Инвестиционный рынок кондоминиумов большого Торонто конца 2017 года.

Во втором полугодии 2017 года рынок недвижимости GTA серьёзно поменялся. Нововведения, связанные с изменением моргидж правил, и ряд изменений, введённых властями и направленных на так называемое охлаждение рынка, сработали лишь в сегменте фрихолда, то есть в сегменте отдельно стоящих домов и таунхаусов. Основной удар приняла на себя недвижимость, стоимостью более миллиона долларов,  тут цены просели на 15-20% от максимальной стоимости, которая была в марте-апреле 2017 года. Отдалённые районы GTA пострадали значительно меньше и падения тут составило 5-10%.  В то же время нововведения произвели диаметрально противоположный  эффект на рынке кондо-квартир, и причиной  этому послужили несколько факторов.  Во-первых, в предшествующме годы рынок квартир не дорожал такими безумными темпами, как фрихолд, и в итоге не оказался в мыльном пузыре, и, во-торых, квартиры, как правило, находятся в местах с хорошо развитой инфраструктурой и транспортной доступностью и при стоимости, в разы отличающейся от стоимости домов и таунхаусов этих районов на данный момент, остались единственным доступным сегментом недвижимости в развитых районах.  Я занимаюсь инвестиционными сделками с квартирами уже более 20 лет и  хочу заметить, что в разное время мы использовали разные инвестиционные стратегии, учитывающие тенденции рынка определённого промежутка времени и, не смотря на то, что рынок кондоминиумов Торонто явно находится в восходящем тренде и всё ещё недооценён относительно мировых цен для городов уровня Торонто, я считаю, что пришло время сделать некоторую коррекцию, а точнее, дополнение к инвестиционной стратегии, которую мы использовали последние годы. Дело в том, что цены на новостройки, расположенные в самом центре даунтауна, которые в последние 10 лет приносили инвесторам максимальную прибыль, настолько поднялись в цене  за последние 2 года, что сдача их в аренду уже не приносит положительного денежного потока – так называемого “Cash flow”. И хотя аренда в даунтауне Торонто стремительно дорожает,  и есть все основания полагать, что к моменту окончания строительств сегодняшних проектов, сдавая квартиру в аренду мы опять увидим положительное “Cash flow”, на сегодняшний день я бы назвал эти сделки  спекулятивными, рассчитанными именно на подорожание недвижимости,  что делает их более рискованными. У меня нет сомнений, что в ближайшее время подорожание этого сегмента продолжится, и инвестиции в эти проекты принесут инвесторам отличные дивиденды, тем не менее я считаю, что инвесторам стоит так же обратить свои взгляды в сторону более дешёвых проектов, расположенных за пределами даунтауна Торонто, но при этом в местах с быстро развивающейся инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Ранее эти проекты были не очень востребованы, так как приносили гораздо меньшую прибыль, чем  проекты, расположенные в центре даунтауна, но сейчас этот сегмент становится очень привлекательным. Вот только некоторые факторы, указывающие на то, что цены на относительно не дорогие квартиры будут расти:

1) Канада значительно увеличила квоты по приёму иммигрантов, большое количество из них осядет именно в приделах GTA, в основном это люди с какими-то деньгами, но не с миллионами, и недорогие квартиры – это именно их вариант.

2) Изменения моргидж правил стимулируют возможность покупки недорогого жилья  новыми иммигрантами и покупающими впервые. Получить кредит для First Time Buyers достаточно просто. Почти все банки уже имеют специальные программы финансирования для вновь прибывших и покупающих впервые со льготной ставкой кредитования и минимальным первоначальным взносом. Опять же речь идёт о недвижимости стоимостью в 400-600 тысяч долларов

3) Большое количество людей из поколения “Baby Boomers” стремятся переехать из уже, как правило, полностью выплаченных домов в квартиры, расположенные в хорошо развитых местах с удобной инфраструктурой. Их гол – это покупка квартиры без привлечения финансирования, и опять же это, как правило, квартиры, находящиеся в среднем ценовом диапазоне.

4) Родители, понимающие, что, не купив недвижимость сейчас своим детям, они с большой вероятностью обрекают их на жизнь в ренте как минимум на ближайшие годы. Они стараются выпустить своё чадо в жизнь, имеющим хоть какую-то недвижимость. И хотя молодое поколении стремится жить в даунтауне, далеко не у всех есть средства на покупку дорогих квартир. Кроме того, многие хотят приобрести квартиру не далеко от того места, где они проживают сами.

5) Ну и наконец, большая категория тех людей, которые годами копили первоначальный взнос на покупку собственного дома, но не могли угнаться за темпами роста цен на недвижимость, и теперь, оказавшись за бортом, так как новые моргидж правила просто не позволяют им получить финансирование для покупки дома – это тоже потенциальные покупатели квартир среднего ценового сегмента.

Вот лишь несколько факторов, указывающих на то, что сегмент относительно не дорогих квартир будет очень востребован в ближайшие годы, и инвесторам стоит серьёзно отнестись к этому виду недвижимости. Но это абсолютно не значит, что можно покупать квартиры в любых проектах. Выбор проекта должен быть очень тщательный, и основной принцип покупки в районе, где в ближайшее время произойдут серьёзные инфраструктурные изменения по прежнему остаётся основным. Кроме этого надо анализировать свои возможности, и если у вас хватает денег на депозит для покупки просторной квартиры в даунтауне то это по-прежнему остается приоритетом, но если нет, то моё мнение, что вместо покупки маленькой студии в центре Торонто лучше приобрести более просторную квартиру в пригороде.

В последний год мы тщательно проанализировали карту большого Торонто и выявили ряд очень перспективных районов с пока ещё не высокими ценами на квартиры, но имеющими очень хороший потенциал  в будущем. Так что для тех, кто не обладает суммой, достаточной для покупки дорогой недвижимости, на мой взгляд, появляется отличная возможность для инвестиций в более дешевый сегмент. И если раньше этот сегмент приносил гораздо меньшие дивиденды, чем дорогое жильё даунтауна, то сейчас очень спорный вопрос, что же более выгодно. Если вас интересуют инвестиционные сделки с квартирами, звоните и приезжайте к нам в офис в Ричмонд Хилле. Я с удовольствием поделюсь с вами своим опытом, накопленным за долгие годы успешной работы в области инвестиций.