Недвижимость
ДВЕ СТРАТЕГИИ СОЗДАТЬ ДОХОД В $100,000 В ГОД ВСЕГО ЗА ДВА ГОДА.
В ноябрьском номере я познакомил вас со стратегией «Как добиться ежегодного дохода в $100,000 при самой консервативной стратегии». В этом номере я хотел бы познакомить вас со стратегией, которая поможет прийти к желаемой цене, намного быстрее.
Стратегия №1 Инвестирование в дуплексы
Игроки
Приведем в пример типичную супружескую пару в возрасте от 30 до 40 лет. Их зовут мистер и миссис Голд. Оба получают умеренную зарплату, имеют приличные накопления в незарегистрированном и зарегистрированном пенсионном фонде. Им удалось накопить денег для первоначального депозита и основная резиденция с небольшим мортгиджем.
Цифры
- Совместный доход: $120,000
- Сбережения (на банковском счету и в незарегистрированном фонде): $50,000
- Зарегистрированный пенсионный фонд: $50,000
- Ценность основной резиденции: $850,000
- Баланс по ипотеке: $300,000
- Баланс на кредитной карте: $3,000 в месяц (выплачивается каждый месяц)
- Другие долги: $0
- Возможность накоплений: $21,000 в год.
СТРАТЕГИЯ:
Рефинансировать свой дом. 80% LTV даст нашей семье кредитную линию в размере $380,000 ($850,000*80% – $300,000) c 3.2% в год. Итак, у них появляются свободные $380,000 и отныне принцип выплаты мортгиджа не будет главной целью их жизни: семейный дом стал источником средств для будущих инвестиций в недвижимость.
Я рекомендую сфокусироваться на 3-4х комнатных домах с бейсментом, пригодным для создания дополнительной квартиры. Купим 4 дома, для простоты – по одинаковой цене в $350,000 и с первоначальным платежом $70,000 за дом и расходами на закрытие сделки в $5,000, наша пара израсходует $300,000.
ЗАТРАТЫ на каждый дом:
|
Оплачивает арендатор |
|
$300 в месяц |
|
$70 в месяц |
|
$1,090 в месяц |
|
$200 |
| Итого затраты | $1660 |
ДОХОД:
|
$1450 в месяц |
|
$210 в месяц |
Да пока что наша семья теряет деньги, но это не просто так! Они строят бейсмент, пригодный для сдачи в аренду. Затраты на постройку составят $20,000. Бейсмент будет сдан в аренду за $1000, после того как строительство будет завершено. Рассмотрим новые цифры.
ЗАТРАТЫ на каждый дом:
|
Оплачивает арендатор |
|
$300 в месяц |
|
$70 в месяц |
|
$1,090 в месяц |
|
$200 |
|
$50 |
|
Итого затраты |
$1710 |
ДОХОД:
|
$2450 в месяц |
|
$740 в месяц |
Заметьте, наши инвесторы создали всего за один год доход в $2960 в месяц или
$35,520 в год, не потратив ни одного своего доллара. Все деньги взяты в банке. Если к этой сумме добавить погашение займа – $530 в месяц на один дом, то мы получим еще один источник дохода в $25,440 в год. С учетом погашения мортгиджа сумма дохода в год составит $60,960.
Созданный дуплекс уже будет оцениваться в $425,000. Следовательно, мистер и миссис Голд создали себе портфолио, оцененное в $1,700,000. Неплохо, не правда ли?
Через 5 лет с учетом среднего роста цен на 6% в год. Сумма портфолио составит $2,275,000. То есть наша пара имеет выплаченный капитал в размере $715,000. С учетом CASH FLOW – $885,000.
наша пара может создать доход в 100,000 всего за 2 года, если рефинансируют свою недвижимость через год и купят еще пару домов.
Стратегия №2 Инвестирование в студенческое жилье
Существует много стратегий, как инвестировать в недвижимость. Рынок недвижимости для студентов – это отличное вложение и отличная отдача от инвестиций. Лучшим вариантом для инвесторов, которые хотят долгосрочное вложение в недвижимость, является жилье для студентов. Одним из преимуществ инвестиций в жилье для студентов, это постоянный ежемесячный доход, который может быть очень высоким, так как у вас несколько арендаторов данного жилья одновременно. Например, инвестор получает с 6 студентов по $ 450 – $ 500 за место, а одна семья платит всего $ 1500.
Есть несколько возможностей получить хорошую прибыль за аренду недвижимости для студентов:
Вторичный рынок: Когда дом, который ранее был домом для одной семьи, сдается в аренду студентам. Например, один из наших инвесторов поступил именно таких образом. Он купил дом для 1 семьи через 2 улицы от McMaster University. После нескольких просмотров клиентами все 8 комнат были заполнены, включая 3 спальни в подвале. Теперь чистый доход с вычетом всех затрат составляет $1,400.
Существующее студенческое жилье: конечно, сейчас трудно найти уже существующее жилье, которое сдается студентам, но в этом году некоторые такие места были найдены для наших инвесторов. Необходимо провести много работ, например, рассчитать затраты на ремонт, техобслуживание, инспекции и расчет доходов и расходов.
Рассмотрим цифры!
McMaster University – 9 комнат
Цена за дом – $409,000
Начальный платеж – $102,250 (25%)
|
Оплачивает арендатор |
|
$350 в месяц |
|
$200 в месяц |
|
$1,295 в месяц (3% 30-летний mortgage) |
|
$275 в месяц |
|
$200 в месяц |
|
Итого затраты |
$2425 в месяц |
ДОХОД:
Рент $400-$450 за комнату. Возьмем $425 (студенты оплачивают коммунальные услуги)
|
$3825 в среднем в месяц |
|
$1305 в месяц |
Мистер и миссис Голд могут приобрести три таких дома, и, следовательно, доход составит $3,915 в месяц или $46,980 в год. Если к этой сумме добавить погашение займа – $530 в месяц на один дом, то мы получим еще один источник дохода в $6,360 в год. С учетом погашения мортгиджа сумма дохода в год составит $66,060. Далее по той же схеме, что и с дуплексами, семья Голд, рефинансировав свои дома через год, покупает еще 2 дома и получает более $100,000 в год суммарный доход.
Хочу вас заверить: я глубоко убежден в том, что для каждого человека можно построить и реализовать подходящую именно ему стратегию, которая позволит сократить срок выхода его на пенсию. Позвоните мне, и я бесплатно проконсультирую вас, как этого добиться в вашем конкретном случае.
На следующем заседании Торонто Инвестор Форуме, который состоится 22 февраля, вы подробно познакомитесь с этими стратегиями на реальных примерах. Напишите или позвоните мне, чтобы зарезервировать места.
И помните: вы до тех пор не прекратите работать за деньги, пока ваши деньги не будут работать на вас!
0 comments