Рынок квартир Торонто сегодня и перспектива 2021 года

By Maxim Baginskiy | December 15, 2020

В преддверии новогодних праздников мы традиционно берём интервью у известного в Торонто риелтора, инвестора и владельца компании Right At Home Realty Investments Group – Максима  Багинского.

–  Максим, какова ситуация на рынке недвижимости Торонто сегодня ?

– Основным направлением нашей компании являются инвестиционные сделки с квартирами на начальном этапе строительства. Чтобы быть успешным в инвестициях, надо опираться на статистические данные.  Рынок строящихся квартир  в действительности очень предсказуем. Главное – правильно понимать статистику  и учитывать различные факторы, влияющие на те или иные тренды.

Не следует забывать, что в действительности существуют два рынка – это рынок квартир и рынок домов. И эти два рынка, как правило, находятся в противоположных трендах. Когда дорожают дома, замирает рынок квартир, и, соответственно, как только начинают резко расти цены на квартиры, то прекращается их рост на дома.

Я приведу некоторые статистические данные . По квартирам: в третьем квартале 2018 года на рынок вышли  3,549 только что построенных квартир, за аналогичный период 2019 года их было 2,378, а в этом году, соответственно, 7,776 новых квартир. Вопрос – почему? Те, кто давно следит за моими публикациями, помнят, что ещё в 2015 году я говорил, что 2020 – 2021 годы будут периодом с наибольшим числом окончаний проектов. Это связано с последствиями кризиса строительной индустрии кондо 2011-2014 годов. После 3 лет затишья в 2015 году покупатели вернулись на рынок, и в начале 2015 года девелоперы, распродав  большинство ранее построенных проектов, начали новые.  Окончание этих проектов как раз приходится на 2020- 2021 годы.  Эти проекты полностью проданы ещё на этапе котлована, и большое количество квартир принадлежит инвесторам. Некоторые из них, ориентированные на краткосрочные инвестиции, сегодня выставили жилье на продажу. Кроме этого, на рынок вторичных продаж вышло много квартир, ранее сдававшихся в краткосрочную аренду. Из-за изменения в законодательстве рынок краткосрочной аренды практически умер, и многие владельцы подобных квартир решили не  сдавать квартиры в долгосрочную аренду, а продать.  За прошедшие 7 лет цены на квартиры  удвоились, и многие инвесторы решили зафиксировать полученную прибыль. Кроме этого, из-за  снижения стоимости аренды квартир некоторые инвесторы, ранее сдававшие квартиры в долгосрочную аренду, занервничали и, опасаясь падения цен, тоже выставили квартиры на продажу. В итоге на рынке вторичных продаж оказалось более чем в 2 раза больше выставленных на продажу квартир, чем в прошлом году.  То же самое и с арендой: если в третьем квартале 2018 на аренду было выставлено всего 948 квартир, а в 2019 и того меньше – 785, то в 2020 их стало уже 2,366. Сейчас квартиры сдаются на 10-15% дешевле, чем ещё в феврале 2020 до начала эпидемии.  Цены на продажу тоже несколько упали, и на данный момент  купить квартиру на вторичном рынке в среднем можно на 5% дешевле, чем в феврале. При этом важным фактором является то, что за третий квартал 2020 года сделок по продаже и покупке квартир было примерно столько же, как в прошлом году, а вот сделок по аренде квартир даже больше, чем в прошлом году.

 Это всё касательно квартир. С недвижимостью категории фрихолд ситуация прямо противоположна. Цены на дома и таунхаусы в Торонто в среднем выросли за год на 16%, и спрос тут превышает предложение как в сегменте продаж, так и аренды.

– Вы обрисовали совсем не радужную картину для владельцев квартир .  Стоит ли ждать падения цен?

Я привёл статистику выставленных на продажу и аренду квартир, но чтобы была более ясная картина, также надо рассмотреть количество сделок в целом. Так вот, общее количество сделок в Торонто по сравнению с прошлым годом увеличилось на  42.3%, а это говорит о том, что у населения на руках очень большое количество денег и просто больше покупают дома, и поэтому они резко выросли в цене. То есть, получается, что дома дорожают, а цены на квартиры стоят на месте. Вспомните 2016 год, когда разница в цене на квартиры и дома, достигла пиковой отметки и шквал покупателей очень резко перешёл от сегмента домов в более дешёвый сегмент кондо. Что-то подобное нас ждёт в ближайшее время.  Я допускаю, что ещё некоторое время сегодняшняя тенденция сохранится, и не удивлюсь, если в краткосрочной перспективе стоимость квартир ещё немного снизится, но возвращение рынка будет молниеносным. В действительности инвентори квартир, находящееся на рынке сегодня – это всего 4-6 месячный запас, и оно будет раскуплено  в течении первых месяцев после возвращения спроса, который, по моему мнению, должен вернуться вскорости после нормализации ситуации с ковидом. Пока рано говорить, когда это произойдёт, но мне кажется, что наиболее вероятный сценарий возвращения жизни в норму это вторая половина следующего года.  Сейчас в Торонто отсутствуют около полумиллиона человек. Это эмигранты, уже получившие визы, но не въехавшие в страну из-за ковида, студенты и большое число высококвалифицированных специалистов, приезжающих работать по контрактам в крупные компании. Все эти категории – потенциальные покупатели и арендаторы именно квартир. Это огромное количество людей, способное моментально переварить всё имеющееся на рынке инвентори. Следовательно, я не только не ожидаю обвала рынка квартир, но и, наоборот, прогнозирую бурный его рост ориентировочно с конца следующего года. В пользу будущего подорожания также говорит и то, что за последний год себестоимость строительства очень резко поднялась, и сейчас практически всё, что есть на рынке, стоит дешевле, чем такое же вновь построенное. Долго такая ситуация продолжаться не может и в итоге приведёт к серьёзному подорожанию. Подобное на рынке происходило уже неоднократно, так что, скорее всего, и в этот раз рынок поведёт себя так же.

– Что бы вы рекомендовали инвесторам? Ну, во-первых, не паниковать. Те, кто профессионально занимаются инвестициями, знают, что самое выгодное время для покупки – это кризис. Сейчас на рынке pre-construction попадаются просто феноменальные предложения с очень хорошей структурой депозита. Мы говорим о том, что будет построено через 4-5 лет. Внося лишь небольшой депозит сегодня, вы имеете цену сегодняшнего  дня. К моменту окончания строительства через 4-5 лет эти цены будут уже историей. Из-за эпидемии коронавируса в этом году девелоперы были вынуждены заморозить более половины проектов, а это значит, что через 4-5 лет мы неминуемо столкнёмся с очень малым количеством окончаний строительства, то есть, точно с тем же самым, что мы видели в 2017-2019 годах из-за того, что в кризис 2011-2014 годов девелоперы не заложили нужное количество новых проектов. Рынок недвижимости очень цикличный, и я уверен, что предстоящие годы будут для инвесторов, инвестирующих в pre-construction сегмент, очень успешными.  Просто наберитесь терпения.