Закон
Кто является лицом, впервые покупающим жилье для целей возврата/компенсации налога на передачу земли?
Кто имеет право, в качестве лица впервые покупающего жилье, на получение возврата налога на передачу земли? Вопрос кажется простым. Однако ответ на него не столь прост как подразумевается самим вопросом.
Что такое налог на передачу земли?
Провинциальный налог на передачу земли применим ко всем трасфертам земли в провинции Онтарио. Если передача земли осуществляется в городе Торонто, то применим дополнительный муниципальный налог на передачу земли.
В общем, когда вы покупаете землю в провинции Онтарио или долю участия в земле, то вы обязаны заплатить налог на передачу земли (провинциальный и, возможно, муниципальный) независимо от того, будет или не будет такая передача зарегистрирована в одном из кадастровых офисов провинции Онтарио.
Земля включает в себя любые здания, существующие на ней, построенные в будущем здания, а также конструкции (например, осветительные приспособления, встроенные бытовые приборы и столярные изделия).
Подлежащий оплате налог на передачу земли обычно основан на сумме, уплаченной за землю в дополнение к оставшейся по любой ипотеке, или задолженности – сумме, которая принимается в рамках договоренности о покупке земли.
Кто имеет право на компенсацию в качестве лиц, впервые покупающих жилье?
Лица, впервые покупающие жилье, имеют право на полный или частичный возврат (компенсацию) налога для трансфертов, когда:
– договор купли-продажи был заключен после 13 декабря 2007 года, возврат применим для новых и старых домов;
– договор купли-продажи был заключен до 14 декабря 2007 года, возврат применим только для новых домов;
Заявления на возврат должны подаваться не позднее 18 месяцев со дня передачи.
Для получения возврата необходимо соблюсти следующие требования:
– Покупатель не может ранее иметь в собственности жилье или какую-либо долю участия в жилье где-либо в мире;
– Если у покупателя есть супруг или супруга, то он или она не может ранее иметь в собственности жилье или какую-либо долю участия в жилье где-либо в мире, пока он или она является супругом или супругой по отношению к покупателю. Если существует такая ситуация, то ни один из супругов не имеет право на возврат;
– Покупатель должен быть не младше 18 лет;
– Заявление на возврат должно быть подано не позднее 18 месяцев с даты передачи правового титула или передачи собственности. (Примите к сведению, что заявление на возврат подается только после электронной регистрации передачи правового титула);
– Покупатель должен занять жилье в качестве своего основного места жительства не позднее девяти месяцев после даты передачи правового титула или распоряжения собственностью;
– Покупатель не должен до этого получать возврат/компенсацию налога на передачу земли через Накопительную Программу Провинции Онтарио для собственников жилья (OHOSP);
– Если договор купли-продажи был заключен до 14 декабря 2007 года, то дом должен быть новой постройкой.
Лица, впервые покупающие новое жилье или жилье на вторичном рынке, имеют право на возврат/компенсацию провинциального налога на передачу земли и аналогичного налога по городу Торонто.
Являюсь ли я лицом, впервые покупающим жилье?
Имею ли я право на компенсацию (возврат средств) в качестве лица впервые покупающего жилье?
За своим рабочим столом я обсуждал несколько ситуаций, когда мои клиенты были удивлены тем, что они не имеют право на возврат средств по уплате налога на передачу земли в качестве лиц, впервые покупающих жилье. Ниже я привожу примеры некоторых распространенных случаев/проблем:
- Я впервые покупаю собственность, но по настойчивому требованию моего банка я должен вписать в правовой титул своих родителей. Мой родитель не является лицом, впервые покупающим жилье.
В данной ситуации, при регистрации собственности надо будет заплатить налог на передачу земли и подать заявление в министерство. Если родитель не получил бенефициарную долю участия в собственности в результате передачи правового титула на недвижимость:
– министерство примет во внимание тот факт, что родитель был внесен в титул в качестве доверительного собственника по отношению к ребенку, и
– ребенок будет иметь право на получение возврата за новый дом при условии предоставления доказательства в отношении доверительной собственности (например, письма из банка, подтверждающего, что родитель внесен в правовой титул для ипотечных целей).
Например, когда родитель, не являющийся лицом, впервые покупающим жилье, и ребенок, являющийся лицом, впервые приобретающим жилье, покупают дом на условиях равного долевого участия (50 на 50), то ребенок может требовать возврат 50% от уплаченного налога на передачу земли. Требование ребенка не может превышать 50% максимально разрешенного возврата (т.е. 50% от суммы 2000 долларов).
- Я получил собственность по наследству, но не «покупал» собственность. Могу ли я по-прежнему требовать возврат для лица, впервые купившего жилье, когда я «буду покупать» свой первый дом?
Для того чтобы требовать возврат, вы не должны иметь в собственности жилье или долю участия в жилье где-либо в мире. Предыдущее право собственности в жилье означает, что вы не имеете право на возврат. Способ приобретения собственности (например, покупка, дарение или унаследование) не принимается во внимание.
- Я покупаю собственность, и я никогда до этого не владел жильем. Тем не менее мой супруг (супруга) имеет собственность, которую он (она) приобрел(а) до того, как мы стали супругами.
Право вашего семейного партнера на возврат для лица, впервые покупающего жилье, зависит от того, являетесь ли вы «супругами» в соответствии с тем, как это определено статьей 29 Семейного законодательства.
Для целей налога на передачу земли, понятие «супруг или супруга» означает любого из двух лиц, которые состоят в браке по отношению друг к другу или которые не находятся в браке, но проживают вместе:
– постоянно в течение не менее трех лет; или
– с некоторым постоянством во взаимоотношениях, если они являются биологическими или приемными родителями ребенка.
Если вы не являетесь супругами в соответствии с вышеуказанной формулировкой, то ваш семейный партнер имеет право требовать возврат на основании его или ее приобретенной доли участия в жилье.
Если вы являетесь «супругами», и жилье принадлежало одному из семейных партнеров в то время, пока вы были супругами (независимо от того, как давно вы ими стали или как долго ими являетесь), то тогда вы не имеете право на возврат в качестве лиц, впервые покупающих жилье, даже если вы не проживали совместно в данной недвижимой собственности.
Например, мужу принадлежало жилье до брака, и оно было продано на следующий день после женитьбы. У его жены никогда не было доли участия в этом жилье. Жена не будет иметь право на возврат в качестве лица, впервые покупающего жилье. (Смотрите пункт 4, когда собственность продается перед тем, как люди становятся супругами).
Ситуация не меняется, даже если правовой титул на жилье записан только на имя одного из семейных партнеров.
- Я покупаю собственность, и я никогда до этого не владел жильем. Мой супруг (супруга) владел(а) жильем до того, как мы стали супругами, но он (она) его продал(а) до того, как мы стали супругами.
В данном случае вы имеете право получить компенсацию/возврат в качестве лица, впервые покупающего жилье, хотя ваш первый супруг (или супруга) не является лицом, впервые покупающим жилье. Вы можете требовать максимальный возврат, если вам не принадлежала собственность в течение того времени, когда вы являлись «супругами» по отношению друг к другу.
Это значит, что если муж является лицом, впервые покупающем жилье, а жена не является лицом, впервые покупающим жилье, то они могут требовать максимальный возврат налога на передачу земли, если жилье было продано до того момента, когда они стали супругами. Важно помнить, что для целей налога на передачу земли понятие «супруг или супруга» означает любого из двух лиц, которые находятся в браке по отношению друг к другу или которые не находятся в браке но проживают вместе:
– постоянно в течение не менее трех лет; или
– с некоторым постоянством во взаимоотношениях, если они являются биологическими или приемными родителями ребенка
- Я приехал в Канаду из другой страны. До этого мне принадлежала собственность в той стране, однако, я ее продал перед тем, как приехать в Канаду.
Вы не будете иметь право на компенсацию (возврат). Покупатель не должен в прошлом иметь в собственности жилье или какою-либо долю в собственности жилья где-либо в мире в любой период времени.
- Мне часто задают вопрос о последствиях не декларирования наличия жилья в другой стране до приезда в Канаду, способах выявления этого факта властями и последствиях.
Скажу так, что на практике сталкивался с разными аспектами этого вопроса. Возможно, существуют случаи, когда такой факт остается без внимания некоторое время. Например, в одном из случаев клиент скрыл такой факт и получил максимальную компенсацию. Каково же было его удивление, когда он получил требование налоговой инспекции вернуть эту сумму и заплатить штраф за данное нарушение закона. Оказывается, продав квартиру заграницей, клиент ввез определенную сумму наличными и задекларировал это на Канадской таможне. Декларация через некоторое время оказалась в налоговой инспекции, и данный факт стал очевидным. У соответствующих органов Канады имеется масса возможностей и инструментов подтвердить тот или иной факт. Поэтому прежде чем воспользоваться небольшой, но законной скидкой на налог приобретения жилья в Канаде, стоит подумать о жестких финансовых санкциях, если Вы злоупотребили данным правом.
0 comments