КАК ВЫСЕЛИТЬ ЖИЛЬЦА?

 Или не так страшен чёрт, как его малюют

По данным Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), всё большее число частных инвесторов используют вложения в объекты недвижимости как средство защиты и роста сбережений при гарантированном пассивном доходе от рента[1]. Однако эти инвесторы, ставшие в одночасье лендлордами, не всегда владеют даже базовой информацией о регулировании отношений «лендлорд-тенант». Незнание законодательных основ отношений рента приводит к неспособности лендлордов эффективно разрешать конфликтные ситуации с жильцами.  По статистике, 6% договоров ренты заканчиваются рассмотрением в Landlord and Tenant Board (далее – LTB) или в суде[2]. Такая ситуация, в свою очередь, порождает мифы о неразрешимых проблемах с жильцами и отпугивает потенциальных инвесторов из этого сектора недвижимости. Это как раз тот случай, когда «знание — сила», а «предупреждён — значит, вооружён». Сегодня мы постараемся вооружить наших читателей теми знаниями, которые сохранят им деньги, время и нервные клетки.

Итак, Ваш новый дом ждёт первых жильцов! Простаивание дома не отменяет оплату ипотеки, поэтому Вы впускаете в дом первого, кто появится на пороге. И это Ваша первая ошибка! И дело даже не в том, что Ваш дом, таунхаус или кондо — это во многих случаях чуть ли не единственный дорогостоящий актив Вашей семьи, и он заслуживает лучшей защиты. Дело в том, что закон, регулирующий отношения ренты жилья в Онтарио (The Residential Tenancies Act 2006)[3] (Акт), предоставляет жильцу больше прав, чем лендлорду, скажем, в момент расторжения договора ренты, да и во многих других ситуациях. Особенность законодательного регулирования ренты жилья состоит в том, что положения контрактного права преломляются в этой сфере несколько специфическим образом: то, что записано в договоре, не должно противоречить Акту. Поэтому, о чём бы Вы ни договорились с жильцом, эти положения будут юридически ничтожны, если не соответствуют Акту.

Итак, выселение жильца надо начинать… в момент его заселения! Это означает, что надо тщательнейшим образом собрать и проверить информацию о том, кого Вы впускаете в свой дом, таунхаус или кондо. Необходимо запросить у потенциального жильца информацию о его кредитной истории, трудовую биографию, сведения о доходах, о предыдущих местах проживания. Информация должна быть официальной, либо легко проверяемой независимым путём, например, потенциальный жилец может предоставить документ с места работы.

Конечно, проверка жильца требует временных затрат, усердия и внимания к мелочам. Но совершенно необязательно делать её самому. Вы можете обратиться за помощью к риэлтору или паралигалу. Последний не только обладает навыками работы с письменными доказательствами, может выявить несоответствия и пробелы, но также имеет лицензию на представление Ваших интересов в LTB и в суде против этого жильца, если возникнет необходимость. Да и собранные сведения могут пригодиться, если дело дойдёт до судебных процедур. Словом, не пренебрегайте проверкой жильцов!

Лендлорду может понадобиться выселить жильца в самых различных обстоятельствах. Прежде всего надо определить, попадает ли Ваш случай под основание расторжения договора ренты жилья, предусмотренное Актом. Все основания в Акте делятся на «виновные» и «невиновные», то есть не связанные с нарушением жильцом закона или договора. В первом случае лендлорд имеет право выселить жильца до истечения определённого договором фиксированного срока (например, одного года — распространённая практика в Онтарио).

Итак, Вы определили, к примеру, что Ваше основание 1) предусмотрено Актом 2) не требует окончания срока ренты для того, чтобы начать процесс выселения, или выселение возможно после окончания срока ренты, и этот срок уже истёк. Вам необходимо уведомить жильца о выселении путём подачи Notice to terminate a tenancy. Форму для уведомления нужно распечатать с сайта[4] LTB, и называться она будет N4, N5, N6 и так далее, в зависимости от основания выселения. Будьте внимательны при заполнении формы уведомления, укажите соответствующее Вашей ситуации основание выселения, правильно рассчитайте дату прекращения договора ренты в соответствии с Актом. Это уведомление нужно вручить жильцу.

Далее Вам необходимо подготовить заявление в LTB о выселении жильца на основании врученного ему уведомления. Если в Акте не предусмотрен контрольный срок на восстановление порядка, так называемый remedy period, то Вы можете подать заявление в Board немедленно. Во всех остальных случаях — только после окончания этого срока, который обычно составляет  7 или 14 дней. Форму заявления необходимо распечатать с того же сайта; она будет называться Landlord Application (L1, L2, L3….). При заполнении формы обращайте внимание, чтобы данные поданного ранее уведомления коррелировали с данными заявления.

Заявление необходимо подать в Board по месту нахождения дома, таунхауса или кондо. При приёме заявления клерк назначит дату слушаний. Документ о назначении слушаний (Notice of Hearing) Вы должны вручить жильцу. В день слушаний Вы обязаны явиться в LTB и поддержать своё заявление. Как правило, жильцы подчиняются решению о выселении, однако, в случае  если жилец отказывается выезжать, необходимо обратиться к шерифу, который обеспечит выселение.

Александра Томорская

лицензированный паралигал

член Адвокатской палаты Онтарио

APRIORI Legal Services Professional Corporation

Тел. в Торонто:  (437) 889 9935

Email: Alexandra@ apriorilaw.ca

[1] Canada Mortgage and Housing Corporation. Rental Market Report.  http://www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/64459/64459_2011_A01.pdf

[2] Landlord and Tenant Board Annual Report 2009-2010 http://www.ltb.gov.on.ca/stdprodconsume/groups/csc/@ltb/@aboutus/documents/resourcelist/stdprod_078635.pdf

[3] http://www.e-laws.gov.on.ca/html/statutes/english/elaws_statutes_06r17_e.htm

[4] http://www.ltb.gov.on.ca/en/Forms/STEL02_111310.html