Дом vs Кондо

Пересечение улиц St Clair Ave West и Jane St находится на территории района под названием Rockliffe-Smythe. В самой первой статье, которая вышла в январе 2016 года мы уже рассматривали этот район и узнали, что покупка дома, разделенного на три квартиры, в этом районе может принести прибыль от $400-$825 в месяц. Однако не всем хочется иметь дело с несколькими жильцами, и поэтому мне часто задают вопрос по поводу покупки кондо в целях инвестиции. Особенно часто этот вопрос возникает в связи с покупкой pre-construction Condo, т.е. квартир, которые ещё не были построены и сданы застройщиком. На рекламных щитах, в офисах продаж и на цветных брошюрах такие «сделки» кажутся очень выгодными, но давайте проведем сравнительный анализ с точки зрения долгосрочных инвестиций в недвижимость. Рассмотрим покупку и сдачу в аренду дома стоимостью $540,000 и сопоставимого кондо по цене $538,000. И дом и кондо – примерно одинакового размера от 1000-1100 кв. футов (не считая basement), оба имеют две спальни плюс ден, две ванные комнаты и одно парковочное место. Единственное отличие – это расположение недвижимости. Дом находится на пересечении улиц St Clair Ave West и Jane St в относительно семейном быстро развивающемся районе, а кондо в престижном молодежном City Place на пересечении улиц Spadina Ave и Fort York. Как инвестора нас прежде всего интересует Return on Investment. Так что перейдем сразу к цифрам.

Дом 2 спальни + ден  $540,000

Кондо 2 спальни + ден  $539,000

Таким образом видно, что, несмотря на одинаковую стоимость дома и кондо и даже при одинаковой арендной плате, чистый доход получается в разы меньше при сдаче в аренду кондо по сравнению с прибылью от аренды дома. Это во многом обуславливается высокой стоимостью maintenance fees. Конечно, можно поспорить, что за домом в течение года нужно ухаживать, но если сложить все выплаты по maintenance fees за год, то получится $7,464, что довольно большие деньги. Редкий домовладелец выкладыет за уход дома $7,5 тыс в год, особенно если этот дом был недавно отремонтирован. Найти подходящий дом не просто, нужно чтобы ваш риэлтор хорошо разбирался в домах и смог подсказать, нуждается ли этот дом в  дорогостоящем ремонте или еще послужит 10-15 лет без особых проблем.

Кроме того, стоимость домов за последние пять лет увеличивалась по 10-12% в год, в то время как стоимость квартир на вторичном рынке росла до 5% в год, а то и падала в зависимости от района, репутации конкретного здания и насыщенности рынка подобными объектами. Предположим, что темпы роста наших сравниваемых объектов продолжат развиваться согласно тенденциям последних пяти лет, т.е по 10% в год – дома и по 5% в год – квартиры. Таким образом через 3 года наш дом вырастет в цене до $718,740, что на $178,740 больше его сегодняшней стоимости, а кондо вырастет в цене до $622,802, т.е. на $84,802.

В данной статье мы рассмотрели дом, который сейчас находится в продаже по цене $540,000. Это отдельно стоящий, двухэтажный дом с 2 спальнями + ден, 2 ванными комнатами и finished basement. А также двуспальное + ден кондо с двумя ванными комнатами, и парковочным местом, и кладовкой (Locker), которое тоже сейчас доступно на рынке недвижимостии по стоимости $538,000.

При вложении $108,000 в дом ваша ипотека будет выплачиваться примерно по $10,000 в год, а цена самого дома даже при заниженных темпах ростаза 3 года возрастет на $180,000. Таким образом, ваша Equity через 3 года составитприблизительно 10,000×3 +180,000 =$190,000. При этом за три года ваш доход со сдачи дома в аренду составитпочти $14,000чистой прибыли.

При вложении этой же суммы в кондо ваша ипотека будет выплачиваться примерно по $10,000 в год, а цена кондо при лучшем раскладе за 3 года возрастет на $85,000. Таким образом, ваша Equity через 3 года составит приблизительно 10,000×3 +85,000 =$95,000.  При этом вы будете покрывать свои расходы на содержание кондо, без особой прибыли. Что в принципе тоже неплохо.

Успевайте покупать недвижимость в Торонто в этом году, так как в следующем году она будет стоить уже на 10% дороже!