, который вы получите, когда проект буден сдан под ключ в 2019-м году, когда maintenance fee соседних кондо будут еще выше, чем сейчас.

За сколько такие квартиры можно сдать? Об этом расскажет следущий график. Цен на Studio в базе данных нет, а вот по остальным мы можем посмотреть ниже.

 

Односпальная квартира, к примеру, в этом районе уже сейчас сдается за $1,525/month, а к сдаче проекта в 2019-м наверняка будет еще выше.

И наконец, сравнительный анализ Cap Rate  для разных типов юнитов в этом проекте.

 

Cap Rate этого проекта варьируется в пределах 5.92-6.79%, и самыми выгодными вариантами здесь являются квартира с 1 спальней, кабинетом (den) и без, не только из-за наибольшего Cap Rate, а еще из-за наименьших требуемых начальных инвестиций. Cash Flow с односпальной квартиры будет ~ $175/m (mortgage rate 2.5%, 25 yrs), даже при сегодняшнем рейте арендной платы, а ROI составит ~ 26% в год *.

В заключение скажу, что при помощи этой программы (программа собственной разработки), доступной эксклюзивно для риэлторов нашего brokerage, скоро можно будет легко найти и выбрать не только недвижимость для инвестиций, а также и недвижимость для вас и вашей семьи, рядом с хорошей школой, удобной транспортной развязкой, с учетом демографических факторов по вашему предпочтению, и много другого, без чего не обходится ни одна покупка дома или квартиры, но теперь в удобном для использования виде, быстро, эффективно, и все из одних рук.

Если вы или ваши друзья планируют приобрести недвижимость в ближайшее время, для себя ли, или в качестве инвестиций, обращайтесь, пожалуйста, к нам, и я или другие квалифицированные риэлторы из нашей команды, вам с удовольствием в этом помогут, используя системный подход, основанный на программном анализе всего рынка недвижимости Торонто и GTA. Используйте технологии 21-го века вместе с нами. Спасибо!

PS: Если же вас заинтересовал проект Bloor Vista, то позвоните мне прямо сейчас, и я помогу вам купить там квартиру на условиях даже более выгодных, чем покупка напрямую от строителя.