ПОКУПКА КОНДО НА ЭТАПЕ «КОТЛОВАНА». ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

Я занимаюсь продажами кондоминимумов на так называемом этапе «котлована» уже много лет. Большинство моих клиентов – это инвесторы, покупающие с целью перепродажи контракта по окончании строительства или  закрытия сделки и сдачи квартиры в аренду с последующей перепродажей квартиры через какое-то время. Эти сделки существенно отличаются от сделок с недвижимостью на вторичном рынке и от покупки на pre-construction этапе домов и таунхаусов ”freehold”. У многих, особенно покупающих впервые возникают одни и те же вопросы. В сегодняшней статье мне хотелось бы ответить на некоторые из этих вопросов, на мой взгляд, наиболее интересные и часто задаваемые.

Когда лучше покупать ? И  как ?

В отличие от обычного рынка недвижимости рынок новостроек не подвержен сезонным колебаниям, единственное, что в периоды низкой активности, декабрь –январь и июль-август девелоперы стараются не начинать продажи новых проектов. Цены растут от проекта к проекту, поэтому варианты, которые не плохо работают на вторичном рынке, когда поздней осенью можно купить дешевле, чем летом того же года, на pre-construction рынке не работают, и если на рынок выходит стоящий проект, не стоит откладывать покупку с надеждой, что можно будет купить лучше и дешевле. Как правило, это не сбывается. Да и времени на раздумье, как правило, нет: хорошие проекты распродаются в считанные дни, а иногда и часы.

Покупать однозначно надо на так называемых VIP продажах. VIP продаж бывает несколько разновидностей.  Наибольшие скидки и лучшие условия продаж на так называемых “Friend and Family Sale”, но они бывают не во всех проектах. К таким продажам имеют доступ очень ограниченное количество брокеров, но даже среди этих агентов есть неравенство. Те, кто продаёт много от проекта к проекту, пользуется особым доверием девелоперов и получают дополнительные преимущества. Это так называемые инсайдеры и их, как правило, не более 3-4 человек в проекте, как правило, такие агенты работают с 5-10 проектами в год и выбирают для себя определённые районы застройки  или же определённых девелоперов. Поскольку проектов на рынке гораздо больше, эти агенты меняются от проекта к проекту. Работа именно с таким агентом поможет вам купить квартиру на самых выгодных условиях.

Где покупать ?

Одним из решающих факторов в покупке инвестиционной недвижимости является место расположения объекта. Покупая в районе с уже сложившейся инфраструктурой, вы можете рассчитывать лишь на подорожание рынка. Если же вы покупаете там, где в ближайшие несколько лет планируется завершение крупных инфраструктурных проектов:  офисных центров, парков, линии метро, торговых площадей, госпиталей, университетов и т.д., то к общему подорожанию рынка неминуемо добавится подорожание конкретного района, которое порой оказывается даже более весомым. При выборе района необходимо очень хорошо знать градостроительные планы  на ближайшие 5-7 лет. Это позволит сделать правильный выбор. Важно правильно оценить востребованность данного проекта арендаторами в ближайшие 3-4 года. Будущая стоимость квартиры пропорциональна арендной плате, за которую сдаётся квартира, арендная плата в свою очередь зависит от востребованности квартир в данном месте или конкретном проекте.

Что покупать ?

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Всё зависит от конкретного проекта. В некоторых проектах можно покупать практически любые квартиры, в других же мы рекомендуем только определённые. Связанно это с местом расположения проекта, его ценовой категорией и другими факторами. Всегда надо оценивать спрос в конкретном районе. Например: в проектах, находящихся рядом с университетами не выгодно покупать 1Br квартиры, они приносят наименьшую доходность, а лучше остановиться на 2Br или Studio. В дорогих районах, напротив, не следует покупать Studio, они пользуются меньшим спросом. В районах с большим количеством офисных зданий наилучшим вариантом являются 1Br и 1Br + Den. Касательно этажности всё зависит от ваших планов. Если вы планируете перепродажу контракта или краткосрочную аренду 1-2 года с последующей перепродажей, то следует покупать высокие этажи с хорошими видами из окон. Если же вы планируете долгосрочную аренду, то не следует гнаться за этажностью, вам прекрасно подойдут низкие этажи. Квартиры на низких этажах намного дешевле, при этом разница в арендной плате будет не столь значительна, и это позволит вам иметь большую доходность от аренды. Если же взглянуть на общую статистику по количеству тех или иных квартир в строящихся проектах относительно общего количества, то мы увидим, что доля больших 2Br, 2Br + Den  и 3Br квартир катастрофически уменьшилась в последние годы. Доля же 1Br и 1Br+ Den возросла, так как эти квартиры приносят наибольшую прибыль для застройщика. Девелоперы вынужденны строить именно эти квартиры,  потому что в последние годы из за резкого увеличения  сборов со стороны городских властей, доходность девелоперов упала до исторического минимума. Учитывая этот фактор, в ближайшие 3-7 лет мы столкнёмся с нехваткой квартир большой площади, соответственно, дорожать они будут быстрее.

Покупать ли парковку ?

Если квартира находится в даунтауне, а именно тут находятся большинство самых выгодных с точки зрения инвестиций проектов, то  я всегда рекомендовал своим клиентам покупать парковку только с большими квартирами : 2Br и большими. Не большие квартиры в аренду, как правило, сдаются без парковки,  для  90% арендаторов парковка не требуется, но даже если парковка нужна, её почти всегда можно было взять в аренду отдельно.

Исключения составляли те немногочисленные проекты, где парковочных мест было мало, относительно общего количества квартир, и, соответственно, парковки  очень востребованы. В таких проектах аренда паркинга стоит  дорого, и наличие свободных парковочных мест, сдающихся в аренду отдельно, не гарантировано. В этом случае парковку надо покупать обязательно, в будущем на ней можно не плохо заработать. Раньше таких проектов было очень мало, так как город, учитывая возможности парковки в микрорайоне, обязывал девелоперов строить достаточное количество паркинга, а раскупались они довольно не охотно.

Вообще строительство подземных парковок всегда было головной болью для девелоперов даунтауна Торонто, подземные паркинги тут обходятся девелоперу очень дорого и при  цене продажи в 45-55 тысяч долларов являются убыточными для девелопера, но город обязывал застройщиков строить большое количество паркинга. Девелоперы были этим очень не довольны, и долгие годы вели переговоры, пытаясь изменить градостроительные правила, в конечном счете, им это удалось. В проектах, вышедших в продажи в этом году, мы увидели резкое уменьшение количества парковочных мест. Во многих проектах теперь покупатель может приобрести парковочное место только с квартирами больших площадей. Кроме этого, всё меньше и меньше остаётся общественных наземных парковок, большинство из них уже выкупленны под будущие небоскрёбы. Учитывая эти обстоятельства, я считаю, что пришло время покупать парковку, если предоставляется такая возможность.  Я долгое время работал в Нью-Йорке, где на моих глазах с паркингами происходила очень похожая картина, изменения в правилах строительства парковочных мест в течение нескольких лет привело к тому, что аренда паркинга в Манхэттене выросла более, чем в трое. И если на данный момент аренда парковочного места в даунтауне Торонто в среднем стоит 140-170 долларов в месяц, то у меня нет сомнений , что в ближайшие 5-7 лет стоимость аренды парковок существенно изменится и станет привлекательной для инвесторов.

Касательно  более отдалённых районов GTA, ситуация не изменилась и, как правило, в проектах строится достаточное количество паркинга, паркинг тут стоит существенно дешевле и почти всегда его можно купить или взять в аренду. Правда, надо учитывать и тот фактор, что большинсту арендаторов квартир в таких районах требуется парковка, соответственно, лучше приобрести её сразу, покупая квартиру.

Когда перепродавать контракт?

Лучшее для этого время  между тем моментом, когда дом построен, и вам выдали ключи и официальным закрытием сделки. Этот отрезок, приблизительно в 6 месяцев, хорош тем, что вам ещё не требуется оформление мортгиджа и уплата налогов за переход права собственности. В то же время квартира уже построена, и вы имеете возможность показывать её потенциальному покупателю. Но опция перепродажи кантракта после выдачи ключей встречается всё реже и реже, как правило, перепродать контракт надо до “Оccupancy date”, соответственно, начинать подыскивать покупателя нужно за несколько месяцев до этой даты.

Что выгоднее: перепродавать контракт или всё–таки закрывать сделку и какое–то время сдавать квартиру в аренду?

И та и другая стратегия имеет свои плюсы и минусы,  надо рассматривать некоторые индивидуальные факторы, например, такие как доход инвестора от основной работы, возможность получения кредита и т.д.  Создавая инвестору так называемое портфолио, мы учитываем многие факторы и выбираем наиболее выгодный индивидуальный вариант.

Насколько просто получить мортгидж на инвестиционную недвижимость ?

Как ни странно это звучит, но получение кредита на квартиру, купленную от застройщика для сдачи в аренду гораздо легче, чем получение кредита на покупку собственного жилья. Всё дело в том, что для покупки собственного жилья вам необходимо доказать банку, что вашего дохода, получаемого от основной работы, достаточно для оплаты платежей по кредиту. В случае же с покупкой арендной квартиры от застройщика, на момент так называемого “Сlosing date” , когда вам необходим мортгидж, квартира в вашем распоряжении уже около 6 месяцев. Квартира сдана в аренду, и получаемые от аренды платежи полностью перекрывают все расходы, включая будущий платёж по кредиту. Соответственно, квалификация на получение мортгиджа не основывается на вашем персональном доходе, всё, что вам надо, это предоставить банку договор аренды и выписку из вашего банка, подтверждающую зачисление арендной платы на ваш банковский счёт. У нас довольно много клиентов , чьего персонального дохода с трудом хватало для получения кредита на недвижимость, в которой они проживают, но при этом они без проблем получили мортгидж на несколько инвестиционных квартир. Мы тесно сотрудничаем с TD банком, и все наши клиенты, покупающие инвестиционную недвижимость, обеспеченны приквалификацией на мортгидж уже на момент подписания контракта с девелопером в независимости от дохода и кредитной истории на сегодняшний день.