Как добиться ежегодного дохода в $100,000 даже при самой консервативной стратегии.

By Alexander Moshkovich | December 4, 2015

Начиная с поколения наших родителей шансы обычного человека хорошо заработать на пенсию значительно снизились. Многие из наших родителей имели возможность выйти на пенсию, предоставляемую компанией, что давало возможность обоим супругам жить комфортно.

Более того, в 1971 году на каждого пенсионера приходилось 6.6 работников, приносящих доход в пенсионный план Канады и в фонд пенсии по старости, что поддерживало казну государства в здоровом состоянии. Сегодня на каждого пенсионера приходится только 4.2 работника, которые все еще приносят доход в пенсионный фонд. Однако к 2036 году их будет только 2.2 на каждого пенсионера. Поэтому рассчитывать на Пенсионный План Канады и на накопления для пенсии по старости будет трудно, ведь население стареет.

Кроме того, последние исследования показывают, что только у 50% работающих людей в Канаде есть пенсионный план, среди которых государственных работников — 30%. Это значит, что у 50% работающих за зарплату нет определенного пенсионного плана.

Только 24% из 2.7 млн. владельцев малых бизнесов имеют пенсионный план. Согласно опросам, многие малые бизнесы просто закрываются на тот момент, когда владелец выходит на пенсию.

Данная статистика не является горячими новостями. Этот процесс наблюдается уже некоторое время. Поэтому возникает следующий вопрос: что вы, как инвестор в недвижимость, планируете делать со своей пенсией? Очевидно, что проблему пенсии мы вынуждены взять в собственные руки. К счастью, для нас, инвесторов в недвижимость, существуют сотни прекрасных возможностей уладить эту проблему с помощью сделок. Так что все инструменты у нас есть. Часто люди малоактивны. У них есть желание действовать, но хромает план действий или стратегия, и они становятся инертными. Стратегий существует множество. Мы поговорим о той, которая поможет вам заработать с недвижимости более $100,000  пассивного дохода.  Например, этого можно добиться, имея один крупный многоквартирный дом. Хотя я полностью поддерживаю инвесторов, которые говорят, что, как показывает реальность, инвестирование в крупные дома — это не для всех.

Приведем пример долгосрочной стратегии, следуя которой можно заработать 5 объектов недвижимости ценностью более $100,000 в виде пассивного дохода. То очень консервативная стратегия, требующая приобретения пяти объектов недвижимости. Даже сегодня с такой строгой системой кредитования большинство кредиторов всё еще позволят вам получить деньги на 4-5 объектов недвижимости, прежде чем вы упретесь головой в потолок. На самом деле у меня есть клиенты получившие уже более 10 мортгиджей.

Участники

Приведем в пример типичную супружескую пару в возрасте от 30 до 40 лет. Оба получают умеренную зарплату, имеют приличные накопления в незарегистрированном и зарегистрированном пенсионном фонде. Им удалось накопить денег для первоначального депозита.

Цифры

• Совместный доход: $90,000
• Сбережения (на банковском счету и в незарегистрированном фонде): $50,000
• Зарегистрированный пенсионный фонд: $50,000
• Ценность основной резиденции: $700,000
• Баланс по ипотеке: $300,000
• Баланс на кредитной карте: $3,000 в месяц (выплачивается каждый месяц)
• Другие долги: $0
• Возможность накоплений: $21,000 в год.

План игры

1. Воспользуйтесь силой рычагов

Сразу оговоримся, что сила рычага эквивалентна росту портфолио. Как в примере выше, как только недвижимость приобретена, наша стратегия концентрируется на выплате ипотеки. Это может быть совмещено с другими действиями, направленными на рост портфолио, или может быть идеальным для тех, кто доволен небольшим, но впечатляющим портфолио. Такое портфолио станет отличной пенсией. Это только один подход, опираясь на который, можно легко импровизировать.

1. Для дополнительного дохода от аренды концентрируйтесь на домах на одну семью с дополнительной квартирой

В данном примере мы рассмотрим дома на одну семью с дополнительной квартирой, аренда которых позволит получить дополнительный доход.

В идеале такой дом должен располагаться в зоне с постоянным ростом населения, в связи со  стабильной экономической ситуацией, например, ростом количества рабочих мест. В районе проживают в основном владельцы домов, а неподалеку находятся различные городские удобства, что привлекает покупателей недвижимости. Данные факторы позволяют гарантировать наиболее высокий рост стоимости недвижимости во времени.

1. Адаптируйте для себя двухшаговую стратегию

Поскольку в данном примере мы собираемся приобрести пять объектов недвижимости, проще определить одну цену, один размер депозита, один размер арендной платы и один размер дополнительных расходов. Тогда пример станет максимально понятным.

Таким образом, стратегия состоит в том, что каждый объект недвижимости должен быть приобретен немного дешевле собственной стоимости. Скажем, за $325,000, плюс $25,000 понадобится на ремонт, а конечная стоимость в результате составит $400,000. Как только покупка и ремонт будут окончены, недвижимость может быть рефинансирована с соотношением кредита к стоимости недвижимости в 80%, при процентной ставке в 2.5%. В этот момент наша стратегия выплаты мортгиджа и начнется.

Часть 1.

Первая часть требует от нас покупку и ремонт. Это позволяет взять кредит в размере 80% от стоимости недвижимости после ее ремонта. В нашем случае — это $400,000.

СТОИМОСТЬ ДОМА: $325,000

-кредит в размере 80%  составит – $260,000

-процентная ставка: 2.5%

-Выплаты по мортгиджу: $1,165

-Первоначальный взнос: $65,000

-Расходы на закрытие сделки: $5,000

-Ремонт: $25,000

Часть 2.

Вторая часть стратегии требует рефинансирования с соотношением кредита к стоимости недвижимости в 80%, которая составила $400,000, и это равняется $320,000. Получается, что пара сможет выплатить существующую персональную ипотеку, которая выглядит следующим образом: $320,000 (новая ипотека) – $260,000 (выплата существующей ипотеки) = $60,000 (остаток). Чтобы приобрести следующий объект недвижимости, им придется добавить $10,000.

Ранее мы определили, что они могут откладывать $21,000 в год. Теперь давайте предположим, что каждый год они будут покупать новый объект недвижимости. Тогда через 5 лет у них в собственности появится 5 объектов.

Еще раз обратимся к цифрам, а затем вернемся к стратегии. Сделанные предположения показывают следующее:

-Новая стоимость дома: $400,000

-кредит в размере 80%  составит – $320,000

-процентная ставка: 2.5%

-Выплаты по мортгиджу: $1,262 (2.5% – 30 лет амортизация)

-Налоги: $300

-Страховка: $100

-Общий расход: $1,662

-Аренда верхнего уровня: $1,350

-Аренда нижнего уровня: $950

-ОБЩИЙ ДОХОД: $2.300

CASH FLOW:  $638

Наша пара решила погасить мортгидж с помощью CASH FLOW

Как вы видите по этой консервативной стратегии, инвестируя менее $100,000 и купив 5 объектов недвижимости, уже через 5 лет вы обладаете портфолио стоимостью $2,500,000, где половина этой суммы уже принадлежит вам.

Теперь осталось выбрать или использовать дополнительный доход в $2,500 в месяц, и тогда в этом случае через 30 лет ваш доход составит, с учетом уже выплаченного мортгиджа, примерно $9,500 в месяц (неплохая пенсия), и суммарный капитал достигнет $4,800,000 (с учетом усредненного роста цен на недвижимость и инфляции, то есть 3% в год) .

Другой вариант, как говорилось выше, это использовать ежемесячный доход, чтобы погасить быстрее мортгидж, тогда уже через 10-15 лет вы станете финансово независимы с доходом около $100,000 в год.

Я не сторонник быстрого погашения кредита, но я познакомил вас именно с этой стратегией сегодня. На самом деле существует много стратегий, позволяющих стать финансово независимым намного быстрее. Приходите ко мне на семинары, читайте статьи, смотрите мои передачи по телевидению, а еще проще, наберите номер 647-459- 9459 и встретьтесь со мной, и я уверяю вас, эта встреча будет вам очень полезна.