Рынок недвижимости Флориды: обвал или затишье перед бурей?

By Serge Walton | November 12, 2022

В последнее время многие из наших старых и новых клиентов интересуются: “а у вас цены во Флориде уже рухнули?“, или говорят: “я пока покупать не буду, буду ждать, когда упадут цены”. Одна из причин такого настроя – всем известный кризис 2007 -2008 года, и многие покупатели предполагают, что сегодняшняя ситуация на рынке тоже приведет к обрушению цен. Давайте разбираться.

Основной фактор кризиса 2007 года – бесконтрольная выдача кредитов и рефинансирование на сумму, превышающую реальную стоимость жилья! Это  привело к тому, что жильем владели даже те, кто не имел никаких или очень низкие доходы. Ситуация сейчас отличается в корне. Во-первых, квалификация на рынке кредитов последнее время является очень консервативной, наши старые клиенты могут подтвердить, насколько было непросто получить мортгидж в текущем году, так как американские банки очень тщательно просчитывают все риски. Вторым отличием, особенно от Канадского рынка, является тот факт, что около 50 % всех сделок осуществляется за наличные деньги , то есть, изменения в кредитной ставке таких покупателей не касается. Наконец, основное отличие, которое и привело к стремительному поднятию цен за последний год – это резкое увеличение населения во Флориде за счет миграции и эмиграции из Калифорнии, Нью–Йорка и Канады. Как мы знаем, недвижимость в этих местах на порядок дороже флоридовской, поэтому особенно поднялась цена на отдельно стоящие дома класса люкс, а также – с прямым выходом к воде, так как многие покупатели из других штатов переезжают на ПМЖ во Флориду уже со своими яхтами. Все эти обстоятельства дают ясно понять, что нынешний рост цен обусловлен совершенно иными факторами в сравнении с 2007 годом.

Чтобы разобраться, что именно сейчас происходит на рынке, рассмотрим такие факторы, как изменение цен на жилье в годовом исчислении, количество дней на рынке, процент домов для продажи, цены на которые упали, и количество доступного для продажи жилья. По данным Redfin, рынок жилья Флориды в целом показывает смешанные сигналы. Как и на многих других рынках жилья, во время пандемии цены на жилье во Флориде начали существенно расти в 2021 году. В мае 2021 года средняя цена продажи во Флориде в целом ($332,300) выросла на 23.5% по сравнению с маем 2020 года – $269,100. Если взять пятилетний период с сентября 2017 года по сентябрь 2022 года, средняя цена продажи во Флориде достигла пика в мае 2022 года и составила 410,900 долларов США; по состоянию на сентябрь 2022 года средняя цена продажи снизилась до $392,500.

С июня 2022 года по июль 2022 года средняя цена продажи во Флориде упала на 2.7% – с $410,400 до $399,200. Затем с июля 2022 года по август 2022 года она уменьшилась еще на 1%, а с августа 2022 года по сентябрь 2022 года – на 0.7%. Однако следует отметить, что за весь период с сентября 2017 года по сентябрь 2022 года средняя цена продажи во Флориде впервые превысила 300,000 долларов США – с ноября 2020 года (298,300 долларов США) по декабрь 2020 года ($303,500). Таким образом, хотя цены на жилье во Флориде на уровне штата в последние месяцы снизились, исторически они по-прежнему намного выше, чем в прошлом.

Однако другие факторы указывают на замедление роста рынка жилья в некоторых районах Флориды. Например, процент активных объявлений о продажах жилья, цена на которое снизилась, увеличился с 18.2% в сентябре 2021 года до 31.9% в сентябре 2022 года, что составляет почти треть всех активных объявлений в штате.

С другой стороны, в крупных городах Флориды по-прежнему наблюдается ежегодный рост цен на жилье. В Майами, например, доступный инвентарь сократился на 10.7% – с 4903 домов на продажу в сентябре 2021 года до 4378 домов на продажу в сентябре 2022 года; за тот же период средняя цена продажи в Майами выросла на 24.5% – с $425,600 до $530,000.

Однако другие крупные города Флориды демонстрируют более неоднозначные сигналы с точки зрения активности на рынке жилья. В Тампе, например, хотя цены на жилье выросли по сравнению с прошлым годом, количество продаж домов упало на 40.7% – с 1076 в сентябре 2021 года до 638 продаж домов в сентябре 2022 года. Между тем, доступный инвентарь в Тампе вырос на 43.6% – с 1292 домов, выставленных на продажу в сентябре 2021 года, до 1855 домов, выставленных на продажу в сентябре 2022 года.

Кейп-Корал значительно увеличил свой инвентарь жилья – с 862 домов, выставленных на продажу в сентябре 2021 года, инвентарь вырос на 93.3% – до 1666 домов, выставленных на продажу в сентябре 2021 года. На рынке жилья Порт-Сент-Люси (пригород Палм –Бич) в сентябре 2021 г. цены упали на 16% активных предложений, а затем более чем удвоились до 36% активных объявлений в сентябре 2022 г. Запасы в Порт-Сент-Люси значительно увеличились (79.8%) за тот же период с 891 дома, выставленного на продажу в cентябре прошлого года, до 1602 домов, выставленных на продажу в сентябре 2022 года. В то же время количество продаж домов сократилось на четверть (24.9%) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Хотя данные о жилищном рынке Флориды отражают общее замедление активности, что-то вроде ужасающего краха, сравнимого с крахом рынка жилья в конце 2007-2008 годов, не наблюдается. Напротив, для инвесторов сейчас самое правильное время искать обьекты с хорошим потенциалом как для флипов, так и для аренды. Из-за того, что период активности рынка исторически приходится на зимне-весенний период (в период пика туристического сезона), самое лучшее время для покупки – это декабрь-январь, когда игроков на рынке еще немного и продавцы могут быть гораздо сговорчивей по цене в этот период.

Прогноз рынка жилья на 2023 год во Флориде

Экономисты по всей стране согласны с тем, что в настоящее время мы находимся в рецессии. Экономическая активность в стране замедлилась, и ожидается, что в следующем году цены на недвижимость немного снизятся. Однако аналитики также согласны с тем, что рынок Флориды является исключением.

Дело в том, что цены на недвижимость в туристических районах Флориды продолжают расти даже несмотря на то, что экономическая ситуация в стране в целом ухудшилась. Это связано прежде всем с тем, что люди продолжают переезжать во Флориду, чтобы воспользоваться налоговыми льготами, более толерантной и открытой политикой и более низкой стоимостью жизни. Таким образом, спрос на недвижимость во Флориде нисколько не замедлился. Предлагаем вашему вниманию несколько объектов, которые вы уже сейчас можете приобрести по цене ниже рыночной!

3 Bdr, 2 Bath,1600 sq.ft Gated community, 3 min to the beach, Close to Downtown Tampa$329,900

New construction, Ready For the New Owner to customize!  4 Bedr, 3 Bath, 4,326 sq/ftWater Front Lot, close to Clearwater, just $287,000!

Great Miami Area! 3 Bdr, 2 Bath Single Detached, Perfect for Short Term Rental

Just $ 380,000!

В заключение отметим, что наша команда всегда будет рада помочь вам в нахождении и приобретении дома или квартиры в любом районе Флориды согласно вашим целям и предпочтениям.

Также сообщаем нашим читателям , что вы можете присоединиться к нашей группе на FACEBOOK “Переезд Во Флориду Из Канады И Других Стран”, где можно задать вопросы и получить ответы по различным проблемам, связанным с переездом во Флориду из Канады и других стран, а также с адаптацией, недвижимостью, развлечениями и жизнью в солнечном штате. Для построения стратегии по переезду или инвестированию во Флориде запишитесь на бесплатную консультацию на сайте www.FloridaForCanadians.com.