г. Гамильтон с точки зрения инвестиций в недвижимость.

By Yuriy Setko | April 4, 2016

В целом о городе

Не ошибусь, назвав Гамильтон одним из самых быстроразвивающихся городов Онтарио. Только за последние 4 года в Гамильтоне было инвестировано почти $1 миллиард долларов в строительство проектов как коммерческих, так и муниципальных. Экономика города продолжает развиваться и диверсифицироваться, охватывая все новые направления и все меньше находясь в зависимости от сталелитейного производства, некогда в городе доминировавшего. Коэффициент отношения GDP города к населению выше среднего по Онтарио (GDP 4%, population ~540млн), что уже само по себе говорит о хорошем заделе в экономике города.

Прошлые передряги, вызванные сокращениями на сталелитейных предприятиях,  заставили город искать новые пути развития. Помимо промышленного сектора, город стал позиционировать себя как транспортный хаб, где пересекаются важные автомобильные пути из GTA в США, где имеется крупный грузовой речной порт, и John C. Munro International Airport, третий по загруженности в Онтарио – редкое сочетание, которое позволяет эффективно и разносторонне развиваться городу и оставаться городом с location первого класса.

Прирост населения

Согласно переписи населения  2011 года, в городе проживало 519,949 человек, со средним приростом населения в 3.1% за 5 лет.  С нынешними темпами миграции, иммиграции и роста населения к 2031му году в городе, как ожидается, будет проживать около 660,000 человек. Соответственно, ожидается и рост числа рабочих мест, что является хорошей новостью для инвесторов.

Как видно по карте, основной прирост населения в последние 5 лет был к востоку и югу от города, где преимущественно строились и сейчас строятся новые дома и квартиры. Тем не менее это не делает центр города менее востребованным. Близость и удобства транспортных развязок всегда будут оставаться одним из важнейших факторов, которые необходимо учитывать при покупке жилья для сдачи в аренду.

Иммиграция

Иммиграция уже много лет является основным источником притока населения в Канаду и особенно в Южное Онтарио, куда ежегодно переезжает порядка 95 тыс человек. Гамильтон не является исключением. По оценкам, уже в 2015м году более четверти населения города являлись иммигрантами, выбравшими Гамильтон как место своего постоянного проживания. На карте ниже видны районы, где иммигранты предпочитают селиться.

Стоит упомянуть, что с «обычных» 260-280 тыс. иммигрантов новое правительство Канады планирует поднять планку до 305 тыс. уже в 2016м году.

Средний возраст

Согласно статистике 2011го года, средний возраст населения в Гамильтоне был  41 год, что практически идентично статистике в целом по провинции Онтарио и Канаде. Разные возрастные группы также имеют свои предпочтения относительно районов города (карта не приводится ввиду ограниченности места для статьи), поэтому инвесторам, ориентируясь на ту или иную возрастную категорию, не помешает понимать, где лучше всего им недвижимость покупать.

Спрос на аренду жилья

Так называемый Vacancy Rate, индикатор востребованности жилья в аренду, продолжает падать, достигнув 1.8%  в 2015м году, что ставит город на третье место в Онтарио в ряд городов, где недвижимость в аренду пользуется наибольшим спросом. Средний рост аренды квартиры с двумя спальнями в городе составил 3.8%  в минувшем году, что также говорит о растущем спросе на рент.

Спрос на покупку/продажу

Средняя цена домов, проданных в 2015м, была на 9% выше аналогичного показателя 2014 года. В некоторых районах цена подскочила до 12-15% , в некоторых, соответственно, ниже среднего показателя. В Гамильтоне, как и в целом по окрестностям GTA,  на рост активности покупателей (в первую очередь инвесторов) влияют те же самые факторы, что и везде: достаточно низкие цены относительно GTA, низкий курс канадского доллара, привлекающий иностранных инвесторов, большой приток финансов из Китая, а также переезжающие жить в Гамильтон из Торонто, где сейчас уже довольно сложно позволить себе что-либо купить.

Большая часть сделок заканчивается multi-offer, и дома продаются за 2-3 недели. Не так давно я был участником покупки одного дома (203 Appleford crt), который был изначально выставлен достаточно дешево, явно ниже своей цены, что привлекло значительное внимание покупателей. Дом находился на рынке ровно неделю, но за это время его успело посмотреть 219 покупателей, на него было подано 56 (!) офферов, и был он продан на 101 тыс. выше первоначальной цены…

Новое строительство и общественный транспорт

Рекордное количество разрешений на строительство было выдано как в 2014, так и в 2015м годах. Застраиваемые районы ориентированы больше на юг, восток и запад города, за исключением г. Дандас, где нового строительства было меньше всего. Наибольшей популярностью пользовались отдельно стоящие дома, Freehold таунхаусы, а также semidetached homes.  Возрождаются и некоторые старые районы города, находящиеся в самом его сердце.  В центре города открывается новая станция GO Train, а также строятся две линии LRT (скоростной трамвай), которые свяжут север и юг, запад и восток города. Недвижимость,  находящаяся в пределах пешей досягаемости к новым транспортным коридорам, больше вырастет в цене относительно аналогичного класса недвижимости, расположенной в других районах (10-20%). Возможная коррекция цен также меньше всего коснется недвижимости, расположенной в таких районах.

К слову, я проанализировал и нанес на карту планы и проекты города Гамильтон на ближайшие 25 лет, чтобы понять, каких именно районов города это коснется, чтобы инвесторы, работающие со мной, смогли получить наибольшую отдачу от своих инвестиций (а также городов Cambridge-Kitchener-Waterloo, Mississauga, Brampton, Toronto and North of Toronto, Oshawa и некоторых других).

Сдача в аренду

Также как и в других городах Онтарио, процент повышения оплаты регулируется муниципалитетом, и повышение оплаты разрешено лишь раз в год (не касается проперти, построенных после ноября 1991 года). В 2014 это было 0.8%, в 2015м – 1.6%, 2%  в 2016м.

Согласно Province of Ontario Bill 140 от 2011 года, с целью обеспечить растущую потребность в доступном жилье, новый закон обязал муниципалитеты разрешить secondary suites в своих планах и полиси. Но в зависимости от типа жилья, сдаваемого в аренду, лендлорду может понадобиться лицензия на это.

Инвестору на заметку

Общая тенденция последних лет говорит о том, что многоквартирные дома в городе становятся менее прибыльными. RIO станивится ниже и чаще всего эффективный property management просто необходим. Наибольшим спросом в последние годы в городе пользуются студенческие дома в районе McMaster University и Mohawk College, дома с in-Law suite, и Rent To Own (RTO) дома.

Со студенческих домов в районе университета можно получать $400-$550 в месяц за комнату. Такие дома, как правило, имеют 5-7 комнат с общей кухней, заселяются раз в год с годичным контрактом.

Обилие домов категории In-Law suite также привлекает в Гамильтон инвесторов. Такие дома не попадают под категорию Duplex, и могут сдаваться, находясь в Single-residential зоне, принося доход на $150-$300/month –  больше в сравнении с аналогичными домами без In-Law suite.

RTO программа известна своим cashflow и значительно большим депозитом, получаемым landlord from tenant при заключении контракта и заранее известной ценой, по который вы обязаны продать этот дом тенанту (а он имеет право его у вас купить) по окончании срока контракта. Если вам интересно – звоните, пишите, расскажу поподробнее.

Как Real Estate Salesperson я специализируюсь на покупке и сдаче в аренду Residential Real Estate for Investment и работаю на западном направлении от г. Торонто. Буду рад вам помочь найти правильный дом в правильном месте, чтобы вложенные вами деньги лучше на вас работали.