CASH FLOW : обратная сторона медали

Нам всем известно выражение: «Две стороны медали». В целом  оно означает, что на каждый предмет можно смотреть с разных сторон, и если смотреть на вещи только с одной стороны, игнорируя другую, то последствия могут оказаться не самыми приятными.

Мы все знаем, как удобно иметь CASH FLOW. Некоторые инвесторы поймут меня на более глубоком уровне, потому что у них в собственности находится несколько объектов недвижимости или они владеют собственностью на протяжении долгого времени, когда кредит уже выплачен и собственность ежемесячно генерирует здоровый доход.

Если у вас еще нет нескольких объектов недвижимости, но вы очень стремитесь к этому, то я не сомневаюсь, что очень скоро вы достигнете своей цели. Потому что, поверьте мне… Я люблю CASH FLOW. Сильно люблю. Наверное, даже, чересчур.

Итак, мы добрались до главной темы данной статьи. В моем случае сумасшедшая любовь к CASH FLOW дороговато мне обошлась, потому что я упустил возможность получить еще больший CASH FLOW, чем я сначала планировал.  Его можно было заработать на другом объекте недвижимости, который, отмечу, стоил меньше, находился в лучшем месте и имел больший потенциал повышения стоимости со временем!

Попробую объяснить.

Я подыскивал второй дом для сдачи в аренду студентам. У меня отлично получилось сдать студентам первый дом, но я еще не был готов к тому, чтобы заняться крупными многоквартирными домами. Приобрести и сдать в аренду еще один дом для студентов  казалось мне идеальным вариантом.

Было ощущение, что сработал закон притяжения, потому что в течение всего одной недели я нашел такую недвижимость. В то утро я открыл входящие письма и обнаружил, что две новых собственности были выставлены на продажу примерно по одной и той же цене. Один дом был с 6-ю спальнями, а второй с 5-ю спальнями, и оба для сдачи в аренду студентам. В тот же день я договорился о встрече.

Первая встреча была с агентом, продающим дом с 6-ю спальнями. Меня интересовало большее количество комнат. Очень впечатлил дом – в приличном состоянии, хорошее местоположение  и, что самое главное, солидный CASH FLOW, примерно  $800 в месяц.

Когда я поехал смотреть на дом с 5-ю спальнями, всё, о чем я мог думать, это ежемесячный CASH FLOW в $800 и то, как быстро я смогу сделать предложение продавцу дома. Осмотрев дом с 5-ю спальнями, я пришел к заключению, что 5 спален недостаточно для создания нужного CASH FLOW. А значит, и сделка не казалась такой выгодной. Мне нужно было 6 спален или больше!

Решение было принято. Вечером того же дня я сделал предложение о покупке дома с 6-ю спальнями, в результате стал его владельцем, заселил туда студентов, и по сей день мой  ежемесячный CASH FLOW от собственности составляет примерно $800.

Но, как показал мой последующий анализ двух представленных вариантов, в спешке была сделана серьезная ошибка. В ответственный момент эмоции взяли верх и ослепили меня:  я так загорелся идеей покупки  дома с 6-ю спальнями, что упустил возможность заработать  намного больше с помощью 5-спального. Классический вариант «туннельного зрения». Я перестал думать с перспективой на будущее, и мои навыки инвестора не сработали…

Поясню, в чем дело. В доме с 5-ю спальнями находился частично построенный подвал. Вложив в строительство  $6000-$7000, можно было бы сделать в нем 6-ю спальню. Достроив остальную часть подвала, можно было бы добавить 7-ю спальню, небольшую кухню и ванную комнату с туалетом. Месторасположение дома, как я считаю, тоже было лучше: более хороший район и немного ближе к вузу.

В итоге, даже если бы этот дом изначально стоил бы немного дороже дома с 6-ю спальнями, плюс вложения в строительство кухни и 6-й и 7-й спален, покупка 5-спального дома всё равно была бы более выгодной. Сегодня у меня был бы более ценный объект недвижимости в лучшем месте, который приносил бы больше дохода. Насколько больше? Примерно, на $400-$500 в месяц больше по сравнению с моим вышеуказанным фактическим доходом.

Я всегда буду говорить вам в первую очередь о важности CASH FLOW, и никогда не буду инвестировать в недвижимость, у которой его нет. Тем не менее я убежден, чтобы стать профессиональным инвестором, необходимо видеть целостную картину. Теперь, когда я ищу объекты недвижимости, то рассматриваю и нематериальные активы, а не только денежный поток.

Должен признаться, что такой сдвиг в мышлении уже много раз приносил мне дивиденды.

Нравится вам это или нет, инвестирование в недвижимость — это долгосрочная игра. Когда вы добавляете собственность в свое портфолио, смотрите на это так, словно вы главный менеджер хоккейной команды The Maple Leafs. Стали бы вы добавлять игрока, который отлично катается, но плох в защите и нападении? Или игрока, который может забить 50 голов, но не умеет играть в защите, и его ненавидят другие игроки?

Ответ: НЕТ (если вы Dave Nonis, то ответ — громкое ДА)

Вам нужен игрок хороший во всем, который является хозяином своей позиции на льду. Тот же закон работает и для вашей следующей недвижимости. Принимайте во внимание всё, и вы не ослепнете при виде денежного потока, как я в свое время.

P.S.: я не говорю, что доход $800 в месяц с аренды жилья студентам — это плохо. Это хорошая, надежная недвижимость, которой я буду пользоваться много лет. Мы живем и иногда совершаем ошибки, однако, важно извлекать из них урок. И если CASH FLOW в $800  в месяц — это ошибка, то побольше бы мне таких ошибок!