Ищем выгоду вместе!

У вас есть вопросы о высотном рынке недвижимости в Торонто – прочтите эту статью: возможно, их станет меньше!

Несмотря на то, что рынок недвижимости в Торонто продолжает расти, многие задумываются в нерешительности: как долго это будет происходить, и стоит ли сейчас вкладывать деньги в «высотный» рынок Торонто?

Давайте рассмотрим несколько примеров, демонстрирующих, куда движется рынок.

Если вы купили квартиру от строителя 4-6 лет назад – поздравляю! В вашем случае инвестмент вырос на 40%-60% (за весь период). Сейчас вы сдаете свою квартиру, в зависимости от ее размера, в среднем, от $1500 (1 спальня, парковка) до $2700 (2 спальни, офис, парковка) в месяц.

Cтоит ли сейчас вкладывать деньги в «высотный» рынок Торонто?

Например: мои клиенты купили квартиру от строителя за $269,000 в 2007 году (2 спальни, офис, парковка) в центре Торонто. Сейчас они сдают её за $2800 в месяц. Необходимый первоначальный взнос был 20%, на оставшуюся сумму можно было взять ипотеку (mortgage). Если учесть месячные платежи по ипотеке, налог на землю, плюс ежемесячные платежи по обслуживанию всего здания, куда входит прилегающая территория, бассейн, фитнес-центр, частный кинозал и многое другое, то они имеют «положительный» финансовый приток каждый месяц в размере $700-$800. В данном случае можно сказать: это успешная инвестиция. К слову, цена этой квартиры на сегодня – $545,000.

Другой пример: вы выгодно купили квартиру в старом доме (более 8-9 лет) как инвестицию. Если вы прислушались к совету специалиста и сделали правильный выбор – превосходно! Посоветуйтесь с ним, какой ремонт в квартире принесет вам наибольшую отдачу на ваши капиталовложения, и смело приступайте. После этого специалист поможет оценить стоимость «обновлённой» квартиры, и если всё было сделано правильно, ваши капиталовложения начнут работать на вас.

Но что делать, когда ваш финансовый поток только-только покрывает месячные платежи на содержание квартиры, и никаких дополнительных средств не поступает в ваш карман? Все зависит от конкретной ситуации, и здесь я не берусь давать общие советы. Позвоните мне и я помогу определиться c оценкой ваших вложений.

Вполне может оказаться, что даже если ежемесячный денежный поток отсутствует, это не значит, что вы имеете «невыгодный» проект. Некоторые отдельные высотные дома в центре Торонто имеют тенденцию прирастать в цене через определённый промежуток времени.

Kакой ремонт в квартире принесет вам наибольшую отдачу на ваши капиталовложения?

Например, когда строительство комплекса закончено (как правило это 4-7 высотных дома, 40-50 этажей каждый), на рынок недвижимости «выбрасывается» много квартир, купленных так называемыми «short term investors» – инвесторами, которые вложили деньги на короткий срок (2-3 года), и рынок недвижимости «перенасыщен» количеством квартир на продажу. Естественно, это вызывает некоторое уравнивание цен. Но как только рынок жилья в этом комплексе «поглотил» определённое количество квартир, он стабилизируется, и ваши капитальные вложения начинают прирастать в цене.

Повторим, рынок высотного жилья в центре Торонто очень специфичен, и здесь необходим профессиональный совет.

Eсли вы хотите приумножать свои капиталовложения постоянно, то мое мнение – специалиста, работающего и живущего в центре Торонто более 10 лет – таково: наибольший прирост на ваши капиталовложения происходит в первые 3-5 лет с начала сдачи дома в эксплуатацию. После этого прирост замедляется, и через 7-8 лет почти сходит на нет. Не забывайте, что всё это время ваши месячные платежи по обслуживанию здания (maintenance fees) растут, так как с каждым годом здание устаревает, и это требует дополнительных затрат на его обслуживание. Вывод: продавать и искать не только новые, но и выгодные проекты.

Отличить выгодные проекты от тех, которые таковыми не являются, и донести эти знания до вас – одна из главных моих задач.

Если вы «консервативный» инвестор и чувствуете себя некомфортно, покупая и продавая недвижимость каждые 3-5 лет – тоже великолепно! Буду рада помочь оценить ваши капиталовложения в рынок недвижимости Торонто и ответить на любые вопросы, связанные с этим. Если вам нужна помощь специалиста в поиске надежного арендатора (tenant), мои знания и опыт всегда к вашим услугам!

Вывод: продавать и искать не только новые, но и выгодные проекты.

Я постоянно сталкиваюсь с вопросом: как долго рынок недвижимости в Торонто может «впитывать» в себя постоянно строящиеся высотные дома? Когда произойдёт спад?

На эту тему много и долго дискутируют различные специалисты, а в это время рынок продолжает расти. Тому доказательство – низкий процент по ипотечному займу (mortgage) 2.45% -2.89%, низкий уровень безработицы (7.3% февраль 2016) и постоянный приток новых иммигрантов (в среднем 260,000 в год), из которых 80% оседает в Торонто.

Конечно же, в одной статье очень сложно описать все сложности и достоинства инвестиций в рынок недвижимости Торонто.

Пожалуйста, задавайте вопросы на vblit@condoswaterfront.com, и я с удовольствием постараюсь на них ответить.