Форма продавца для раскрытия сведений

Если вы продаете недвижимость сегодня, ваш агент по недвижимости может предложить вам заполнить и подписать Заявление продавца о раскрытии сведений о недвижимости (“SPIS”). Эти формы являются продуктом Ассоциации недвижимости Онтарио (OREA). Подписание этих форм при выставлении вашей недвижимости на продажу не является юридическим требованием.

Заявление о раскрытии сведений требует от владельца недвижимости ответить на многочисленные вопросы о доме. Если владелец дома согласен заполнить форму, он, возможно, принимает на себя ответственность, о которой он может впоследствии пожалеть. Несмотря на то, что некоторые вопросы понятны и просты, другие могут требовать юридического заключения, или носить технический характер, и находиться за пределами знаний среднестатистического владельца дома. Выборка наиболее сложных технических или юридических вопросов изложена ниже:

• Соответствует ли объект недвижимости зонированию и, если нет, является ли это несоответствие законным?
• Существуют ли какие-либо рассматриваемые застройки, проекты или заявки на зонирование в окрестности?
• Существуют ли какие-либо общественные проекты, запланированные для территорий, находящихся в непосредственной близости?
• Существуют ли какие-либо дефекты в любом предмете бытовой техники или оборудовании, включенном в объект недвижимости?
• Подлежит ли продажа этого объекта недвижимости действию G.S.T. (Федеральный налог на товары и услуги)?
• Находится ли объект недвижимости в юрисдикции любого органа или комиссии по охране зданий?
• Известно ли вам о каких-либо проблемах с влагой и/или водой?
• Имеет ли объект недвижимости свинцовый или оцинкованный металлический водопровод?
• Известно ли вам о любых возможных экологических проблемах или проблемах загрязнения почвы любого рода в пределах объекта недвижимости или в непосредственной близости с ним (например: токсичные отходы, подземные цистерны с бензином или топливом)?

Иногда предполагается, что владельцу дома не следует беспокоиться, отвечая на вопросы, поскольку форма SPIS содержит положение о том, что она предоставляется исключительно в информационных целях и не предоставляет гарантии в отношении вопросов, перечисленных в форме. Даже если заявление не предоставляет никаких гарантий, оно вполне может быть истолковано как таковое, и в случае неверного заявления покупатель может получить право на аннулирование или отмену договора купли-продажи, если гарантии были предоставлены без злого умысла, или право на подачу иска о возмещении ущерба, если гарантии были предоставлены в связи с безрассудством или халатностью.

Существует целый ряд судебных дел в провинции Онтарио, занимающихся вопросами Заявления продавца, но решение провинции Онтарио, принятое в деле Суэйн против Робертсона ярко иллюстрирует потенциальную проблему для продавца. В материалах этого дела говорится о том, что за год до продажи у продавцов произошла протечка в подвале, но они приняли меры для устранения этой проблемы. Они подписали Заявление о раскрытии сведений, подтверждающее отсутствие проблем с водой в настоящее время – они также заявили об отсутствии каких-либо трещин или воды в подвале. Покупатели провели осмотр дома, и даже несмотря на то, что в отчетах была указана необходимость ремонта фундамента, чтобы остановить протечку воды, они не провели каких-либо дальнейших проверок и совершили покупку. Суд постановил, что продавцы представили ложное заявление, зная, что оно не соответствует действительности или, по крайней мере, проигнорировали действительность с намерением ввести в заблуждение. Суд отклонил доводы продавцов, что заявления и гарантии, представленные в Заявление о раскрытии сведений, не имеют никакого правового значения.

Если вы чувствуете, что обязаны как продавец недвижимости заполнить Заявление о раскрытии сведений о недвижимости, то вам рекомендуется каждый раз, когда вы не совсем уверены в вопросе, выбирать в форме ответ «неизвестно» или обращаться за консультацией к своему риелтору или юристу.