Коммерческая недвижимость. Финансовые соображения.

​В​ведение
Если вы читаете эту статью, вы, (запятая) возможно, (запятая) думаете​ или​ рассматриваетe​ возможность приобретения коммерческой недвижимости, то есть, офисное здание, производство / складской комплекс, жилой дом в совокупности с коммерческим использованием​, торговый​ центр и т.д., и это обычно включает в себя переговоры по коммерческой ипотеке​. В то время как большинство из вас, вероятно, имели опыт с жилищной ипотекой, коммерческая ипотека приходят со своим набором правил и головныx​ болей​. В данной статье рассматриваются некоторые аспекты  ​коммерческого финансирования,​ а также ипотечного кредита.

В каждом конкретном случае основной задачей в обеспечении коммерческой ипотеки является удовлетворение требований коммерческого кредитора в данный момент. Коммерческая​ ипотекa, как правило, сложнее, чем жилая​,​ подвергается  значительному субъективномy​ анализy​ со стороны кредиторов. Это обуславливается тем, что оценочная стоимость базового актива, то есть недвижимости​, регулируется главным образом рыночными​ силами, которые влияют на объекты недвижимости​. Таким образом, место, сроки,​ текущий​ экономический​ цикл, использование​, аренда ,​доходы​ и расходы​ или финансовые ​размещения​ владельца, являются ключевыми факторами, принимаемые во внимание  кредитными учреждениями до получения​ кредита.

Кредит на значение коэффициента

Как вы можете догадаться, коммерческие инвестиции в недвижимость рассматриваются консервативно кредиторами и требуют значительно больше информации​, чем может потребоваться в получении ​жилого кредита​ .

Кредит на значение (“LTV”)

​Loan to value, представляет собой расчет процентов от суммы кредита, поделенный на стоимость покупки. Если вы знаете, требования LTV конкретного кредита​, вы можете рассчитать сумму кредита путем умножения цены покупки на процент LTV. Заметим, однако, что цена покупки должна быть подкреплена независимой оценкой​ имущества. Если оценка показывает значение меньше, чем цена покупки, кредиторы, как правило, используют​ меньшее количество в определении стоимости кредита.

Домашнее задание: прежде чем обратиться к ​кредитору​

Существует список положений​, которые вы должны знать и подготовить​ до получения​ коммерческого залога​; они включают в себя:

понимание денежного потока, генерируемого свойством по отношению к задолженности обслуживать ипотеку​; обеспечение надлежащих «условий​» устанавливаются в договоре купли-продажи; документы, (запятая) требуемые​ кредитором​ необходимо грамотно оценить с точки зрения риска, связанного с отчетами; сторонних производителей, которые будут необходимы, (запятая) а также приблизительные​ затраты​ и время​, необходимые для их завершения; знание финансовых критериев кредиторов будет использоваться​ для оценки заявки; и, понимание того, что кредитор может потребовать залоговое обеспечение в дополнение к собственности;

Помимо этих условий могут быть и другие. ​ Таким образом, целесообразно встретиться с адвокатом, опытным​ в области коммерческих приобретений в​недвижимости в начале процесса сбора информации ​для того, чтобы убедиться, что вы покроете свои расходы ​ в сделке.

Сроки

Учитывая высокую степень кредитного​ риска, присущего (в – убрать) коммерческому​ финансированию​, кредиторы обычно настаивают на сроке от 30 до 90 дней, чтобы внимательно и осмотрительно изучить коммерческие предложения по​ ипотеке​. Время обычно уходит на​ сбор​ различной​ необходимой​ документаций​: экологической​ информации, оценки​ имущества, финансовой​ отчетности​, операционной​ себестоимости и т.п …  С учетом этого покупатель​ должнен​ убедиться, что финансированию в договоре​ купли-продажи  уделено достаточно  внимания для упомянутой проверки​.

​Д​ополнительное обеспечение

Потенциальные покупатели также должны быть осведомлены о возможности того, что другие залоговые​ обеспечения могут​ быть запрошены​ кредитором​ для коммерческой ипотеки. Во многих случаях требуется личное поручительство. Квант гарантии будет зависеть от оценки кредитором общего риска сделки. Покупатель

​может иметь ​гарантии до ​50% от суммы ипотеки . Кроме того, кредиторы обычно требуют страхования имущества на сумму, охватывающую ​весь квант ипотеки.

​В​ывод

Коммерческие ипотечные кредиты –более сложные финансовые инвестиции по сравнении​ с жилой ипотекой​. Имеется еще много других моментов, которые необходимо знать, чтобы быстро​ рассмотреть​ возможность покупки и финансирования коммерческой недвижимости. Эта статья лишь поверхностно затрагивает​ ​ рекомендации​ по приобретению коммерческой недвижимости.

Автор: ​Lena Tennyson​