Итоги года в Онтарио, и что нас ждет в 2016.

Провинция  Онтарио стала одной из самых успешных в 2015 году, учитывая ее растущую экономику и развивающийся рынок жилья.

Аналитики предсказывают, что этот толчок в экономике будет продолжаться и приведет к экономическому росту на 2.3% в 2015 году и 2.4% в 2016 году. Более того, ожидается, что впервые за несколько десятилетий, рост экономики Онтарио достигнет среднего показателя по стране. «Прошлой осенью мы предсказывали, что увидим некоторый экономический рост в этом году. Но теперь наблюдаем даже больше, чем ожидали», – говорит Тед Тсиакопоулос, региональный экономист из CMHC (Canadian Mortgage and Housing Corporation), Онтарио. «За последние три четверти года рынок жилья значительно вырос, и этот фактор значительно отразился на новом строительном рынке, увеличив число строительных проектов».

Цены на жилье тоже выросли. Ожидается, что до конца 2015 года они поднимутся на 7%. Но в следующем году CMHC предсказывает небольшое снижение продаж и строительства на рынке жилья, что отразится и на цене, остановив ее рост на отметке 4%.

Большой Торонто

Текущая нехватка на рынке продаж домов на одну семью, а особенно в области Торонто и вокруг нее, является еще одним стимулом для стабильного роста цен. Но эта проблема, скорее всего, не будет ощущаться в этом регионе, потому что на рынке существует огромное количество альтернатив, в том числе в виде квартир. Пока Торонто дорожает, квартиры занимают более заметную часть рынка. Мы наблюдали это явление в текущем году и будем наблюдать в грядущих.

Но пока в целом отдельные дома по-прежнему пользуются большим спросом у покупателей, чем квартиры.

Учитывая нехватку домов на одну семью в Торонто и то, что количество доступного жилья сокращается, опытные инвесторы и покупатели уже присматриваются к жилищным рынкам окраин. Я вижу много покупателей, стекающихся к таким районам, как Гамильтон и Барри. Цены здесь еще доступны для покупателя, приобретающего впервые. В этих регионах мы наблюдали невероятный рост цен, что помогло улучшить портфолио инвесторов с колоссальной скоростью. К тому же новый закон, ограничивающий возможность покупки дома с 5% взносом, еще больше спровоцирует рост цен именно в этих регионах.

В 2016 году CMHC ожидает продолжение стремительного роста цен на таких рынках, как Barrie, Hamilton, Oshawa. Это неизбежно отразится на рынке юго-запада Онтарио: (London и Windsor).

Север провинции

Совершенно другая картина предстает в северных и восточных районах провинции. Эти регионы значительно слабее в сфере продаж и рынка жилищной недвижимости. Поэтому CMHC делает меньше ставок на такие рынки, как Sudbury, Thunder Bay, Ottawa и Kingston. «Они очень тесно связаны с экономикой», – рассказывает Тсиакопоулос. «Ottawa прочно опирается на сектор общественной администрации. И мы знаем, что расходы правительства не росли, а значит, активность экономики снижалась. И мы можем чётко пронаблюдать это на цифрах рынка недвижимости. Похожая картина предстает в Северном Ontario. Здесь наблюдалось падение цен на товары, стабильность тоже пострадала, и мы не видели роста числа рабочих мест, который можем наблюдать в других местах. Ожидается, что рынок жилья в Северном Ontario будет менее сильным».

Очевидно, что экономики районов в Ontario очень разнообразны. Торговая палата Ontario заявляет, что северные регионы будут также отставать из-за своей зависимости от горнодобывающего сектора. Данный сектор будет страдать от проблемы низких цен и слабых перспектив на экспорт до тех пор, пока продолжается медленный рост такого глобального рынка, как Китай. В то же время рынки, расположенные за пределами Торонто и ориентированные на производство, – Kitchener-Waterloo и Barrie – становятся более выгодными и готовы к быстрому росту. Юго-западные регионы и регион Hamilton-Niagara Region выгодно расположены, и в них также присутствует сельскохозяйственный и туристический секторы.

«Через 5-10 лет в районе Hamilton появится очень большой спрос на многоквартирные дома, поскольку больше людей будут снимать жилье в аренду», – рассказывает Дэниэл Чин, президент компании Chin Properties и инвестор в городское жилье. Он добавил также, что миллионы были потрачены на инфраструктуру и транспорт, в том числе и двух-этапный проект строительства Легкой железной дороги, который будет завершен к 2019 году.

Проблемы финансирования не закончатся

Инвесторы в Ontario ожидают, что банки продолжат оказывать давление на них, создавая больше сложностей для финансирования инвестиционной недвижимости. Банки будут по-прежнему жестко обращаться с инвесторами, старающимися получить в свое портфолио многоквартирные дома. Инвесторам придется проходить через дополнительные процедуры, демонстрируя доходы и денежный поток. Для данного сегмента рынка ставка процента будет значительно выше, как мы уже наблюдали это последние 12-18 месяцев. Банкам нужно заработать ту разницу в деньгах, которую они теряют на портфолио регулярного рынка жилой недвижимости. А инвесторы – это легкая добыча.

В то же время умной стратегией на 2016 год можно назвать следующую: просто выйти на рынок и следить за его динамикой.

ПРИМЕР ПОСЛЕДНЕЙ СДЕЛКИ В БАРРИ
СТОИМОСТЬ ДОМА: $313,000
Первоначальный взнос: $62,600
Расходы на закрытие сделки: $5,000
процентная ставка: 2.2%
Выплаты по мортгиджу: $950
Налоги:           $250
Страховка:     $70
Итого расход: $1,270
Аренда:           $1,690
CASH FLOW:  $420 в месяц или $5,040 в год
При росте 6% в год – подорожание на $18,780
Выплаты по мортгиджу около $6,000 в год
ROI = 44%

За последние 2 года я помог инвесторам приобрести более 70 домов в Барри. Если вы заинтересованы инвестировать в этот прекрасный город или думаете переехать в Барри, просто наберите номер 647-459-9459, и мы встретимся и обсудим вашу ситуацию и возможности.