г. Гамильтон с точки зрения инвестиций в недвижимость Продолжение статьи мартовского выпуска.

Спрос на покупку/продажу

Средняя цена домов, проданных в 2015м, была на 9% выше аналогичного показателя 2014 года. В некоторых районах цена подскочила до 12-15% , в некоторых, соответственно, ниже среднего показателя. В Гамильтоне, как и в целом по окрестностям GTA,  на рост активности покупателей (в первую очередь инвесторов) влияют те же самые факторы, что и везде: достаточно низкие цены относительно GTA, низкий курс канадского доллара, привлекающий иностранных инвесторов, большой приток финансов из Китая, а также переезжающие жить в Гамильтон из Торонто, где сейчас уже довольно сложно позволить себе что-либо купить.

Большая часть сделок заканчивается multi-offer, и дома продаются за 2-3 недели. Не так давно я был участником покупки одного дома (203 Appleford crt), который был изначально выставлен достаточно дешево, явно ниже своей цены, что привлекло значительное внимание покупателей. Дом находился на рынке ровно неделю, но за это время его успело посмотреть 219 покупателей, на него было подано 56 (!) офферов, и был он продан на 101 тыс. выше первоначальной цены…

Новое строительство и общественный транспорт

Рекордное количество разрешений на строительство было выдано как в 2014, так и в 2015м годах. Застраиваемые районы ориентированы больше на юг, восток и запад города, за исключением г. Дандас, где нового строительства было меньше всего. Наибольшей популярностью пользовались отдельно стоящие дома, Freehold таунхаусы, а также semidetached homes.  Возрождаются и некоторые старые районы города, находящиеся в самом его сердце.  В центре города открывается новая станция GO Train, а также строятся две линии LRT (скоростной трамвай), которые свяжут север и юг, запад и восток города. Недвижимость,  находящаяся в пределах пешей досягаемости к новым транспортным коридорам, больше вырастет в цене относительно аналогичного класса недвижимости, расположенной в других районах (10-20%). Возможная коррекция цен также меньше всего коснется недвижимости, расположенной в таких районах.

К слову, я проанализировал и нанес на карту планы и проекты города Гамильтон на ближайшие 25 лет, чтобы понять, каких именно районов города это коснется, чтобы инвесторы, работающие со мной, смогли получить наибольшую отдачу от своих инвестиций (а также городов Cambridge-Kitchener-Waterloo, Mississauga, Brampton, Toronto and North of Toronto, Oshawa и некоторых других).

Сдача в аренду

Также как и в других городах Онтарио, процент повышения оплаты регулируется муниципалитетом, и повышение оплаты разрешено лишь раз в год (не касается проперти, построенных после ноября 1991 года). В 2014 это было 0.8%, в 2015м – 1.6%, 2%  в 2016м.

Согласно Province of Ontario Bill 140 от 2011 года, с целью обеспечить растущую потребность в доступном жилье, новый закон обязал муниципалитеты разрешить secondary suites в своих планах и полиси. Но в зависимости от типа жилья, сдаваемого в аренду, лендлорду может понадобиться лицензия на это.

Инвестору на заметку

Общая тенденция последних лет говорит о том, что многоквартирные дома в городе становятся менее прибыльными. RIO станивится ниже и чаще всего эффективный property management просто необходим. Наибольшим спросом в последние годы в городе пользуются студенческие дома в районе McMaster University и Mohawk College, дома с in-Law suite, и Rent To Own (RTO) дома.

Со студенческих домов в районе университета можно получать $400-$550 в месяц за комнату. Такие дома, как правило, имеют 5-7 комнат с общей кухней, заселяются раз в год с годичным контрактом.

Обилие домов категории In-Law suite также привлекает в Гамильтон инвесторов. Такие дома не попадают под категорию Duplex, и могут сдаваться, находясь в Single-residential зоне, принося доход на $150-$300/month –  больше в сравнении с аналогичными домами без In-Law suite.

RTO программа известна своим cashflow и значительно большим депозитом, получаемым landlord from tenant при заключении контракта и заранее известной ценой, по который вы обязаны продать этот дом тенанту (а он имеет право его у вас купить) по окончании срока контракта. Если вам интересно – звоните, пишите, расскажу поподробнее.
Как Real Estate Salesperson я специализируюсь на покупке и сдаче в аренду Residential Real Estate for Investment и работаю на западном направлении от г. Торонто. Буду рад вам помочь найти правильный дом в правильном месте, чтобы вложенные вами деньги лучше на вас работали.