Покупка Pre-construction Condo в Торонто & GTA

Что нужно знать при покупке кондоминиума на этапе строительства.  Краткий путеводитель.

Этот путеводитель предназначен как для начинающих инвесторов, так и для покупающих pre-construction кондоминиумы для собственного проживания. Материалы путеводителя основаны на опыте риэлторов из команды, в которой я работаю, на статистических данных и публикациях Toronto Real Estate Board, Statistics Canada,  и других источниках.

В этом номере мы публикуем только первую главу Путеводителя. Напишите мне, пожалуйста, на email, приведенный внизу, если вы хотите получить полный вариант Путеводителя, а также за бесплатной консультацией.

Оглавление

Часть 1. Достоинства и недостатки pre-construction кондоминиумов.

Часть 2. Насколько выгодно покупать кондоминиумы в Toronto & GTA.

Часть 3. Что нужно знать и как правильно покупать pre-construction кондоминиумы.

Часть 1. Достоинства и недостатки pre-construction кондоминиумов

Новые кондоминиумы стали пользоваться широким спросом в последние годы, в особенности у инвесторов. Примерно 30,000 новых квартир продается каждый год в Торонто и GTA, и более 85% из них продается на этапе pre-construction. Существует огромный спрос на некоторые, особенно удачные проекты, где квартиры буквально «улетают» в первые дни начала продаж.

Итак, каковы достоинства pre-construction condos  против resale?

1. Покупая на pre-construction этапе, вы часто покупаете дешевле, чем стоит аналогичный resale unit в том же районе. Однако, когда здание будет построено и сдано, цена такой квартиры, обычно выше, чем в соседних домах, построенных ранее. Движущей силой здесь являются покупатели, которые предпочитают новые квартиры и предлагаемые удобства старым. Этот факт позволяет инвесторам заработать на разнице, покупая по ценам ниже рыночных и продавая затем по максимальной рыночной цене. Эта разница в цене, по сути, плата за риск. Не все кондоминиумы являются удачными проектами в плане инвестиций, и следует тщательно выбирать проекты, в которые стоит вкладывать деньги (об этом в последней главе), чтобы получить от своих инвестиций максимальную отдачу.
2. Даже если цена нового кондо сравнима с ценой построенного несколько лет назад, ежемесячная оплата за кондоминиум (condo fee)  в новом доме, как правило, ниже.
3. Покупка кондоминиума на фазе pre-construction  удобна и выгодна для иностранцев. Покупателю не требуется лично присутствовать при сделке. За него и от его имени всю работу может выполнить агент по недвижимости. Оплата отправляется на счет  компании застройщика или на трастовый счет адвоката, который представляет интересы компании, путем банковского перевода. Довольно простая процедура для зарубежных инвесторов.
4. Сколько нужно денег, чтобы купить pre-construction condo? Как правило, компания-застройщик требует от покупателя внести предоплату  в 15- 25%.  Однако, а) оплата, как правило, растянута на несколько лет (3-4 раза по 5%-10%), либо б) существуют проекты даже с предоплатой в  5%,  что делает такие кондо неплохой инвестицией даже при малом бюджете. Некоторые кондоминиумы можно условно купить вообще с предоплатой в 0%. В данном случае речь идет о государственной программе Investment in Affordable Housing for Ontario (2014 Extension), по которой для first time home buyer, и некоторых других категорий покупателей, возможно получить беспроцентный кредит на 20 лет, в сумме до 10% от стоимости покупаемого жилья, и использовать его как депозит за кондо компании застройщика. Категория resale, правда, тоже попадает под эту программу.
5. На момент покупки, как правило, требуется уплатить всего  $5,000,а затем оплатить баланс до 5% в течение месяца. Таким образом, если вы вдруг узнали о хорошем проекте, то вам не нужно искать крупную сумму всю и сразу, чтобы приобрести эту квартиру.
6. 10 days cooling-off period.Это правило дает вам право отказаться от сделки в течение 10ти календарных дней с момента подписания соглашения о продаже. При покупке resale condo такой возможности нет и подписанный оффер немедленно становится обязательством, от которого, как правило, нельзя отказаться, не потеряв предоплату.
7. Вам не нужно брать и платить по кредиту, пока здание не будет построено. Нужно будет лишь иметь письмо из банка, гарантирующего предоставление вам кредита на заранее оговоренных условиях. Некоторые компании-строители ограничивают список таких банков.
8. Во время стройки вы косвенно как бы пользуетесь деньгами девелопера.  На каждый вложенный вами доллар, девелопер вложит минимум  4 доллара, что, по сути, означает, что вы получаете 80% заем под нулевой процент, пока ваш дом строится и квартира растет в цене.
9. Покупая pre-construction condo, вы можете выбрать floor plan, этаж, сторону с наилучшим видом,  appliances, cabinetry, flooring и другие апгрейды. Как правило, locker (кладовка)  и некоторые другие вещи на этом этапе идут с большой скидкой или вообще бесплатно.
10. Вы имеете возможность продать свой кондо еще до окончания стрительства. Такая продажа называется Assignment (вы должны позаботиться об этой опции на момент подписания контракта).  При такой продаже покупатель должен будет выплатить вам все то, что вы уже успели заплатить компании застройщику,  плюс вашу прибыль, с которой покупатель должен будет, по сути, согласиться. Такая покупка часто выгодна новому покупателю. Выгодня тем, что он приобретает квартиру в уже практически готовом здании, исходя из ее рыночной цены на момент покупки,  и наверняка уже точно известна дата заселения.
11. Страховка.  Ваша строящаяся квартира будет застрахована компанией TARION не только от брака застройщика, а даже и от задержки сдачи проекта. Различные элементы страхуются на разныые сроки, от одного до семи лет. Эта страховка обеспечивается правительством Онтарио и призвана защитить покупателя, и обеспечить соблюдение провинциальных стандартов компаниями-застройщиками.
12. Не редко компании-застройщики предлагают особые условия для инвесторов – free rent & property management  на год или два. Сумма рента, конечно же, зависит от типа (размера) приобретенного вами апартмента.
13. Ну и последнее – сдавать такую квартиру, как правило, можно сразу же, как только вам разрешили в нее въехать, не дожидаясь завершения отделки квартир этажами выше и оформления корпорации, которое может занять несколько месяцев. Выяснить детали и внести в контракт эту опцию желательно сразу,  при заключении контракта.

Недостатки в сравнении с resale condo.

1. Поскольку строительство еще не началось, вы не можете физически посмотреть покупаемую квартиру.  Все, что вы можете, как правило, это ознакомиться с floor plan и ценами, выбирая квартиру, отделочными материалами, appliances и кухонными шкафами. Правда, иногда компания-застройщик моделирует одну из будущих квартир  в офисе по продажам, в которой можно походить и посмотреть, как оно будет выглядеть изнутри.
2. Ваш депозит нельзя будет получить или вернуть, поскольку он является гарантией вашей покупки, если конечно не продать Assignment до того.
3. Не каждый банк согласится дать вам кредит на еще не зарегистрированный кондоминиум.
4. Окончание строительства вашей квартиры может не совпадать с изначальными сроками сдачи.
5. Вероятно, вам придется въехать в вашу квартиру, когда еще не будут закончены отделочные работы этажами выше, а это шум и другие возможные неудобства.
6. Покупая для себя (а не для инвестиций), вам, вероятно, придется сохранить некоторую сумму денег дополнительно, из которой вы будете выплачивать компании-застройщику, пока не оформится корпорация и банк не даст вам кредит (phantom rent). Размер месячной оплаты в таком случае индивидуален, и на это стоит обратить внимание, особенно обсуждая контракт с вашим лоером в течение cooling-off периода.
7. В случае если вы покупаете новую квартиру не для того, чтобы самому в ней жить, а для сдачи ее в аренду, вам дополнительно придется заплатить HST на ее цену. Те, кто покупают, чтобы жить там самому, как primary residence, от HST освобождаются. Тем не менее, как только вы, как инвестор,  сдали квартиру в аренду и получили на руки минимум годичной продолжительности rental agreement, вы сможете вернуть себе заплаченный HST от Canada Revenue Agency по другой государственной программе.  Занимает такой процесс несколько месяцев.