КОГДА ТАБОР НЕ УХОДИТ В НЕБО …

Разочарование не знает предела, если по договору вы сдали свой дом одному жильцу, а он привёл своих близких и дальних родственников, а также друзей и подруг, и их близких и дальних… Потребление горячей воды и электроэнергии увеличивается, что, конечно, сразу же отражается на ваших счетах за коммунальные услуги, в случае, если данные расходы были включены в арендную плату, а также на состоянии самого дома, который значительно быстрее амортизируется. При дальнейших подсчётах оказывается, что ваш  годовой доход от сдачи недвижимости в аренду оказывается меньше, чем та сумма, которую вы должны потратить  на ремонт, чтобы привести эту недвижимость в порядок, а это является вашей обязанностью. Повысить плату за жильё не представляется возможным, так как Актом, который регулирует ваши отношения с тенантом, это запрещено.

Что иногда пытаются делать арендодатели, чтобы защитить себя от подобных сюрпризов? Кто-то включает в договор аренды условия, ограничения и положения, обязывающие жильцов рапортовать, например,  о намерениях принять гостей с ночёвкой, сроках пребывания гостей и других личных планах, а кто-то даже штрафует своих жильцов в случае нарушения условий договора.

Данные положения договора являются незаконными и, несмотря на то, что подписаны обеими сторонами добровольно, ничтожны и недействительны, так как противоречат положениям Акта. Арендатор обладает неограниченным правом в отношении того, кого, когда, на каких условиях и сколько человек он может поселить в доме, который он арендует. Это входит в понятие “reasonable enjoyment”. Это право незыблемо до тех пор, пока не нарушены правила противопожарной безопасности или другие санитарные нормы. До тех пор, пока кто-то из гостей не совершает противоправных действий, которые могут явиться основанием для выселения самого тенанта, приглашение гостей не является незаконным.

Встаёт вопрос, возможно ли защитить себя от этих и других подобных сюрпризов? Короткий ответ: ” Это зависит от …”. Для того, чтобы себя защитить, нужно внести в Контракт положения, которые, с одной стороны, не оказываются в противоречии с положениями Акта, который устанавливает правила игры, потому что все положения, даже подписанные сторонами добровольно, но противоречащие Акту, ничтожны и недействительны, а с другой стороны, дают вам возможность возложить на тенанта определённую ответственность и ограничения.

Положения эти не тривиальны и не универсальны. Каждый случай требует индивидуального подхода и юридически грамотной формулировки. Вот один из любопытных прецедентов. Суд не  нашёл противоречия Акту в положении  договора, ограничивающего  использование прачечной  и стиральной машины в сдаваемом в аренду доме. По данному договору тенанту было дано право пользоваться прачечной один раз в неделю, производить максимум три загрузки и делать это либо по субботам и воскресениям, либо в другие дни недели, но только по вечерам, когда энергия стоит дешево. Такой формулировкой арендодатель сумел законно ограничить потребление воды и электроэнергии в доме. Когда тенант начал заниматься обстирыванием всей общины, арендодатель сумел защитить свои права в суде. Конечно, данное решение  подойдет не всем, потому что, как было отмечено выше, каждая ситуация уникальна.

Вопросы, которые волнуют арендодателей – разные. Тем не менее знание и умение оценить риски, связанные со сдачей жилья в аренду, поможет  составить такой договор, который защит ваши права. Договор аренды – не формальность. Договор аренды –  это ваша защита.