Нужно ли передавать часть владения имуществом своим детям?

Много родителей передают часть владения домом своим детям не получив сначала должной юридической консультации. Меня удивляет количество людей, которые так поступили, учитывая сопряженные риски и сложности. Постоянный вопрос: следует ли клиенту передать долю владения домом своей старшей дочери. Всем, кто хочет так сделать или кто уже так поступил, я предлагаю прочитать эту статью. Ниже мой ответ:

Вопрос: “Я сейчас в процессе покупки жилой недвижимости. Есть ли какая-то выгода от того, что я оформлю покупку на свое имя, а также на имя моей жены и моей старшей дочери? Мне кажется, что когда я и моя жена покинем этот мир, наша дочь сможет сохранить эту недвижимость без уплаты дополнительных налогов”.

Ответ: “При рассмотрении вопроса включения других лиц во владение недвижимости, неправильно фокусироваться только на одном аспекте (к примеру, на налоге, избeжании составления завещания, или на любом другом аспекте). Вы должны рассматривать проблему со всех сторон.

Необходимо понимать, что, добавляя вашу дочь в долю владения недвижимости, вы создаёте дополнительные риски для себя. Эти риски могут вылиться в потерю вами дома, или серьезные финансовые затраты, связанные с сохранением недвижимости. Если ваша замужняя дочь соберётся разводиться, её супруг сможет претендовать на половину стоимости вашего дома и, если у дочери не будет достаточного средств для выплаты доли, вам придётся покрыть эту стоимость только лишь для того, чтобы вы смогли остаться жить в собственном доме.

Возможно, как и многие родители, вы будете упорно верить, что ваша дочь никогда не сделает ничего, что повредило бы вам. Как родитель, я хорошо вас понимаю, но как адвокат, занимающийся вопросами недвижимости, я хорошо знаю, как неуместна может быть эта вера.

Существуют вещи, которые могут случайно произойти с вашей дочерью и которые могут быть причиной потери вами имущества. Например, если ваша дочь окажется судимой из-за автомобильной катастрофы, или если она объявит себя банкротом, или если произойдёт коммерческий крах, в котором ваша дочь предоставила гарантию, тогда вы потеряете свой дом. Невозможно предсказать наверняка, что все эти ситуации не случатся с вами.

Вы также должны хорошо подумать о предположении, что ваша дочь “сохранит эту собственность”. Насколько я понимаю, у вас не один ребёнок. Если вашей последней волей будет распределение собственности поровну между вашими детьми, вы должны убедиться, что владение старшей дочерью дома будет ясно прописано, как часть ее общей доли в наследстве. В противном случае, данная ситуация может послужить разногласием между детьми.

Вы можете также столкнуться с проблемой совместного владения недвижимостью разными поколениями. Насколько я понял из того, что вы сказали, ваш замысел состоит не в том, чтобы ваша дочь владела собственностью, но лишь в том, чтобы избежать проблем с налогообложением. Следовательно, это не совсем явное совместное владение в том смысле, что вы не отдаете недвижимость ей для проживания в этом доме после вашей смерти. Следовательно, ваша собственность может быть удержана государством до момента, пока судья не установит, что имеется достаточно доказательств, действительно ли собственность является совместным владением.

Перейдём к части вопроса о налоговых последствиях. Если только вы и ваша жена владеете данной жилой недвижимостью, и если это ваше основное жилье, то в случае продажи, или передачи собственности после вашей смерти, налог не будет применяться. То есть вы не избегаете каких-либо налогов, добавляя вашу дочь в долю владения.

Если это ваше не основное жильё, а вторая собственность, такая как коттедж, доходная недвижимость, или просто второй дом семьи, налог на полученную прибыль с продажи, или передачи имущества (допуская увеличение себестоимости недвижимости) будет взиматься, даже если ваша дочь владела частью дома.

Предположим, что в данный момент ваша дочь не замужем, но со временем она выходит замуж, и она с её мужем покупают собственный дом. Также предположим, что когда-нибудь вы захотите продать ваш дом лишь потому, что вы захотите жить в другом месте, или потому, что вы решите жить в доме престарелых. Поскольку ваш дом не будет основным жильем вашей дочери, её часть транзакции будет подлежать налогообложению.

Мне кажется, что в такой ситуации правильнее всего будет проконсультироватьcя с адвокатом, работающими в сфере сделок с недвижимостью.