Покупка кондо от строительной компании: можно ли обойтись без рисков и дополнительных затрат?

Тяжело представить себе договор купли-продажи, где цена, указанная на первой странице, не являлась бы окончательной ценой покупки, а дополнительные расходы безграничны, и где продавец не несет никаких юридических обязательств, которые заставляют его уведомить покупателя о дополнительных расходах во время сделки.

Тем не менее это привычная практика среди многих застройщиков многоквартирных (кондо) домов в Торонто и по всей Канаде.

Еще раз об этой проблеме я вспомнил, когда на прошлой неделе просматривал договор купли-продажи до начала строительства объекта в большом офисно-жилом комплексе в центре Торонто.

Когда я подсчитал все дополнительные расходы, «спрятанные» в заявлении о раскрытии информации (дополнительная документация об объекте строительства, которая является коммерческой тайной, и раскрывается покупателю в момент подписания договора), о которых даже не было и намека в договоре купли-продажи, общая сумма дополнительных затрат составила около 49,000 долларов!

33-и страницы договора купли-продажи этого объекта являются типичным предварительным договором купли-продажи квартиры в кондо. За свои немаленькие 837,500 долларов покупатель получает планировку без указаний размеров и гарантии площади помещения вместе с обязательством заплатить ряд скрытых и неограниченных расходов, таких как государственные налоги и сборы, стоимость метров общего назначения и коммуникации. Чтобы отбить охоту у покупателей и их юристов вчитываться в договор, он написан самым маленьким из возможных шрифтов. Именно поэтому никто и не горит желанием вычитывать эти важные детали в таком огромном договоре.

Но сумма в 837,500 долларов за квартиру в кондо (плюс дополнительные  расходы), это далеко не все затраты, которые понесет покупатель.

Согласно Закону об обществах совладельцев многоквартирных домов от 1998 года, в момент подписания договора застройщик должен предоставить покупателю толстый том материалов, который содержит строительную документацию о предложенном многоквартирном объекте и заявление о раскрытии информации, которое включает 27 особых пунктов об объекте.

Насколько я могу судить, большая часть покупателей находит эту дополнительную документацию пугающей и непонятной, и они даже не удосуживаются прочесть ее.

Просматривая с моим клиентом предоставленную документацию на новый объект в центре, я обратил внимание на то, что после того, как проект зарегистрирован, все совладельцы должны выкупить у застройщика следующее:

до 6 гостевых апартаментов, за 200 000 долларов каждый и дополнительно объединенный налог с продаж, или 1 356 000 долларов за все, плюс заплатить процентную ставку в размере 8% в течение 10 лет;

жилищно-эксплуатационную службу за 565 000 долларов и дополнительно объединенный налог с продаж, плюс процентная ставка в размере 8% в течение 10 лет;

рекреационный центр за впечатляющие 11,3 млн долларов, подлежащие оплате без процентов в течение 10 лет.

Включая $860,000 по процентным ставкам на гостевые апартаменты и эксплуатационную службу, объединение совладельцев должно в совокупности сумму чуть больше, чем 14 миллионов долларов в течение 10 лет владения этой собственностью.

Доля расходов моего клиента насчитывает 49,000 долларов, – около 6 % от общей суммы покупки дополнительно.

Ни один из этих расходов не был упомянут в офисе продаж, и, когда я подсчитал их для своего клиента, он был шокирован общей сумой расходов.

По моему опыту, этот проект переплюнул всех в сокрытии дополнительных затрат. Это проблема, которую, возможно, рассмотрят члены Ассоциации Стройиндустрии и Хозяйственного освоения земельных участков или Правительство. Однако действующие правила пока не несут никаких изменений в данной тенденции.

И пока закон о раскрытии информации не изменен, покупатели могут себя обезопасить, предприняв следующие шаги:

поинтересоваться в офисе продаж о скрытых расходах перед тем, как что-либо подписать;

прочитать заявление о раскрытии информации и особенно Раздел 17 (о дополнительных затратах).

И самое главное, опытный адвокат может изучить договор купли-продажи и заявление о раскрытии информации в течение 10-ти дневного периода, когда еще можно расторгнуть договор после его подписания.