Продажа – покупка: 
что сначала, что потом?

By Natalia Slobidker | August 13, 2016

Здравствуйте, меня зовут Наталья Слобидкер!

Я профессиональный full-time риэлтор, специализируюсь на предпродажной подготовке недвижимости, разработке стратегии продаж и сведению рисков операций с недвижимостью к минимуму.

Моя задача: минимум стресса – максимум выгоды при любой сделке с недвижимостью.

Сегодня моя статья для тех, кто впервые продает свой дом или кондо.

Первое, что вам надо сделать – это оценить рынок и оценить свою недвижимость.

Летом рынок обычно успокаивается, вскидывает голову осенью, разминается и уходит в зимнюю спячку. Несмотря на то, что рынок недвижимости Большого Торонто в последние 2 года находится в очень хорошей форме и практически не подвержен сезонности, а объёмы продаж и их скорость поражают воображение даже тех, кто работает на рынке недвижимости не первый год, я бы не стала рассчитывать, что так будет продолжаться и в этом году тоже. История знает случаи, когда рынок недвижимости, как капризная девица, вдруг поворачивался спиной, оставляя за собой шлейф непроданных домов.

Итак, с оценкой рынка, я надеюсь, разобрались, теперь оценка недвижимости.

На стоимость вашей
недвижимости влияют следующие факторы:

1. месторасположение (location)

2. размер земельного участка (lot size)

3. размер дома

4. его возраст

5. его состояние  

На первые четыре вы, увы, повлиять не можете, но вот состояние дома, то, как он выглядит в глазах потенциального покупателя, – это полностью в ваших руках.

Это тот самый случай, когда необходима помощь со стороны, ибо я еще не встречала человека, способного объективно оценить собственный дом. Даже профессиональные риэлторы и стейджеры спрашивают мнение коллег, когда приходится продавать собственный дом.

На вопрос «сколько стоит мой дом?» нет однозначного ответа. Это всегда «вилка» цен – от и до. Разница между нижним и верхним пределами доходит иногда до 10%, а это огромные деньги. Можно продать дом as is и получить за него нижний предел цены, а можно вложить немного времени, денег и усилий и получить верхний. Правильная и профессиональная подготовка недвижимости к продаже с целью получить максимально возможную цену – это задачка со многими неизвестными, и без знаний и опыта ее не решить. Тут имеет значение и где дом расположен, и в какой он ценовой категории, и кто потенциальный покупатель, и многое другое.  В зависимости от того, кто потенциальный продавец – владелец кондо в даунтауне или фермы возле озера Симко – стратегия продажи и предшествующей ей подготовки может кардинально отличаться. Поэтому ниже я попробую осветить другие, более общие вопросы.

Многие затрудняются решить, что делать в первую очередь: продавать, а потом искать новое жилье, или наоборот. Нет однозначного ответа, но я постараюсь показать плюсы и минусы обоих подходов.

Я считаю своим профессиональным долгом дать четко понять человеку, какое наихудшее развитие событий аkа Worst case scenario, может ожидать его в каждом случае.

Предположим, вы сначала купили, а потом решили продавать. В таком случае вы можете обнаружить себя с двумя домами на руках. Если ваше материальное положение это позволяет, то вам какое-то время придется содержать два дома или сильно снижать цену старого дома, чтобы ускорить его продажу. Если нет, то, боюсь, это может обернуться потерей депозита и возможными судебными исками со стороны продавцов.

Если же вы сначала продали, а потом покупаете, то в худшем случае это может обернуться для вас ситуацией, в которой у вас нет ни одного дома. И тогда вам придется идти на съем жилья и продолжать поиски. Я в своей практике стараюсь такого не допускать и находить менее болезненные способы решения проблем. Так, в одной из последних сделок я договорилась с агентом покупателей, что у моих клиентов есть опция снимать свой собственный дом до 3-х месяцев после завершения сделки, на случай, если до этого момента они не купят новый дом. Учитывая, что у клиентов трое маленьких детей, это было крайне важно. Нам удалось купить дом до завершения сделки, но мои клиенты решили воспользоваться этим условием и будут снимать свой старый дом, пока в новом идет ремонт.

Ситуация, в которой я рекомендую сначала продать, а потом покупать – это если вы знаете, что у вашей недвижимости есть недостаток, который может повлиять на ее продаваемость.

Например: близость к высоковольтным проводам или железной дороге, неудачная планировка кухни, футбольное поле или школьный двор за задним двором (бэкярдом), соседство с домом, в котором было совершено самоубийство и тому подобное.

Если вы уверены, что у вашего дома нет подобных недостатков – смело начинайте поиск дома для покупки и параллельно готовьте свой собственный дом к продаже. Чтобы в течение нескольких дней после подписания договора о покупке выставить свою старую недвижимость на рынок в лучшем виде. В таком случае ваш риск оказаться в ситуации, описанной выше, сведен к минимуму.

Очень важно, чтобы на момент продажи дом был правильно представлен и правильно оценен. К сожалению, многие люди склонны довериться не тому, кто сказал реальную цену, а тому, кто сказал наибольшую (мы все склонны верить в чудеса, не правда ли?).  Переоцененный дом после 2-3 недель на рынке успевает примелькаться, а потом, когда хозяин вынужден снижать цену до реальной рыночной, эффект свежего предложения уже упущен, и даже хорошо подготовленный дом получает минимально возможную цену.

С появлением интернета люди получили доступ к огромному количеству информации, статистике, прогнозам, оценкам экспертов и выдающим себя за таковых, историям продаж и прочему. В этом потоке очень легко запутаться, если не знать, как просеивать неправильное, ненужное, неактуальное, а иногда и просто спекулятивное. Поэтому самое правильное действие перед принятием какого-либо решения – посоветоваться со специалистом, тем более, что вам это ничего не стоит.

Есть еще много аспектов, которые я бы хотела осветить. Это и продажа дома с животными, и как наладить быт во время продажи, если у вас маленькие дети, и что необходимо проверить, починить, исправить перед продажей, как подготовиться к инспекции дома покупателями, стратегия множественных предложений (multiple offers) по сравнению с классической стратегией продажи, что делать, если не совпадают даты продажи и покупки, окупаемость мелкого ремонта и так далее.

К сожалению, все это невозможно охватить в одной статье. Я постараюсь рассказать об этом и многом другом в следующем номере.

Но если вы не хотите или не можете ждать, если у вас есть вопросы, на которые вам бы хотелось получить максимально честные ответы, или вы просто хотите оценить свою недвижимость, то звоните мне, и я с удовольствием вам помогу!